Hệ sinh thái nhà ở cho thuê: Hướng đi mới cho bất động sản Việt Nam

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, định hướng phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê đang được xem là một giải pháp quan trọng nhằm tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng bền vững hơn.

Theo bài phân tích của VnEconomy, thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua chủ yếu vận hành theo mô hình “xây để bán”. Các doanh nghiệp ưu tiên bán nhanh sản phẩm để thu hồi vốn, trong khi phân khúc nhà cho thuê phát triển manh mún, thiếu chuyên nghiệp và chưa có hệ sinh thái tài chính hỗ trợ dài hạn.

Tuy nhiên, mô hình này đang dần bộc lộ nhiều hạn chế khi giá nhà tăng quá nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất, còn doanh nghiệp lại phụ thuộc lớn vào vốn vay ngắn hạn và trái phiếu kỳ hạn ngắn để phát triển các đại dự án bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê không chỉ giúp giảm áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá mà còn tạo ra cấu trúc đô thị linh hoạt hơn và góp phần xây dựng nền tài chính ổn định dài hạn cho nền kinh tế.

Nhà nước định hướng, doanh nghiệp triển khai

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các quốc gia phát triển phân khúc nhà cho thuê quy mô lớn đều có sự tham gia mạnh của Nhà nước. Tại Singapore, Nhà nước giữ vai trò trung tâm trong quy hoạch và quản lý quỹ đất thông qua hệ thống nhà ở công cộng HDB. Trong khi đó, Germany và Austria lại hỗ trợ thông qua chính sách thuế và nguồn vốn dài hạn cho các mô hình nhà cho thuê lợi nhuận giới hạn.

Đối với Việt Nam, nhiều ý kiến đề xuất xây dựng mô hình “Nhà nước định hướng – Doanh nghiệp triển khai”. Theo đó, Nhà nước sẽ tập trung quy hoạch, xây dựng cơ chế vốn dài hạn và hoàn thiện pháp lý, còn khu vực tư nhân đảm nhiệm vai trò đầu tư, xây dựng và vận hành dự án theo cơ chế cạnh tranh minh bạch.

Một đề xuất đáng chú ý là thành lập Tổng công ty Nhà ở Quốc gia với vai trò điều phối hệ sinh thái nhà ở cho thuê. Đơn vị này sẽ quản lý quỹ đất công, đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp tư nhân tham gia xây dựng và kết nối các dự án với nguồn vốn trung, dài hạn.

Cần dòng vốn dài hạn thay vì phụ thuộc ngân hàng

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nhà ở cho thuê có chu kỳ hoàn vốn kéo dài từ 15-25 năm, trong khi doanh nghiệp bất động sản chủ yếu sử dụng vốn vay ngắn và trung hạn từ ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp ngắn hạn.

Tại Japan, Singapore hay Australia, các quỹ REIT (Quỹ tín thác bất động sản) đóng vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn dài hạn cho thị trường nhà cho thuê. Sau khi dự án vận hành ổn định và tạo dòng tiền, doanh nghiệp có thể chuyển tài sản vào quỹ REIT để thu hồi vốn và tái đầu tư dự án mới.

Đối với Việt Nam, bài viết đề xuất phát hành “Trái phiếu Nhà ở Quốc gia” kỳ hạn dài 20-30 năm, được Chính phủ bảo lãnh nhằm tạo nguồn vốn bền vững cho hệ sinh thái nhà ở cho thuê. Đồng thời, cần mở hành lang pháp lý để các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí và các định chế tài chính dài hạn tham gia đầu tư vào các công cụ này.

Ngoài ra, trong tương lai, Việt Nam có thể nghiên cứu thí điểm mô hình token hóa chứng chỉ quyền thuê nhà nhằm đa dạng hóa kênh đầu tư và tăng khả năng tiếp cận cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Giảm chi phí phát triển để hạ giá thuê

Theo phân tích, để nhà ở cho thuê thực sự khả thi, cần tối ưu mạnh chi phí phát triển dự án. Nếu doanh nghiệp vẫn phải chịu tiền sử dụng đất và quy trình pháp lý kéo dài như bất động sản thương mại thông thường, giá thuê sẽ bị đẩy lên rất cao.

Các giải pháp được đề xuất gồm:

• Miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các dự án chỉ phục vụ cho thuê dài hạn.
• Thiết lập cơ chế “luồng xanh” để rút ngắn thời gian phê duyệt thủ tục.
• Chuẩn hóa công nghệ xây dựng bằng mô hình BIM nhằm giảm chi phí thi công và vận hành dài hạn.

Thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia

Để hệ sinh thái nhà ở cho thuê phát triển mạnh, chính sách cần tạo cơ chế lợi ích rõ ràng cho doanh nghiệp tư nhân. Một số giải pháp được đề xuất gồm:

Cho phép hoán đổi nghĩa vụ dành quỹ đất nhà ở xã hội sang việc tham gia xây dựng các đại đô thị cho thuê.
Nhà nước đóng vai trò kiến tạo, còn doanh nghiệp thực hiện thi công và vận hành.
Đấu giá quyền khai thác các tiện ích thương mại đi kèm để tăng biên lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Theo giới chuyên gia, nếu được triển khai đồng bộ, hệ sinh thái nhà ở cho thuê không chỉ giúp hạ nhiệt giá nhà mà còn góp phần giảm phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng bất động sản, tạo điều kiện cho dòng vốn dịch chuyển sang sản xuất và công nghệ cao. Đây được xem là hướng đi quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.