Gói tín dụng nhà ở xã hội hơn 153.000 tỷ đồng mới giải ngân 11,44%

Dù quy mô gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội đã được nâng lên hơn 153.000 tỷ đồng, kết quả giải ngân đến ngày 31/8/2026 vẫn còn thấp. Theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại mới giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% quy mô chương trình.

Gói tín dụng nhà ở xã hội giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng

Theo thông tin được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội đang ghi nhận sự chênh lệch đáng kể giữa quy mô nguồn vốn, số tiền cam kết cho vay và kết quả giải ngân thực tế.

Ban đầu, chương trình có quy mô 120.000 tỷ đồng. Sau khi có thêm sự tham gia tự nguyện của các ngân hàng thương mại, tổng quy mô gói tín dụng đã tăng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự đóng góp của 11 ngân hàng.

Tuy nhiên, tính đến ngày 31/8/2026, các ngân hàng thương mại mới cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng.

Trong đó, doanh số giải ngân thực tế đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% tổng quy mô gói tín dụng.

Điều này cho thấy dù nguồn vốn được bố trí ở quy mô lớn, quá trình đưa vốn đến các chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn.

Khoảng 15.000 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư

Trong tổng số 17.500 tỷ đồng đã giải ngân, phần lớn nguồn vốn được phân bổ cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, khoảng 15.000 tỷ đồng được giải ngân cho các chủ đầu tư, trong khi số vốn dành cho người mua nhà ở xã hội đạt khoảng 2.500 tỷ đồng.

Như vậy, nguồn vốn giải ngân cho chủ đầu tư chiếm phần lớn kết quả thực hiện chương trình.

Việc cấp vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án có vai trò quan trọng bởi nguồn cung nhà ở xã hội phụ thuộc trực tiếp vào tiến độ đầu tư xây dựng, khả năng hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án.

Tuy nhiên, nếu người mua nhà tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận khoản vay, khả năng tiêu thụ sản phẩm và hiệu quả triển khai của các dự án cũng có thể bị ảnh hưởng.

Đây là vấn đề cần được xem xét đồng thời ở cả phía cung và phía cầu của thị trường nhà ở xã hội.

Người trẻ dưới 35 tuổi mới được giải ngân khoảng 577 tỷ đồng

Một nội dung đáng chú ý trong báo cáo là kết quả giải ngân dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

Theo số liệu được HoREA dẫn lại, doanh số giải ngân cho nhóm khách hàng này đạt khoảng 577 tỷ đồng tính đến cuối tháng 8/2026.

Con số này nằm trong tổng doanh số giải ngân khoảng 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà ở xã hội thuộc gói tín dụng.

Kết quả trên cho thấy khả năng tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà của người trẻ vẫn còn những hạn chế.

Đối với người có thu nhập trung bình hoặc thấp, việc mua nhà thường phụ thuộc lớn vào khả năng vay ngân hàng, thời hạn trả nợ và số tiền phải thanh toán hằng tháng.

Nếu lãi suất, hạn mức vay hoặc điều kiện chứng minh thu nhập chưa phù hợp với khả năng tài chính thực tế, người mua nhà có thể khó hoàn tất giao dịch ngay cả khi đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội.

Tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội vượt 51.000 tỷ đồng

Bên cạnh kết quả giải ngân của gói tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng, báo cáo cũng đề cập đến tổng dư nợ của các chương trình cho vay nhà ở xã hội và cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

Tính đến cuối tháng 8/2026, tổng dư nợ của các chương trình này đạt hơn 51.000 tỷ đồng.

Trong đó:

Ngân hàng Chính sách xã hội có dư nợ hơn 26.000 tỷ đồng.

Các ngân hàng thương mại có dư nợ hơn 25.000 tỷ đồng.

Cần phân biệt rằng tổng dư nợ hơn 51.000 tỷ đồng của các chương trình cho vay nhà ở xã hội không đồng nghĩa với số tiền đã giải ngân từ riêng gói tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng.

Đây là hai chỉ tiêu có phạm vi thống kê khác nhau.

Trong khi đó, con số 17.500 tỷ đồng phản ánh doanh số giải ngân được báo cáo đối với gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội do các ngân hàng thương mại tham gia triển khai.

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước được HoREA dẫn lại, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng.

Con số này tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản được ghi nhận ở mức 2,4%.

Ngân hàng Nhà nước đánh giá tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đến tháng 8/2026 xấp xỉ tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, phù hợp với mục tiêu đã đặt ra.

Đồng thời, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục duy trì ở mức trên 25%.

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 20%

Xét theo cơ cấu tín dụng bất động sản, dư nợ dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng.

Mức dư nợ này tăng 19,59% so với cuối năm 2025, chiếm khoảng 49,85% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng hoặc tự sử dụng bất động sản đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02% và chiếm 50,15%.

Sự chênh lệch về tốc độ tăng trưởng cho thấy tín dụng kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, dù tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng, kết quả giải ngân của gói tín dụng nhà ở xã hội vẫn ở mức thấp so với tổng nguồn vốn được bố trí.

Điều này phản ánh việc tăng trưởng tín dụng chung của thị trường bất động sản không đồng nghĩa mọi phân khúc đều tiếp cận vốn thuận lợi như nhau.

