Nguồn cung bất động sản quý III/2026 tập trung tại Bình Dương, thanh khoản vẫn phục hồi chậm

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Consulting, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 được kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung mới, trong đó khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Dù vậy, thanh khoản được dự báo chỉ cải thiện từng bước khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và tâm lý người mua chưa thực sự phục hồi.

Bình Dương tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ

DKRA Consulting cho biết phần lớn nguồn cung căn hộ mới trong quý III sẽ tập trung tại khu vực Bình Dương (cũ), trong khi phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM. Đối với các đô thị vệ tinh, nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc hạng B và C nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Việc nhiều dự án từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện niềm tin của khách hàng. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu đánh giá sức mua khó có thể tăng mạnh trong ngắn hạn do chi phí vốn vẫn ở mức cao và nhà đầu tư tiếp tục giữ tâm lý thận trọng.

Nhà phố, biệt thự tăng nguồn cung nhưng giao dịch chọn lọc

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới trong quý III/2026 dự kiến đạt khoảng 2.000 – 3.000 sản phẩm, tăng so với quý trước. Phần lớn các dự án mở bán tập trung tại TP.HCM, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu, chủ yếu nhờ tiến độ pháp lý được cải thiện.

Trong khi đó, phân khúc đất nền vẫn khá khan hiếm khi nguồn cung mới chỉ dao động khoảng 300 – 400 sản phẩm. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ tiếp tục là nhóm nhận được sự quan tâm lớn nhất từ thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt khó khăn

DKRA Consulting nhận định bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc phục hồi chậm nhất.

Trong quý III, nguồn cung condotel mới dự kiến chỉ khoảng 300 – 500 căn, còn biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 200 – 250 căn. Sức cầu được dự báo tiếp tục ở mức thấp khi thị trường chưa xuất hiện động lực đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động đầu tư.

Thanh khoản quý II vẫn khá trầm lắng

Theo số liệu của DKRA Consulting, quý II/2026 thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận vẫn ghi nhận thanh khoản thấp ở hầu hết các phân khúc.

Đối với căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM tiếp tục chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp, tuy nhiên lượng giao dịch giảm khoảng 11%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua.

Một điểm sáng của thị trường là một số dự án tại Đồng Nai ghi nhận sức hấp thụ tích cực hơn sau thông tin địa phương chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Dù vậy, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ phổ biến giảm khoảng 2 – 6% khi nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn và giảm áp lực lãi vay.

Đất nền và nhà phố vẫn khó bứt phá

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% nhưng khoảng 93% vẫn là hàng tồn kho từ các giai đoạn mở bán trước. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4%, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào chưa giảm, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ khoảng 4% tại các dự án có pháp lý đầy đủ và hạ tầng hoàn thiện.

Đối với nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 9%, giảm tới 71% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai tốt.

Thị trường tiếp tục phân hóa

Theo DKRA Consulting, trong thời gian tới thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét giữa các dự án.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, vị trí thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu tư cao hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhiều khả năng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi khi chi phí vốn và tâm lý thị trường chưa thực sự cải thiện.