Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất cấm thao túng giá

Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được Quốc hội thảo luận với nhiều đề xuất đáng chú ý, từ bắt buộc mã định danh điện tử cho bất động sản, tăng trách nhiệm công khai thông tin đến bổ sung hành vi thao túng, tạo giao dịch ảo và tung tin sai lệch vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm.

Đề xuất bắt buộc mã định danh điện tử với bất động sản

Tại phiên thảo luận ở Hội trường ngày 22/8/2026 về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý các giải pháp nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế bất cân xứng thông tin và kiểm soát tình trạng đầu cơ, thao túng giá trên thị trường.

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, cho rằng quy định tại Điều 5 dự thảo luật có thể trở thành công cụ quan trọng để giảm tình trạng bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và người mua.

Theo đại biểu, đây cũng là một trong những nguyên nhân có thể dẫn đến lừa đảo, đầu cơ hoặc khiến người mua đưa ra quyết định khi chưa nắm đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản.

Đại biểu đề xuất khi Chính phủ quy định chi tiết cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp không công khai hoặc công khai thông tin không chính xác. Theo đề xuất, hợp đồng được ký kết trên cơ sở thông tin sai lệch có thể bị xem xét vô hiệu, đồng thời chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 5-10% tổng giá trị dự án.

Đây hiện mới là đề xuất của đại biểu trong quá trình thảo luận, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực.

Đến cuối năm 2028, dự án mở bán mới có thể phải có mã định danh?

Một nội dung đáng chú ý khác là việc xây dựng mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản.

Việc áp dụng mã định danh được kỳ vọng giúp cơ quan quản lý theo dõi trạng thái pháp lý và lịch sử giao dịch của tài sản, đồng thời hỗ trợ kiểm soát những giao dịch bất động sản có dấu hiệu bất thường.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, hệ thống này còn có thể hỗ trợ kiểm soát dòng tiền, hạn chế tình trạng giao dịch “hai giá”, thất thu thuế cũng như ngăn ngừa trường hợp một bất động sản được bán cho nhiều người.

Đại biểu đề xuất xác định một lộ trình cụ thể, theo đó đến hết ngày 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử.

Đại biểu Bùi Văn Dũng, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, cũng cho rằng việc sửa đổi đồng thời các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là cơ hội để xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu đồng bộ.

Theo hướng được đề xuất, mỗi bất động sản sẽ gắn với một mã định danh, một trạng thái pháp lý và một tập dữ liệu thống nhất, qua đó giảm tình trạng thông tin bị phân tán giữa nhiều hệ thống quản lý.

Đề xuất đưa hành vi thao túng bất động sản vào nhóm bị cấm

Bên cạnh vấn đề dữ liệu, tình trạng thao túng và thổi giá bất động sản là một trong những nội dung nổi bật tại phiên thảo luận.

Đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai, đề nghị pháp luật cần phân biệt rõ ba hoạt động gồm đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.

Theo quan điểm được nêu tại phiên họp, hoạt động đầu tư chính đáng cần được khuyến khích. Đối với đầu cơ, Nhà nước có thể sử dụng các công cụ điều tiết khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức gây ảnh hưởng đến cung cầu. Trong khi đó, hành vi thao túng thị trường cần có chế tài đủ mạnh để xử lý.

Đại biểu cũng chỉ ra rằng Bộ luật Hình sự hiện có quy định liên quan đến tội thao túng thị trường chứng khoán, trong khi việc xử lý hành vi có tính chất thao túng trên thị trường bất động sản chưa có một cơ chế tương tự.

Từ đó, đại biểu đề xuất bổ sung trực tiếp hành vi thao túng thị trường bất động sản vào danh mục hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 6 dự thảo luật.

Giao dịch ảo, thông đồng đẩy giá có thể trở thành tiêu chí nhận diện thao túng

Nếu bổ sung quy định cấm thao túng thị trường, một vấn đề quan trọng tiếp theo là xác định thế nào được xem là hành vi thao túng.