Vì sao chủ đầu tư nhà ở xã hội khó tiếp cận vốn?

Theo thông tin HoREA dẫn từ báo cáo của Bộ Xây dựng, bất động sản thuộc nhóm lĩnh vực được các tổ chức tín dụng đánh giá có mức độ rủi ro cao và chịu sự giám sát chặt chẽ.

Do đó, hoạt động cho vay thường đi kèm những yêu cầu nghiêm ngặt liên quan đến tài sản bảo đảm, năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, tính pháp lý và hiệu quả đầu tư của dự án.

Đối với doanh nghiệp có dự án đầy đủ hồ sơ pháp lý, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt, việc tiếp cận tín dụng có thể thuận lợi hơn.

Ngược lại, những dự án đang vướng mắc pháp lý, chưa xác định rõ khả năng tiêu thụ sản phẩm hoặc chưa chứng minh được năng lực trả nợ tiếp tục gặp khó khăn trong việc vay vốn.

Điều này dẫn đến sự phân hóa về khả năng tiếp cận tín dụng giữa các doanh nghiệp bất động sản.

Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, việc chậm tiếp cận nguồn vốn có thể ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, xây dựng và thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.

Lãi suất và yêu cầu chứng minh thu nhập gây khó cho người mua nhà

Không chỉ các chủ đầu tư, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng gặp nhiều rào cản trong quá trình vay vốn.

Theo những khó khăn được nêu trong báo cáo, ba vấn đề đáng chú ý gồm lãi suất vay, hạn mức tín dụng và yêu cầu chứng minh thu nhập.

Đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế, những điều kiện này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà.

Ngay cả khi đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, người mua vẫn cần được ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ trước khi khoản vay được chấp thuận.

Trong trường hợp khoản vay không đủ để thanh toán phần lớn giá trị căn hộ hoặc nghĩa vụ trả nợ vượt quá khả năng tài chính, người mua có thể phải trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà.

Điều này cũng tác động đến khả năng tiêu thụ sản phẩm của các dự án nhà ở xã hội.

Giải ngân chậm có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và thanh khoản

Việc giải ngân chậm gói tín dụng nhà ở xã hội không chỉ là vấn đề của hệ thống ngân hàng mà còn có thể ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản.

Ở phía chủ đầu tư, khả năng tiếp cận vốn hạn chế có thể khiến tiến độ triển khai dự án kéo dài hoặc làm tăng áp lực tài chính trong quá trình xây dựng.

Ở phía người mua, khó khăn trong việc vay vốn có thể làm giảm khả năng hoàn tất giao dịch.

Khi người mua không được chấp thuận khoản vay phù hợp, giao dịch có nguy cơ không thành công dù hai bên đã có nhu cầu mua bán thực tế.

Tình trạng này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản, khả năng hấp thụ sản phẩm và tốc độ phục hồi của thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, tác động còn đáng chú ý hơn bởi đây là phân khúc hướng đến những nhóm người có khả năng tài chính hạn chế và nhu cầu nhà ở thực.

Cần tháo gỡ đồng thời khó khăn của chủ đầu tư và người mua nhà

Từ những số liệu được công bố, có thể thấy vấn đề của chương trình tín dụng nhà ở xã hội không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn.

Mặc dù tổng quy mô gói tín dụng đã vượt 153.000 tỷ đồng, doanh số giải ngân mới đạt 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44%.

Trong khi đó, số tiền đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với kết quả giải ngân thực tế.

Khoảng cách này cho thấy việc chuyển nguồn vốn cam kết thành các khoản giải ngân vẫn là một thách thức lớn.

Để cải thiện hiệu quả chương trình, cần tiếp tục xem xét những khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lý dự án, điều kiện tín dụng và khả năng tài chính của người mua nhà.

Đồng thời, việc đánh giá kết quả chương trình cần phân biệt rõ giữa tổng quy mô vốn, số tiền cam kết, doanh số giải ngân và dư nợ thực tế.

Đây là những chỉ tiêu khác nhau, phản ánh từng giai đoạn của quá trình triển khai tín dụng.

Gói tín dụng nhà ở xã hội cần được đánh giá bằng kết quả thực tế

Chương trình tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng được kỳ vọng góp phần hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai dự án và giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, kết quả đến ngày 31/8/2026 cho thấy tốc độ giải ngân vẫn còn hạn chế.

Trong tổng số khoảng 17.500 tỷ đồng đã giải ngân, phần lớn được dành cho chủ đầu tư, còn nguồn vốn trực tiếp đến người mua nhà mới đạt khoảng 2.500 tỷ đồng.

Đáng chú ý, doanh số giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội chỉ khoảng 577 tỷ đồng.

Những số liệu này cho thấy việc mở rộng quy mô gói tín dụng cần đi kèm các giải pháp cải thiện khả năng tiếp cận vốn trên thực tế.

Đối với thị trường nhà ở xã hội, hiệu quả chính sách không chỉ được đo bằng số vốn ngân hàng cam kết mà còn phải thể hiện qua số dự án được triển khai, số căn hộ hoàn thành và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nếu những rào cản về pháp lý, điều kiện vay và năng lực tài chính chưa được tháo gỡ, nguồn vốn lớn vẫn có thể khó phát huy đầy đủ hiệu quả như kỳ vọng.