Sửa Luật Đất đai: Đề xuất thu hồi phần đất còn lại khi đạt ngưỡng 75%

Ủy ban Kinh tế và Tài chính vừa thảo luận Hồ sơ định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, trong đó nhiều đại biểu đề xuất cơ chế mới nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn về tiếp cận đất đai, thu hồi đất, định giá đất và giải quyết tranh chấp. Đáng chú ý là đề xuất khi dự án đã đạt đồng thời 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất đồng thuận thì Nhà nước có thể thu hồi phần đất còn lại để bảo đảm tiến độ triển khai.

Đề xuất nguyên tắc “một dự án – một con đường tiếp cận đất đai”

Tại Phiên họp toàn thể lần thứ tư của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đại biểu Nguyễn Cao Sơn, Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ, cho rằng quá trình sửa Luật Đất đai cần hướng tới việc giúp nhà đầu tư có khả năng dự báo trước những yếu tố quan trọng của dự án.

Theo đại biểu, doanh nghiệp cần biết rõ ngay từ đầu phương thức tiếp cận đất đai, chi phí phải bỏ ra, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn được khai thác dự án.

Từ đó, ông đề xuất nguyên tắc “một dự án – một con đường tiếp cận đất đai”, đồng thời xác định rõ một đầu mối chịu trách nhiệm xử lý.

Mục tiêu là hạn chế tình trạng cùng một dự án nhưng phải đi qua nhiều phương thức như đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận, dẫn đến hồ sơ phải chuyển qua nhiều cơ quan và phát sinh thủ tục.

Cần xác định phương thức tiếp cận đất đai ngay từ đầu

Theo đề xuất, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và cơ chế thỏa thuận với người sử dụng đất cần được thiết kế theo hướng rõ ràng, khép kín.

Ngay khi dự án được xem xét, nhà đầu tư phải xác định được sẽ tiếp cận quỹ đất theo phương thức nào.

Việc này giúp doanh nghiệp chủ động tính toán nguồn vốn, chi phí bồi thường, kế hoạch triển khai và hiệu quả tài chính.

Nếu phương thức tiếp cận đất thay đổi trong quá trình thực hiện, dự án có thể phải điều chỉnh hồ sơ, kéo dài thời gian và làm tăng chi phí.

Đề xuất thời hạn sử dụng đất đến 70 năm, nghiên cứu 99 năm

Đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trả tiền thuê đất một lần, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị nghiên cứu thời hạn sử dụng đất dài hơn.

Theo đó, có thể áp dụng thời hạn khoảng 70 năm đối với những dự án đáp ứng tiêu chí nhất định.

Đối với một số dự án hạ tầng chiến lược đặc biệt, có thể nghiên cứu thời hạn lên tới 99 năm nếu có bộ tiêu chí chặt chẽ.

Quan điểm này xuất phát từ việc những dự án có vốn đầu tư lớn thường cần thời gian dài để thu hồi vốn và khai thác hiệu quả tài sản.

Tuy nhiên, việc kéo dài thời hạn phải đi cùng yêu cầu về năng lực đầu tư, hiệu quả sử dụng đất và trách nhiệm của doanh nghiệp.

Đề xuất thu hồi phần đất còn lại khi đạt ngưỡng 75%

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất cơ chế xử lý đối với dự án đã đạt tỷ lệ thỏa thuận lớn với người sử dụng đất.

Theo đại biểu Nguyễn Cao Sơn, khi nhà đầu tư đã đạt đồng thời từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất đồng ý chuyển nhượng, UBND có thể thực hiện thu hồi phần diện tích còn lại.

Đề xuất này nhằm xử lý tình trạng một dự án đã thỏa thuận với phần lớn người dân nhưng vẫn không thể triển khai do còn một nhóm nhỏ chưa đồng thuận.

Nếu được luật hóa, đây sẽ là thay đổi đáng kể trong cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

Không đề xuất thương lượng giá lần thứ hai

Theo phương án được nêu tại phiên họp, khi dự án đã đạt ngưỡng 75% về cả diện tích và số người sử dụng đất, cơ quan nhà nước sẽ xác nhận điều kiện và thực hiện quy trình thu hồi phần đất còn lại.

Đại biểu đề xuất không xem xét lại dự án và cũng không thực hiện thêm một vòng thương lượng giá với phần diện tích chưa đạt thỏa thuận.

