Sửa Luật Đất đai 2024: Hết thời đầu cơ, gom đất chờ đền bù?

Thị trường bất động sản đang đặc biệt quan tâm đến đề xuất sửa đổi một số nội dung của Luật Đất đai 2024, trong đó nổi bật là việc siết các giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, gom đất giá rẻ để hưởng chênh lệch đền bù khi Nhà nước triển khai dự án. Theo các chuyên gia, nếu chính sách này được thông qua và triển khai đồng bộ, thị trường có thể bước sang một giai đoạn minh bạch hơn, giảm đáng kể hiện tượng đầu tư theo tin đồn quy hoạch.

Theo dự thảo sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, một trong những nội dung đáng chú ý là người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau thời điểm có thông báo thu hồi đất sẽ chỉ được hưởng các quyền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất ban đầu. Quy định này được kỳ vọng sẽ trực tiếp tác động vào động cơ đầu cơ ngắn hạn, vốn đang diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương có quy hoạch hạ tầng lớn như cao tốc, sân bay, khu công nghiệp hoặc các tuyến vành đai.

Thực tế thời gian qua, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều khu vực ghi nhận làn sóng gom đất nông nghiệp hoặc đất ven quy hoạch với kỳ vọng được đền bù theo giá sát thị trường. Điều này không chỉ khiến giá đất tăng nhanh bất thường mà còn đẩy chi phí giải phóng mặt bằng lên cao, tạo áp lực cho đầu tư công và kéo dài tiến độ triển khai nhiều dự án trọng điểm. Các chuyên gia tài chính nhận định nếu để tình trạng này kéo dài, thị trường dễ hình thành tâm lý đầu tư theo kỳ vọng chính sách thay vì giá trị khai thác thực tế của đất đai.

Theo nhiều chuyên gia, hướng sửa đổi lần này có tính khả thi cao vì không cấm hoàn toàn giao dịch, mà tập trung kiểm soát quyền lợi phát sinh sau thời điểm công bố thu hồi đất. Điều này giúp bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời giảm cơ hội trục lợi từ thông tin quy hoạch. Một số ý kiến còn đề xuất nên xác định rõ “mốc pháp lý” kể từ khi công bố quy hoạch hoặc thông báo thu hồi để làm căn cứ xác định quyền bồi thường, tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Ngoài yếu tố pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng muốn ngăn chặn đầu cơ đất hiệu quả, Nhà nước cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, công khai quy hoạch theo thời gian thực và bảo đảm người dân tiếp cận thông tin đồng đều. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu áp dụng các công cụ tài chính như đánh thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn hoặc phần chênh lệch giá do thay đổi quy hoạch cũng được xem là giải pháp dài hạn nhằm giảm đầu cơ.

Nếu được triển khai đồng bộ, việc sửa đổi lần này không chỉ giúp kiểm soát hiện tượng gom đất đón đền bù mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, hạn chế sốt đất ảo và đưa nguồn lực đất đai quay trở lại phục vụ phát triển kinh tế thực chất.