Lãi suất cao gây áp lực lên thị trường chung cư, người mua ngày càng dịch chuyển theo hạ tầng

Mặt bằng lãi suất cao đang tạo sức ép lên thanh khoản của thị trường chung cư, nhưng giá căn hộ chưa giảm tương ứng với chi phí vốn. Trong khi phần lớn nguồn cung nằm trên ngưỡng 50 triệu đồng/m², nhu cầu của người mua lại tập trung nhiều ở phân khúc thấp hơn, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá bán và khả năng chi trả.
Lãi suất tăng nhưng giá chung cư chỉ điều chỉnh nhẹ

Tại một sự kiện về thị trường bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu trong khoảng 5 năm qua cho thấy biến động lãi suất có tác động khá rõ đến thị trường chung cư tại TP.HCM.

Khi lãi suất tăng, giá căn hộ thường chịu áp lực điều chỉnh. Tuy nhiên, mức giảm thực tế tương đối hạn chế, phổ biến khoảng 5-7%.

Giai đoạn 2022-2024 là một ví dụ. Có thời điểm lãi suất trên thị trường lên mức 14-16%, trong khi giá chung cư tại TP.HCM chỉ giảm khoảng 5-7%. Khi điều kiện thị trường thuận lợi trở lại, giá căn hộ nhanh chóng phục hồi.

Theo dữ liệu được Batdongsan.com.vn công bố, riêng trong giai đoạn 2025-2026, giá chung cư tại TP.HCM đã tăng khoảng 22,5%.

Diễn biến này cho thấy lãi suất cao có thể tạo áp lực lên giá bất động sản nhưng chưa đủ để hình thành một mặt bằng giá mới phù hợp hơn với khả năng tài chính của số đông người mua nhà.

Người mua đối mặt nghịch lý giữa lãi suất và giá nhà

Thị trường hiện xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Khi lãi suất ở mức cao, chi phí vay mua nhà tăng lên khiến nhiều người có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền với kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, khi lãi suất giảm và điều kiện tín dụng thuận lợi hơn, dòng tiền có thể quay trở lại thị trường, kéo theo giá nhà phục hồi nhanh.

Điều này đồng nghĩa việc chờ lãi suất giảm chưa chắc giúp người mua tiếp cận được căn hộ với tổng chi phí thấp hơn. Phần tiết kiệm được từ chi phí vay vốn có thể bị bù lại bởi mức tăng của giá bất động sản.

Trong giai đoạn thanh khoản khó khăn, người có nhu cầu ở thực và sở hữu nền tảng tài chính phù hợp lại có thể có nhiều lợi thế hơn khi đàm phán.

Để kích thích nhu cầu, các chủ đầu tư có thể triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay vốn hoặc đưa ra những chương trình ưu đãi khác. Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết, người mua cần đánh giá tổng chi phí thực tế của giao dịch.

80% nguồn cung có giá trên 50 triệu đồng/m²

Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở lãi suất mà còn là sự lệch pha giữa nguồn cung và khả năng tài chính của người mua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, khoảng 80% nguồn cung bất động sản trên thị trường hiện có giá trên 50 triệu đồng/m². Trong khi đó, phần lớn người tìm kiếm lại quan tâm đến những sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m².

Khoảng cách này khiến nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế.

Người mua có nhu cầu nhưng không tìm được sản phẩm phù hợp với ngân sách. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với chi phí đất đai, vốn, xây dựng và các chi phí triển khai khác ở mức cao, khiến việc đưa sản phẩm mới ra thị trường với mức giá thấp trở nên khó khăn.

Đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường chung cư chịu sức ép dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn lớn.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản chưa biến mất

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mỗi tháng nền tảng này ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm bất động sản.

Trong thời gian gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm gần 39%, trong khi TP.HCM và một số tỉnh, thành khác giảm khoảng 15%.

Mức giảm cho thấy tâm lý thận trọng đang gia tăng, nhưng chưa đồng nghĩa người mua hoàn toàn rời khỏi thị trường.

Đáng chú ý hơn là cơ cấu nhu cầu đang thay đổi theo hướng tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Khoảng 40% lượng tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM tập trung vào chung cư. Tại Hà Nội, tỷ lệ này lên tới khoảng 49%.

Theo ông Tuấn, xu hướng trên phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư mang tính đầu cơ ngắn hạn đang giảm, trong khi nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Giá căn hộ trung tâm khoảng 100 triệu đồng/m² tạo áp lực dịch chuyển

Không chỉ đối mặt với lãi suất, người mua nhà tại các đô thị lớn còn phải thích ứng với mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao.