Cơ chế này được kỳ vọng hạn chế tình trạng một số dự án kéo dài nhiều năm chỉ vì một tỷ lệ nhỏ diện tích chưa thể giải phóng.

Tuy nhiên, nếu áp dụng, vấn đề xác định giá bồi thường và bảo đảm quyền lợi của người chưa đồng thuận sẽ cần được quy định rất rõ.

Đề xuất mốc thời gian cụ thể cho quá trình thu hồi đất

Để hạn chế tình trạng kéo dài thủ tục, đại biểu cũng đề xuất một số mốc thời gian xử lý.

Theo đó, thời gian xác nhận dự án đã đạt ngưỡng thỏa thuận 75% được đề xuất là 15 ngày làm việc.

Trong 30 ngày tiếp theo, cơ quan có thẩm quyền thực hiện phê duyệt phương án bồi thường và quyết định thu hồi đất.

Sau đó, khoảng 60 ngày được dành cho việc chi trả bồi thường, bố trí tái định cư và bàn giao mặt bằng.

Nếu được áp dụng, các mốc thời gian này có thể giúp nhà đầu tư dự báo tương đối rõ thời điểm nhận mặt bằng.

Cơ chế 75% có thể tháo gỡ dự án đình trệ

Trong thực tế, nhiều dự án sử dụng cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể đạt tỷ lệ đồng thuận rất cao nhưng vẫn bị đình trệ do một số trường hợp còn lại.

Những phần diện tích nhỏ nằm giữa dự án có thể khiến nhà đầu tư không thể triển khai đồng bộ hạ tầng.

Chi phí vốn vì vậy tiếp tục tăng trong khi quỹ đất đã thỏa thuận không thể khai thác.

Cơ chế thu hồi phần còn lại khi đạt một tỷ lệ đồng thuận nhất định được xem là một hướng giải quyết bài toán này.

Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ để bảo đảm cơ chế không bị lạm dụng.

Quyền lợi của người chưa đồng thuận phải được bảo đảm

Nếu Nhà nước thực hiện thu hồi phần đất còn lại, người có đất bị thu hồi phải được áp dụng đầy đủ các cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.

Đây là yếu tố quan trọng để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Giá bồi thường phải được xác định theo cơ chế minh bạch và phản ánh phù hợp giá trị đất.

Người dân cũng cần được tiếp cận thông tin về dự án, phương án bồi thường và có quyền khiếu nại theo quy định nếu cho rằng quyền lợi bị ảnh hưởng.

Đề nghị mở rộng cơ chế tạo quỹ đất sạch

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, cũng đề nghị mở rộng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch cho các dự án trọng điểm.

Quỹ đất sạch giúp địa phương chủ động hơn trong việc bố trí dự án và lựa chọn nhà đầu tư.

Thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận từng thửa đất, Nhà nước có thể hoàn thành giải phóng mặt bằng trước rồi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế phù hợp.

Cách làm này có thể rút ngắn quá trình triển khai nhưng đồng thời đòi hỏi nguồn ngân sách lớn cho bồi thường và tái định cư.

Đề xuất không đấu giá với một số khu, cụm công nghiệp đầu tư công

Đối với hạ tầng khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng vốn Nhà nước, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn cho rằng có thể nghiên cứu phương án giao UBND cấp tỉnh xác định giá cụ thể rồi cho thuê.

Theo đề xuất, phương án này có thể được sử dụng thay cho đấu giá trong một số trường hợp.

Mục tiêu là tránh kéo dài thời gian thu hút doanh nghiệp thứ cấp vào khu công nghiệp.

Tuy nhiên, việc không đấu giá cần có tiêu chí cụ thể để bảo đảm giá đất được xác định minh bạch và không gây thất thoát nguồn lực công.

Giá đất tiếp tục là vấn đề được quan tâm

Bên cạnh thu hồi đất, cơ chế xác định giá đất là một trong những nội dung được nhiều đại biểu và chuyên gia đề cập.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng cần bổ sung đầy đủ các hệ số điều chỉnh liên quan đến quy hoạch và đặc điểm từng dự án.

Mục tiêu là hạn chế trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế, khiến người có đất bị thu hồi chịu thiệt thòi.

Giá đất cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và nguồn thu ngân sách.

Do đó, hệ thống định giá phải cân bằng giữa nhiều nhóm lợi ích.