Theo đề xuất tại phiên thảo luận, Chính phủ cần xây dựng bộ tiêu chí nhận diện cụ thể đối với những hành vi như tạo giao dịch ảo, thông đồng đẩy giá hoặc tung thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá bất động sản.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi trong thực tế, việc giá bất động sản tăng mạnh chưa đủ để kết luận có hành vi thao túng. Cơ quan quản lý cần có tiêu chí cụ thể để phân biệt biến động giá theo cung cầu thực tế với những trường hợp cố tình tạo cung cầu giả hoặc phát tán thông tin nhằm đẩy giá.

Đại biểu Trịnh Xuân An đồng thời đề xuất xây dựng bộ chỉ số cảnh báo sớm dựa trên các yếu tố như biến động giá, tần suất giao dịch và tình hình tín dụng.

Theo thông tin được nêu tại phiên thảo luận, dư nợ tín dụng bất động sản hiện khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ toàn thị trường. Vì vậy, việc phát hiện sớm các dấu hiệu bất thường được cho là cần thiết nhằm hạn chế rủi ro lan sang hệ thống tài chính – ngân hàng.

Đề xuất cấm tạo giao dịch ảo để thổi giá bất động sản

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị, cũng đề nghị tiếp tục rà soát Điều 6 của dự thảo luật về các hành vi bị nghiêm cấm.

Theo đại biểu, dự thảo đang thu hẹp từ 8 xuống còn 6 nhóm hành vi bị cấm, trong đó có nguy cơ bỏ sót những vi phạm liên quan đến cấp, sử dụng chứng chỉ môi giới không đúng quy định và việc thu, sử dụng phí, lệ phí trái phép.

Đại biểu đề nghị khôi phục hai nhóm hành vi này để bảo đảm cơ sở pháp lý khi xử lý vi phạm.

Đáng chú ý hơn, trước tình trạng thổi giá và thao túng thị trường, đại biểu kiến nghị bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm, gồm cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án và giá cả; dàn xếp tạo giao dịch ảo nhằm đẩy giá; tạo tình trạng khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Nếu những đề xuất này được tiếp thu và luật hóa, hoạt động quảng bá, môi giới và giao dịch bất động sản có thể phải tuân thủ chặt chẽ hơn về tính chính xác của thông tin.

Hướng đến thị trường bất động sản minh bạch hơn

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Bộ sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo đảm sự đồng bộ với Luật Đất đai.

Một trong những định hướng quan trọng là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê nhằm từng bước điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại tình trạng thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông trong khi nguồn cung phân khúc cao cấp tương đối lớn.

Bộ Xây dựng cũng định hướng sử dụng linh hoạt các công cụ như thuế, tín dụng và quy hoạch để kiểm soát hoạt động đầu cơ, hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực và góp phần ổn định giá nhà.

Song song với đó là việc tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho những bất động sản, dự án tồn đọng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường.

Số hóa dữ liệu có thể trở thành công cụ chống thổi giá

Những nội dung được đưa ra tại phiên thảo luận cho thấy hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ tập trung vào cắt giảm thủ tục cho doanh nghiệp mà còn tăng cường công cụ giám sát thị trường.

Trong đó, mã định danh điện tử và cơ sở dữ liệu bất động sản được kỳ vọng tạo nền tảng để cơ quan quản lý theo dõi chính xác hơn tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch và diễn biến giá của từng tài sản.

Khi dữ liệu được liên thông, những hiện tượng như một bất động sản liên tục được mua bán trong thời gian ngắn, giá giao dịch tăng bất thường hoặc xuất hiện số lượng lớn giao dịch tại một khu vực có thể được phát hiện sớm hơn.

Tuy nhiên, các đề xuất như xử phạt chủ đầu tư từ 5-10% giá trị dự án, bắt buộc 100% dự án mở bán mới có mã định danh điện tử từ cuối năm 2028 hay bổ sung hành vi thao túng bất động sản vào danh mục bị cấm vẫn đang trong quá trình thảo luận và hoàn thiện dự thảo, chưa phải quy định chính thức đang được áp dụng.

Việc thiết kế các tiêu chí đủ rõ ràng để phân biệt đầu tư, đầu cơ và thao túng cũng sẽ là vấn đề quan trọng nếu các đề xuất này tiếp tục được nghiên cứu, tiếp thu trong quá trình sửa đổi luật.