Theo thông tin được đưa ra tại sự kiện, giá bất động sản tại các khu vực trung tâm hiện trung bình khoảng 100 triệu đồng/m².

Với mặt bằng này, nhiều người trẻ và nhóm khách hàng mua nhà để ở khó tiếp cận các dự án nằm gần trung tâm thành phố.

Kết quả là phạm vi tìm kiếm bất động sản ngày càng mở rộng ra những khu vực ngoại thành hoặc các đô thị mới có giá bán dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, người mua không đơn thuần lựa chọn những khu vực xa trung tâm vì giá rẻ mà ngày càng chú trọng khả năng kết nối giao thông.

Người mua nhà ngày càng đi theo hạ tầng giao thông

Các khu vực nằm dọc tuyến giao thông mới, hành lang hạ tầng quan trọng hoặc những đô thị có khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Tại TP.HCM, khu Đông và khu vực Đông mở rộng hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong lượng tìm kiếm bất động sản.

Xu hướng này cho thấy hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị. Khi giá nhà khu vực trung tâm vượt quá khả năng tài chính, nhu cầu ở thực có xu hướng dịch chuyển ra xa hơn nhưng vẫn ưu tiên những khu vực có khả năng kết nối tốt.

Cao tốc, đường vành đai, metro và các trục giao thông liên vùng vì vậy không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn có thể tác động trực tiếp đến hướng phát triển của thị trường nhà ở.

Hạ tầng vẫn cần thời gian để thay đổi thị trường

Dù xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng ngày càng rõ nét, quá trình này khó diễn ra ngay lập tức.

Nhiều đô thị mới vẫn đang trong quá trình hình thành, trong khi các tuyến giao thông quan trọng cần thêm thời gian để hoàn thiện và đưa vào khai thác.

Người mua vì vậy phải cân nhắc đồng thời nhiều yếu tố như giá bán, khoảng cách đến nơi làm việc, thời gian di chuyển, tiến độ hạ tầng, hệ thống trường học, y tế, thương mại và chất lượng môi trường sống.

Một căn hộ có giá thấp hơn nhưng phụ thuộc vào tuyến giao thông chưa hoàn thành cũng có thể khiến người mua phải chấp nhận bất tiện trong nhiều năm.

Ngược lại, những khu vực đã có hạ tầng kết nối tương đối hoàn chỉnh thường có mức giá cao hơn.

Lãi suất chỉ là một phần của bài toán mua nhà

Những diễn biến hiện nay cho thấy khả năng mua nhà không thể chỉ được đánh giá dựa trên việc lãi suất đang tăng hay giảm.

Người mua cần xem xét đồng thời giá căn hộ, tỷ lệ vốn vay, thời hạn vay, thu nhập ổn định hàng tháng, tiến độ thanh toán và khả năng duy trì khoản vay nếu lãi suất thay đổi.

Đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mức giảm vài phần trăm của giá căn hộ chưa chắc đủ bù đắp chi phí lãi vay tăng thêm trong nhiều năm.

Ngược lại, người có tỷ lệ vốn tự có cao có thể có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường thanh khoản thấp, đặc biệt khi chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng nhằm kích cầu.

Thị trường chung cư tiếp tục đối mặt bài toán khả năng chi trả

Vấn đề dài hạn của thị trường chung cư vẫn nằm ở khoảng cách giữa giá bán và thu nhập của người dân.

Nếu phần lớn nguồn cung mới tiếp tục nằm trên mức 50 triệu đồng/m² trong khi nhu cầu tập trung ở nhóm sản phẩm thấp hơn ngưỡng này, thị trường có thể tiếp tục xuất hiện tình trạng nhu cầu lớn nhưng tỷ lệ chuyển thành giao dịch thấp.

Lãi suất giảm có thể hỗ trợ khả năng vay vốn và cải thiện thanh khoản, nhưng khó giải quyết hoàn toàn vấn đề nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập.

Trong bối cảnh đó, sự phát triển của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cùng việc hoàn thiện hệ thống giao thông kết nối các khu vực ngoại thành và đô thị mới, sẽ là những yếu tố quan trọng giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thị trường chung cư vì vậy đang đứng trước một giai đoạn điều chỉnh không chỉ về giá và lãi suất mà còn về vị trí, loại hình sản phẩm và cách người mua lựa chọn nơi ở. Xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng nhiều khả năng sẽ ngày càng rõ nét khi giá nhà tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức cao.