Cần làm rõ các hệ số điều chỉnh giá đất

Giá trị của hai thửa đất có cùng diện tích có thể rất khác nhau tùy vị trí, mặt tiền, khả năng kinh doanh, hạ tầng và quy hoạch.

Nếu bảng giá đất chỉ xác định theo khu vực rộng mà thiếu hệ số điều chỉnh, mức giá áp dụng có thể không phản ánh đầy đủ giá trị tài sản.

Do đó, đề xuất hướng đến việc xây dựng hệ số phù hợp với từng đặc điểm cụ thể.

Tuy nhiên, số lượng hệ số quá lớn cũng có thể khiến hệ thống định giá trở nên phức tạp.

Cơ quan soạn thảo cần tìm cơ chế vừa sát thị trường vừa dễ áp dụng.

Dữ liệu giá đất cần minh bạch hơn

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng dữ liệu phục vụ công tác định giá đất hiện vẫn chưa thực sự minh bạch.

Để định giá theo nguyên tắc thị trường, cơ quan quản lý cần có dữ liệu đáng tin cậy về các giao dịch thực tế.

Nếu giá giao dịch trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế hoặc dữ liệu bị phân tán tại nhiều cơ quan, việc xây dựng bảng giá đất có thể thiếu chính xác.

Do đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, thuế và giao dịch bất động sản là nền tảng quan trọng cho cơ chế giá đất mới.

Cần điều tiết phần giá trị đất tăng thêm do hạ tầng

Một vấn đề khác được đặt ra là giá trị đất có thể tăng mạnh sau khi Nhà nước đầu tư đường giao thông, cầu, metro hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Trong trường hợp này, phần tăng giá không hoàn toàn xuất phát từ đầu tư của chủ sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng hiện vẫn thiếu công cụ cụ thể để Nhà nước điều tiết một phần giá trị tăng thêm này.

Nếu cơ chế được xây dựng phù hợp, nguồn thu có thể được sử dụng trở lại cho phát triển hạ tầng và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, cần tránh đánh thuế hoặc thu hồi giá trị theo cách tạo gánh nặng quá lớn cho người dân.

Giải quyết tranh chấp đất đai cần rõ trách nhiệm

Một nội dung khác của quá trình sửa Luật Đất đai là cơ chế giải quyết tranh chấp trong bối cảnh chính quyền địa phương hai cấp.

Việc thay đổi tổ chức bộ máy có thể làm thay đổi thẩm quyền và quy trình tiếp nhận hồ sơ.

Do đó, luật cần quy định rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm hòa giải, xử lý khiếu nại và giải quyết tranh chấp.

Nếu trách nhiệm không rõ, người dân có thể phải gửi hồ sơ nhiều nơi hoặc kéo dài thời gian xử lý.

Đề nghị giữ hòa giải bắt buộc tại cấp xã

Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Theo quan điểm này, cấp xã thường nắm rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, ranh giới và biến động tại địa phương.

Việc tổ chức hòa giải có thể giúp các bên giải quyết tranh chấp sớm mà không cần khởi kiện.

Nếu hòa giải không thành, hồ sơ được lập tại cấp xã cũng trở thành nguồn thông tin quan trọng để Tòa án xem xét.

Hòa giải giúp giảm áp lực cho Tòa án

Tranh chấp đất đai thường liên quan đến quan hệ gia đình, hàng xóm hoặc lịch sử sử dụng kéo dài nhiều năm.

Nếu có thể hòa giải thành công tại cơ sở, các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí tố tụng.

Điều này cũng giúp giảm lượng vụ án phải đưa ra xét xử.

Tuy nhiên, quá trình hòa giải phải bảo đảm khách quan, không gây áp lực buộc một bên phải chấp nhận phương án bất lợi.

Cán bộ thực hiện cũng cần có kiến thức pháp luật đất đai và khả năng tiếp cận hồ sơ đầy đủ.

Quy hoạch khu đô thị phải dành đất cho hạ tầng xã hội

Các đại biểu cũng đề nghị luật hóa yêu cầu bảo đảm hạ tầng xã hội trong quá trình quy hoạch và sử dụng đất.

Theo đó, các khu đô thị và khu nhà ở cần bố trí đầy đủ quỹ đất cho giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và cây xanh.

