Nghị định 54/2026/NĐ-CP: Quy định mới về mua bán, thuê mua và quản lý nhà ở xã hội

Nghị định mới mở rộng chính sách nhà ở xã hội

Ngày 09/02/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Nghị định này tác động trực tiếp đến việc mua, bán, thuê mua, cho thuê và xác định giá nhà ở xã hội, đồng thời điều chỉnh các điều kiện để người dân tiếp cận chính sách hỗ trợ.

Việc ban hành nghị định được kỳ vọng giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đồng thời hỗ trợ quá trình phát triển phân khúc nhà ở xã hội bền vững.

Mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở”

Một điểm đáng chú ý của Nghị định 54/2026/NĐ-CP là mở rộng tiêu chí xác định đối tượng chưa có nhà ở. Theo quy định mới, người dân được xem là chưa có nhà nếu không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa phương nơi có dự án.

Thẩm quyền xác nhận được giao cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, với thời hạn xử lý hồ sơ tối đa 7 ngày. Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm tình trạng chậm trễ trong quá trình xét duyệt hồ sơ.

Bổ sung cơ chế kê khai và hậu kiểm thu nhập

Nghị định mới cũng thay đổi quy trình xác nhận thu nhập khi đăng ký mua nhà ở xã hội. Thay vì UBND cấp xã, cơ quan Công an cấp xã sẽ thực hiện xác nhận thông tin cư trú và phối hợp kiểm tra, hậu kiểm thu nhập khi cần thiết.

Người dân phải kê khai và cam kết thu nhập, với mức trần giữ nguyên theo quy định hiện hành (độc thân tối đa 15 triệu đồng/tháng, hộ gia đình tối đa 30 triệu đồng/tháng). Cơ chế này được đánh giá giúp tăng tính minh bạch và hạn chế việc trục lợi chính sách.

Chuẩn hóa quy trình mua, thuê mua và cho thuê

Nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định chi tiết trình tự bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội theo hướng công khai thông tin trên hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản.

Chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án, tiến độ, số lượng căn hộ, giá bán dự kiến và thời điểm nhận hồ sơ ít nhất 30 ngày trước khi mở bán. Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua đơn vị nơi làm việc.

Trường hợp số hồ sơ vượt chỉ tiêu, việc lựa chọn người mua sẽ được thực hiện thông qua bốc thăm có giám sát của cơ quan chức năng nhằm bảo đảm công bằng.

Ưu tiên bán cho người đang thuê và quy định giá bán

Một thay đổi đáng chú ý là chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà cho người đang thuê đủ điều kiện trước thời hạn 10 năm, thay vì 5 năm như trước. Quy định này giúp người thuê có cơ hội sở hữu nhà sớm hơn.

Ngoài ra, nghị định cũng bổ sung cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê, bao gồm giá thẩm định, lãi vay và khấu hao, nhằm bảo đảm tính minh bạch trong xác định giá.

Tác động đối với thị trường bất động sản

Các chuyên gia nhận định Nghị định 54/2026/NĐ-CP sẽ góp phần tăng tính minh bạch và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đồng thời thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Việc chuẩn hóa quy trình và dữ liệu giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn, hạn chế đầu cơ và nâng cao niềm tin của người mua.

Trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh mục tiêu phát triển hàng triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nghị định mới được xem là bước đi quan trọng nhằm tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho phân khúc này.