Nhà phố, biệt thự phía Nam dư cung nhưng thanh khoản giảm mạnh quý I/2026

Thị trường nhà phố và biệt thự tại khu vực phía Nam đang ghi nhận nghịch lý nguồn cung lớn nhưng sức mua giảm mạnh khi lượng giao dịch lao dốc trong những tháng đầu năm 2026. Theo báo cáo mới công bố của DKRA Group, toàn thị trường phía Nam trong quý I/2026 có khoảng 97 dự án mở bán với tổng nguồn cung khoảng 11.580 căn nhà phố và biệt thự, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3.570 căn, giảm tới 44% so với quý IV/2025, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 31%.

Dù nguồn cung mới giảm khoảng 33% so với quý trước, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng từ 4-10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, thị trường gần như không xuất hiện nhiều dự án hoàn toàn mới, phần lớn sản phẩm được tung ra đều thuộc các dự án đã triển khai nhiều năm và tiếp tục mở bán theo từng giai đoạn. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn duy trì chiến lược bán hàng nhỏ giọt nhằm giữ mặt bằng giá trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Khảo sát thực tế tại nhiều khu vực vùng ven cho thấy lượng hàng tồn ở phân khúc nhà phố và biệt thự đang tăng lên đáng kể. Nhiều doanh nghiệp môi giới cho biết số lượng khách đi xem dự án vẫn có nhưng tỷ lệ chốt giao dịch rất thấp do tâm lý thận trọng bao trùm thị trường. Người mua chủ yếu khảo sát giá, theo dõi thêm diễn biến lãi suất và chờ các chính sách hỗ trợ mới thay vì xuống tiền ngay như giai đoạn trước.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản lao dốc là mặt bằng giá bán hiện đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua. Hiện mức giá phổ biến của một căn nhà phố hoặc biệt thự tại khu vực phía Nam dao động từ 5-10 tỷ đồng, thậm chí nhiều dự án cao cấp vượt xa mức này. Trong khi đó, lãi suất vay mua bất động sản trong quý I/2026 duy trì quanh mức 9-11%/năm khiến áp lực tài chính ngày càng lớn.

Các chuyên gia cũng cho rằng phân khúc nhà phố, biệt thự hiện mang nặng tính đầu tư trung và dài hạn, trong khi khả năng lướt sóng gần như không còn hấp dẫn như trước. Với chi phí vốn cao, nhiều nhà đầu tư nếu sử dụng đòn bẩy tài chính trong 2-3 năm sẽ bị bào mòn đáng kể lợi nhuận bởi lãi vay ngân hàng, khiến dòng tiền đầu tư vào thị trường ngày càng thận trọng hơn.

Ngoài ra, cơ cấu nguồn cung hiện vẫn lệch mạnh về phân khúc trung cao cấp và cao cấp tại các khu vực vùng ven, trong khi sản phẩm vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực lại rất khan hiếm. Sự mất cân đối giữa cung và cầu khiến giao dịch toàn thị trường suy giảm, thanh khoản chỉ tập trung cục bộ ở một số dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín hoặc mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người mua.

Theo dự báo của DKRA Group, trong quý II/2026 thị trường phía Nam có thể tiếp tục đón thêm khoảng 2.000-2.500 sản phẩm mới, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, sức cầu được nhận định khó có đột biến lớn trong ngắn hạn khi lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ vẫn đang là yếu tố chi phối chính trên thị trường bất động sản.