Đây là vấn đề quan trọng trong bối cảnh nhiều khu đô thị phát triển nhanh nhưng hạ tầng trường học, bệnh viện và không gian công cộng chưa theo kịp.

Nếu chỉ tập trung phát triển nhà ở, mật độ dân cư tăng có thể tạo áp lực lớn lên hạ tầng khu vực.

Ưu tiên trụ sở công dư thừa cho trường học và y tế

Trong quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy, một số trụ sở công có thể trở nên dư thừa.

Các đại biểu đề nghị ưu tiên quỹ đất này cho những mục đích phục vụ cộng đồng như trường học, cơ sở y tế hoặc thiết chế văn hóa.

Cách sử dụng này có thể giảm nhu cầu thu hồi thêm đất và tận dụng tốt tài sản công hiện hữu.

Tuy nhiên, mỗi khu đất cần được đánh giá về quy hoạch, vị trí và khả năng chuyển đổi công năng trước khi triển khai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng đến tinh gọn quy hoạch

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết dự thảo được hoàn thiện theo hướng kết hợp chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển.

Hệ thống quy hoạch cũng được định hướng tinh gọn nhằm giảm sự chồng chéo.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ hướng đến công khai, minh bạch và cạnh tranh.

Việc lựa chọn nhà đầu tư cũng cần tập trung vào các doanh nghiệp có đủ năng lực triển khai dự án.

Cần giảm chồng chéo giữa các loại quy hoạch

Một dự án hiện có thể phải tuân thủ đồng thời quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và nhiều quy hoạch chuyên ngành.

Nếu các quy hoạch không đồng nhất, doanh nghiệp phải thực hiện điều chỉnh nhiều lần.

Điều này làm tăng thời gian chuẩn bị dự án và phát sinh chi phí.

Việc tinh gọn không có nghĩa giảm chất lượng quy hoạch mà hướng đến thống nhất dữ liệu và giảm các lớp thủ tục trùng lặp.

Giao đất phải minh bạch và lựa chọn đúng nhà đầu tư

Một trong những mục tiêu của sửa luật là bảo đảm nguồn lực đất đai được giao cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả.

Doanh nghiệp nhận đất nhưng chậm triển khai có thể khiến quỹ đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.

Do đó, bên cạnh giá trả cho Nhà nước, năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng triển khai dự án cũng cần được xem xét.

Việc lựa chọn đúng nhà đầu tư có thể giảm nguy cơ dự án bị đình trệ sau khi giao đất.

Chuyển từ “quản lý hành chính” sang “quản trị hiện đại”

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh yêu cầu sửa Luật Đất đai theo hướng chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị hiện đại.

Theo định hướng này, hiệu quả sử dụng đất phải trở thành một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá chính sách.

Nhà nước tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu và công cụ giám sát thay vì tạo ra quá nhiều bước thủ tục.

Tuy nhiên, việc giảm thủ tục phải đi cùng cơ chế kiểm tra và xử lý vi phạm hiệu quả.

Cần giải quyết triệt để các điểm nghẽn thực tiễn

Luật Đất đai có ảnh hưởng đến hầu hết các hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất và đời sống người dân.

Một quy định không rõ có thể khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Do đó, lần sửa đổi này được kỳ vọng không chỉ điều chỉnh những vấn đề kỹ thuật mà phải xử lý các vướng mắc đã tồn tại trong thực tế.

Các nhóm vấn đề chính gồm tiếp cận đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá đất, chuyển mục đích và giải quyết tranh chấp.

Phải hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Đây là yêu cầu xuyên suốt đối với chính sách đất đai.

Nếu chính sách quá ưu tiên tiến độ dự án, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt.

Ngược lại, nếu quy trình quá phức tạp hoặc thiếu cơ chế xử lý trường hợp không đồng thuận, nhiều dự án có thể kéo dài hàng năm.

Doanh nghiệp cần có khả năng dự báo chi phí và thời gian, trong khi người dân cần được bảo đảm bồi thường phù hợp và quyền tái định cư.

Nhà nước đồng thời phải bảo đảm nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả và không thất thoát.

Cơ chế 75% cần được đánh giá kỹ trước khi luật hóa

Đề xuất thu hồi phần đất còn lại khi đạt đồng thời 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất đồng thuận có thể giúp tháo gỡ nhiều dự án đang mắc kẹt.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ chế có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất của nhóm người chưa đồng ý chuyển nhượng.

Vì vậy, luật cần xác định rõ loại dự án nào được áp dụng, phương pháp tính tỷ lệ, cơ chế định giá và quyền khiếu nại.

Cũng cần có biện pháp ngăn tình trạng nhà đầu tư lợi dụng cơ chế để ép giá những người còn lại.

Không phải mọi dự án đều nên được áp dụng ngưỡng 75%

Một dự án hạ tầng công cộng có thể có tính chất khác hoàn toàn với một dự án thương mại thuần túy.

Do đó, việc áp dụng cùng một cơ chế thu hồi đất cho mọi loại dự án có thể gây tranh luận.

Cơ quan soạn thảo cần xác định rõ nhóm dự án có lợi ích công cộng, dự án phát triển kinh tế – xã hội và dự án kinh doanh thương mại.

Mức độ can thiệp của Nhà nước vào quá trình thỏa thuận đất đai có thể cần được thiết kế khác nhau cho từng nhóm.

Giá bồi thường sẽ là yếu tố quyết định

Ngay cả khi đạt ngưỡng 75%, phần diện tích còn lại chỉ có thể được xử lý ổn thỏa nếu người bị thu hồi đất nhận được mức bồi thường hợp lý.

Nếu giá thấp hơn đáng kể so với giao dịch thực tế trước đó trong cùng dự án, tranh chấp có thể tiếp tục phát sinh.

Do đó, phương pháp xác định giá phải minh bạch và phản ánh đúng điều kiện của thửa đất.

Người dân cần được biết dữ liệu, hệ số và căn cứ dùng để tính toán mức bồi thường.

Thời gian giải phóng mặt bằng có thể được rút ngắn

Nếu các mốc 15 ngày, 30 ngày và 60 ngày được luật hóa và thực hiện nghiêm, doanh nghiệp có thể dự báo tốt hơn thời điểm nhận mặt bằng sạch.

Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chi phí tài chính.

Một dự án chậm giải phóng mặt bằng vài năm có thể phát sinh lượng lãi vay rất lớn.

Tuy nhiên, thời hạn xử lý chỉ khả thi nếu cơ quan địa phương có đủ nhân lực, dữ liệu và nguồn tiền để thực hiện bồi thường đúng hạn.

Cần bảo đảm đủ quỹ tái định cư trước khi thu hồi đất

Đối với trường hợp người dân phải di chuyển chỗ ở, việc tái định cư phải được chuẩn bị trước.

Nếu quyết định thu hồi được ban hành nhưng khu tái định cư chưa sẵn sàng, người dân có thể phải sống tạm cư trong thời gian dài.

Điều này làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến đời sống.

Do đó, cơ chế rút ngắn giải phóng mặt bằng phải đi cùng yêu cầu chuẩn bị nhà ở, đất ở và hạ tầng tái định cư.

Sửa Luật Đất đai vẫn đang ở giai đoạn định hướng

Các nội dung như ngưỡng thỏa thuận 75%, thời hạn sử dụng đất 70-99 năm hay phương thức cho thuê đất khu công nghiệp hiện mới là các đề xuất được đưa ra trong quá trình thảo luận.

Chưa thể xem đây là quy định pháp luật đã có hiệu lực.

Các đề xuất còn phải được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, đánh giá tác động và tiếp tục hoàn thiện trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Người dân và doanh nghiệp vì vậy vẫn phải thực hiện theo Luật Đất đai và các quy định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn nhưng vẫn bảo vệ quyền tài sản

Sửa Luật Đất đai được kỳ vọng tạo ra cơ chế tiếp cận đất đai rõ ràng hơn, giảm thời gian giải phóng mặt bằng và minh bạch hóa hệ thống giá đất.

Đề xuất thu hồi phần đất còn lại khi dự án đạt ngưỡng đồng thuận 75% là một trong những phương án đáng chú ý nhằm xử lý tình trạng dự án bị đình trệ vì một tỷ lệ nhỏ diện tích chưa thể thỏa thuận.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này sẽ phụ thuộc vào cách xác định giá bồi thường, phạm vi dự án được áp dụng, thủ tục thu hồi và khả năng bảo vệ quyền lợi của người dân.

Nếu các quy định được thiết kế phù hợp, Luật Đất đai sửa đổi có thể giúp giảm đáng kể các điểm nghẽn trong đầu tư mà vẫn bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.