Vì sao giá bất động sản tại Việt Nam vẫn ở mức cao?

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn khó khăn, mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Các chuyên gia cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó việc cân đối cung – cầu và kiểm soát giá nhà là những nhiệm vụ quan trọng.

Nhiều dự án bị vướng pháp lý

Theo bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm là tình trạng vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án.

Nhiều dự án gặp khó khăn trong các thủ tục liên quan đến:

Quy hoạch

Phê duyệt đầu tư

Thủ tục đất đai

Các kết luận thanh tra trước đây

Điều này khiến dự án chậm triển khai hoặc bị đình trệ trong thời gian dài. Trong khi đó, vốn đầu tư đã bỏ vào dự án vẫn phải duy trì, làm tăng chi phí phát triển. Các chi phí này cuối cùng sẽ được tính vào giá bán sản phẩm, khiến giá nhà tăng cao.

Mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung

Một vấn đề khác của thị trường là nguồn cung sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Hiện nay, nhiều dự án tập trung vào:

Bất động sản cao cấp

Căn hộ trung – cao cấp

Bất động sản nghỉ dưỡng

Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân lại rất khan hiếm.

Đặc biệt, nguồn cung:

Nhà ở xã hội

Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp

Nhà ở giá rẻ

vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn từ thị trường.

Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, giá bất động sản còn chịu tác động bởi chi phí đầu vào tăng mạnh trong thời gian qua.

Một số yếu tố làm tăng giá nhà gồm:

Tiền sử dụng đất

Giá vật liệu xây dựng

Chi phí tài chính và chi phí hợp pháp khác

Khi các chi phí này tăng lên, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả đầu tư, khiến mặt bằng giá bất động sản khó giảm.

Giá nhà vượt xa thu nhập của người dân

Theo TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, giá bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn ở mức rất cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Một số báo cáo quốc tế cho thấy:

Giá nhà tại Việt Nam cao gấp đôi thu nhập bình quân

Trung bình người dân phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà

Điều này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều hộ gia đình vẫn còn hạn chế.

Thị trường bất động sản chưa phát triển đồng đều

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với nhiều thách thức khác như:

Doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án

Chi phí xây dựng tăng cao

Thiếu nguồn cung vật liệu

Biến động lãi suất và kinh tế toàn cầu

Những yếu tố này khiến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều áp lực.

Triển vọng thị trường năm 2026

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất định, thị trường bất động sản năm 2026 khó có thể tăng trưởng bùng nổ.

Tuy nhiên, nếu duy trì tốc độ tăng trưởng khoảng 10 – 15%, đây vẫn được xem là mức phát triển ổn định và bền vững.

Bên cạnh những khó khăn, thị trường cũng đang có nhiều yếu tố thuận lợi như:

Hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản

Đẩy mạnh đầu tư công

Phát triển hạ tầng giao thông và đô thị

Tổng vốn đầu tư công năm 2026 ước đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, trong đó phần lớn dành cho hạ tầng. Đây được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới.