Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cắt giảm thủ tục nhưng doanh nghiệp lo phát sinh quy định mới

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản được tinh gọn còn 61 điều

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được xây dựng theo hướng tăng cường phân cấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Tại hội thảo góp ý tổ chức ngày 6/8/2026, đại diện Bộ Xây dựng cho biết dự thảo luật sau quá trình rà soát còn 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp trong tháng 8/2026 và xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.

Một số nội dung đáng chú ý gồm chuyển thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án về UBND cấp tỉnh, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng và cấp mã định danh riêng cho từng bất động sản.

Tuy nhiên, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng dự thảo vẫn cần tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm những thủ tục chưa thực sự cần thiết.

Cắt giảm 9 điều kiện đầu tư kinh doanh

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dự thảo đề xuất cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh hiện hành.

Bên cạnh đó, 5 trong số 12 thủ tục hành chính dự kiến được bãi bỏ và 7 thủ tục còn lại được đơn giản hóa.

Tổng thời gian giải quyết các thủ tục theo tính toán của cơ quan soạn thảo có thể giảm từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.

Nếu được triển khai đúng như định hướng, việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí tài chính, hạn chế tình trạng dự án chậm triển khai và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào quy trình hướng dẫn, năng lực xử lý hồ sơ của địa phương và mức độ liên thông giữa các cơ quan quản lý.

Chuyển thẩm quyền chuyển nhượng dự án về UBND cấp tỉnh

Một thay đổi quan trọng là đề xuất chuyển thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Việc phân cấp được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian xử lý, bởi chính quyền địa phương là đơn vị trực tiếp quản lý đất đai, quy hoạch và tiến độ dự án trên địa bàn.

Địa phương cũng có điều kiện kiểm tra năng lực của bên nhận chuyển nhượng và đánh giá mức độ phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, phân cấp phải đi kèm với cơ chế giám sát, công khai thông tin và quy định rõ trách nhiệm của cơ quan phê duyệt.

Nếu tiêu chí áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, doanh nghiệp có thể tiếp tục gặp khó khăn trong quá trình chuyển nhượng dự án.

Mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng bất động sản

Dự thảo đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng đối với công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Quy định này được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho những trường hợp tài sản đã hoàn thành, đủ điều kiện sử dụng nhưng thủ tục cấp giấy chứng nhận còn kéo dài.

Hiện nay, việc chưa có giấy chứng nhận có thể làm hạn chế khả năng chuyển nhượng, thế chấp và khai thác tài sản của người mua.

Nếu cơ chế mới được thông qua, các bên có thể thực hiện chuyển nhượng hợp đồng trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận, với điều kiện đáp ứng yêu cầu pháp luật.

Tuy nhiên, cần quy định rõ hồ sơ, trình tự xác nhận và trách nhiệm của chủ đầu tư để tránh phát sinh giao dịch trùng lặp hoặc tranh chấp quyền sở hữu.

Mỗi bất động sản có một mã định danh riêng

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất cấp mã định danh duy nhất cho từng bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Mã định danh dự kiến được sử dụng để theo dõi toàn bộ lịch sử hình thành, giao dịch, chuyển nhượng và biến động của tài sản.

Nếu hệ thống được xây dựng đồng bộ, cơ quan quản lý có thể kiểm tra tình trạng pháp lý, thế chấp, chuyển nhượng và sở hữu của từng bất động sản.

Người mua cũng có thêm công cụ để xác minh sản phẩm trước khi ký hợp đồng.

Mã định danh có thể góp phần hạn chế một bất động sản được bán cho nhiều người, sử dụng hồ sơ giả hoặc che giấu tình trạng thế chấp.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này phụ thuộc vào việc kết nối dữ liệu đất đai, nhà ở, công chứng, thuế, ngân hàng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Cần tránh trùng lặp mã định danh với dữ liệu đất đai

Việc cấp mã định danh bất động sản cần được thiết kế thống nhất với mã thửa đất, số giấy chứng nhận và dữ liệu tài sản gắn liền với đất.

Nếu mỗi cơ quan sử dụng một hệ thống mã riêng, người dân và doanh nghiệp có thể phải thực hiện thêm thủ tục để cập nhật thông tin.

Dữ liệu cũng có nguy cơ không đồng nhất khi một dự án được chia tách, hợp thửa hoặc thay đổi công năng.

Vì vậy, mã định danh nên được tạo tự động từ hệ thống dữ liệu quốc gia, hạn chế việc doanh nghiệp phải nộp thêm hồ sơ chỉ để xin cấp mã.

Cơ chế cập nhật và điều chỉnh mã khi tài sản có biến động cũng cần được quy định rõ.

Giữ nguyên giới hạn thanh toán lần đầu tối đa 30%

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo tiếp tục giữ nguyên nguyên tắc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Trong quá trình xây dựng, tổng số tiền chủ đầu tư được thu không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.

Khi người mua đã nhận nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, số tiền thanh toán không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng.

Các giới hạn này nhằm kiểm soát hoạt động huy động vốn và bảo vệ người mua trước nguy cơ chủ đầu tư thu phần lớn tiền nhưng không hoàn thành dự án.

Lịch thanh toán cần được gắn với tiến độ xây dựng thực tế và thể hiện rõ trong hợp đồng.

Đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm

Điểm mới của dự thảo là 5% giá trị hợp đồng còn lại có thể được chuyển vào một tài khoản bảo đảm.

Khoản tiền này chỉ được giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Cơ chế được kỳ vọng tạo áp lực để chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm pháp lý và hạn chế tình trạng người dân đã nhận nhà nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Hiện nay, việc người mua giữ lại 5% giá trị hợp đồng đã được sử dụng như một công cụ bảo đảm.

Tuy nhiên, nếu số tiền được chuyển vào tài khoản riêng, quy trình quản lý có thể minh bạch hơn và hạn chế tranh chấp về việc người mua chậm thanh toán.

Cần làm rõ đơn vị quản lý tài khoản bảo đảm

Để cơ chế tài khoản bảo đảm hoạt động hiệu quả, dự thảo cần làm rõ ngân hàng nào được mở tài khoản, ai là chủ tài khoản và điều kiện giải tỏa tiền.

Cũng cần xác định cách xử lý tiền lãi phát sinh trong thời gian khoản tiền được giữ.

Nếu chủ đầu tư chậm làm giấy chứng nhận do lỗi của cơ quan nhà nước hoặc vướng mắc khách quan, thời hạn giữ tiền sẽ được xử lý như thế nào cũng cần được quy định.

Ngược lại, nếu việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc xây dựng sai phép, khoản tiền phải tiếp tục được giữ để bảo vệ người mua.

Quy trình giải tỏa cần được thực hiện tự động dựa trên dữ liệu, tránh phát sinh thêm một thủ tục xin xác nhận.

Doanh nghiệp lo phát sinh thủ tục thông báo mới

Đại diện Sun Group cho rằng dự thảo bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo doanh nghiệp, yêu cầu này chưa từng tồn tại trong luật hiện hành và thực tế chưa ghi nhận bất cập lớn đến mức phải bổ sung một thủ tục mới.

Do đó, Sun Group kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét loại bỏ để tránh tăng thời gian, chi phí và số lượng hồ sơ doanh nghiệp phải thực hiện.

Lo ngại của doanh nghiệp là trong khi dự thảo đặt mục tiêu cải cách hành chính, một số quy định mới lại có thể tạo thêm bước kiểm tra trước khi sản phẩm được đưa vào giao dịch.

Cần đánh giá thủ tục mới có thực sự cần thiết

Việc yêu cầu thông báo đủ điều kiện có thể giúp cơ quan quản lý kiểm tra pháp lý trước khi doanh nghiệp huy động tiền của khách hàng.

Tuy nhiên, nếu các điều kiện đã được xác nhận qua giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng và dữ liệu dự án, việc tiếp tục yêu cầu một văn bản riêng có thể tạo ra sự trùng lặp.

Cơ quan soạn thảo cần đánh giá rõ thủ tục mới nhằm xử lý rủi ro nào, thời hạn giải quyết bao lâu và cơ quan nào chịu trách nhiệm.

Nếu không có phản hồi đúng hạn, doanh nghiệp có được tự động triển khai kinh doanh hay không cũng phải được quy định cụ thể.

Một thủ tục chỉ nên được duy trì khi lợi ích quản lý lớn hơn chi phí mà doanh nghiệp và xã hội phải bỏ ra.

Viglacera đề nghị có cơ chế mặc nhiên chấp thuận

Đại diện Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera kiến nghị quy định thời hạn cụ thể để cơ quan quản lý phản hồi sau khi doanh nghiệp gửi thông báo đủ điều kiện kinh doanh.

Nếu quá thời hạn mà cơ quan quản lý không có ý kiến, doanh nghiệp đề xuất được phép triển khai hoạt động kinh doanh.

Đây là cơ chế thường được gọi là mặc nhiên chấp thuận, nhằm tránh việc hồ sơ bị kéo dài vì cơ quan chức năng chậm xử lý.

Cơ chế này có thể tạo động lực để cơ quan quản lý tuân thủ thời hạn và giúp doanh nghiệp chủ động kế hoạch bán hàng.

Tuy nhiên, cần xác định rõ trường hợp hồ sơ thiếu hoặc có dấu hiệu vi phạm thì thời hạn được tính như thế nào.

Điều kiện chuyển nhượng dự án tiếp tục gây tranh luận

Dự thảo quy định chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng dự án.

Đại diện Sun Group cho rằng yêu cầu này có thể làm hạn chế hoạt động mua bán và sáp nhập dự án.

Trong thực tế, bên chuyển nhượng có thể chưa đủ nguồn lực hoàn tất nghĩa vụ tài chính, trong khi bên nhận chuyển nhượng có năng lực và sẵn sàng tiếp tục thực hiện.

Nếu cơ quan quản lý đã thẩm định khả năng tài chính của bên nhận, doanh nghiệp đề xuất cho phép chuyển giao đồng thời dự án và nghĩa vụ còn lại.

Cơ chế này có thể giúp các dự án khó khăn được tái khởi động thay vì tiếp tục đình trệ.

Chuyển nghĩa vụ tài chính phải bảo đảm ngân sách

Việc cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng cần có cơ chế bảo đảm Nhà nước thu đủ tiền.

Hợp đồng chuyển nhượng phải ghi rõ số nghĩa vụ còn lại, thời hạn hoàn thành và trách nhiệm của từng bên.

Cơ quan thuế, đất đai và đăng ký đầu tư cần xác nhận việc chuyển nghĩa vụ.

Bên nhận chuyển nhượng có thể phải cung cấp bảo lãnh hoặc tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro không thực hiện.

Nếu chỉ chuyển dự án mà không kiểm soát nghĩa vụ, ngân sách có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế còn thiếu.

Cần phân biệt dự án khó khăn với dự án vi phạm

Không phải mọi dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đều nên được phép chuyển nhượng theo cùng một cơ chế.

Có trường hợp doanh nghiệp chậm nộp do dự án chưa xác định được giá đất hoặc cơ quan quản lý chưa ban hành thông báo.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư cố tình chậm thực hiện, sử dụng vốn sai mục đích hoặc vi phạm pháp luật.

Dự thảo cần phân loại nguyên nhân và đặt ra điều kiện chuyển nhượng phù hợp.

Việc cho phép chuyển giao nghĩa vụ nên hướng đến tháo gỡ dự án có khả năng tiếp tục triển khai, không trở thành công cụ để chủ đầu tư né tránh trách nhiệm.

Đề nghị cho phép ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp

Viglacera kiến nghị làm rõ quy định về ủy quyền ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo doanh nghiệp, đối với các tập đoàn và tổng công ty có nhiều chi nhánh, đơn vị trực thuộc, việc công ty mẹ ủy quyền cho đơn vị thành viên ký hợp đồng là hoạt động quản trị thông thường.

Nếu pháp luật không quy định rõ ngoại lệ, cơ quan quản lý tại các địa phương có thể áp dụng khác nhau.

Doanh nghiệp đề xuất cho phép ủy quyền trong nội bộ, với điều kiện nội dung, phạm vi và trách nhiệm được xác định cụ thể.

Ủy quyền không được làm mờ trách nhiệm chủ đầu tư

Việc cho phép chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc ký hợp đồng có thể giúp doanh nghiệp tổ chức bán hàng thuận tiện hơn.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng về tiến độ, chất lượng, bàn giao và cấp giấy chứng nhận.

Khách hàng cần biết rõ pháp nhân nào là chủ đầu tư, đơn vị nào được ủy quyền và phạm vi quyền hạn ra sao.

Văn bản ủy quyền phải được công khai và còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng.

Không nên cho phép sử dụng cơ chế ủy quyền để chuyển trách nhiệm sang một đơn vị có năng lực tài chính thấp hơn hoặc không có quyền đối với dự án.

Tranh luận về bảo lãnh ngân hàng

Viglacera cũng đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đối với bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo kiến nghị, bảo lãnh chỉ được thực hiện khi khách hàng có nhu cầu, thay vì bắt buộc áp dụng cho toàn bộ sản phẩm ngay từ đầu.

Doanh nghiệp cho rằng nếu tất cả dự án đều phải có bảo lãnh, chi phí ngân hàng sẽ tăng và cuối cùng có thể được tính vào giá bán nhà.

Trong khi đó, bảo lãnh được xem là công cụ giúp bảo vệ người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.

Cần cân bằng chi phí và an toàn cho người mua

Việc bảo lãnh có thể làm tăng chi phí tài chính, nhưng cũng hạn chế rủi ro người mua mất tiền khi dự án không hoàn thành.

Một phương án có thể được xem xét là công khai rõ chi phí bảo lãnh và cho phép khách hàng lựa chọn trên cơ sở được cung cấp đầy đủ thông tin.

Tuy nhiên, cơ chế tự nguyện chỉ có ý nghĩa khi người mua hiểu rõ quyền lợi và không bị gây áp lực từ chủ đầu tư hoặc đơn vị bán hàng.

Pháp luật cũng cần xác định trường hợp nào bắt buộc bảo lãnh, chẳng hạn dự án có mức độ rủi ro cao hoặc chủ đầu tư chưa có lịch sử bàn giao đáng tin cậy.

Phục Hưng Holdings đề nghị làm rõ tài sản gắn liền với đất

Đại diện Phục Hưng Holdings cho rằng dự thảo đang tập trung nhiều vào trình tự, thủ tục liên quan đến đất đai nhưng chưa quy định đầy đủ đối với tài sản gắn liền với đất và tài sản không gắn liền với đất.

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đối tượng giao dịch không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn gồm nhà, công trình, diện tích sàn, hạ tầng và một số loại tài sản khác.

Nếu trình tự xử lý những tài sản này không rõ, cơ quan địa phương có thể áp dụng khác nhau.

Doanh nghiệp đề nghị bổ sung quy trình, hồ sơ và thời hạn giải quyết để bảo đảm tính thống nhất.

Phần diện tích sàn cần có chế độ pháp lý rõ ràng

Việc kinh doanh phần diện tích sàn trong công trình phức hợp đang ngày càng phổ biến.

Một tòa nhà có thể gồm văn phòng, thương mại, lưu trú, bãi đỗ xe và nhiều khu vực sử dụng chung.

Dự thảo cần làm rõ điều kiện để từng phần diện tích được đưa vào kinh doanh, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và trách nhiệm quản lý vận hành.

Nếu không phân định rõ, người mua có thể gặp khó khăn khi làm giấy chứng nhận, sử dụng tài sản hoặc thực hiện chuyển nhượng.

Mã định danh bất động sản cũng cần xác định được từng phần diện tích riêng trong cùng một công trình.

Cải cách thủ tục phải gắn với số hóa dữ liệu

Việc giảm số lượng thủ tục sẽ khó đạt hiệu quả nếu doanh nghiệp vẫn phải nộp lại cùng một loại hồ sơ cho nhiều cơ quan.

Hệ thống dữ liệu cần cho phép cơ quan xây dựng, đất đai, thuế, ngân hàng và công chứng khai thác thông tin đã có.

Doanh nghiệp chỉ nên bổ sung tài liệu mới hoặc những nội dung chưa tồn tại trên hệ thống.

Mã định danh bất động sản có thể trở thành công cụ liên kết dữ liệu, nhưng phải được tích hợp ngay từ đầu.

Nếu việc cấp mã trở thành một thủ tục độc lập, mục tiêu cải cách có thể bị ảnh hưởng.

Cần công khai tiến độ xử lý hồ sơ

Mỗi hồ sơ nên có mã theo dõi, thời điểm tiếp nhận, cơ quan phụ trách và hạn trả kết quả.

Doanh nghiệp cần biết hồ sơ đang ở bước nào, có yêu cầu bổ sung gì và lý do chậm xử lý.

Việc công khai tiến độ giúp hạn chế tình trạng phải liên hệ nhiều lần hoặc phụ thuộc vào trao đổi không chính thức.

Đây cũng là cơ sở xác định trách nhiệm khi cơ quan giải quyết vượt quá thời hạn.

Không nên cắt giảm thủ tục bằng cách chuyển trách nhiệm cho doanh nghiệp

Một số thủ tục có thể được thay thế bằng cơ chế doanh nghiệp tự kê khai, tự chịu trách nhiệm và cơ quan quản lý kiểm tra sau.

Cách làm này giúp giảm thời gian phê duyệt trước nhưng yêu cầu chế tài đủ mạnh nếu doanh nghiệp cung cấp thông tin sai.

Tuy nhiên, không nên để doanh nghiệp phải tự xác minh những nội dung thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Cải cách thủ tục phải đi cùng phân định trách nhiệm rõ ràng, tránh tình trạng giảm một thủ tục nhưng phát sinh thêm nhiều loại giấy xác nhận khác.

Quyền lợi người mua vẫn phải là trọng tâm

Dù mục tiêu sửa luật là tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản liên quan đến số tiền rất lớn của người dân.

Việc rút ngắn thủ tục không thể làm giảm yêu cầu kiểm tra pháp lý, tiến độ và điều kiện huy động vốn.

Người mua cần được tiếp cận đầy đủ thông tin về tình trạng đất, thế chấp, giấy phép xây dựng, điều kiện bán hàng và bảo lãnh.

Mã định danh và tài khoản bảo đảm 5% có thể trở thành những công cụ quan trọng nếu được vận hành minh bạch.

Chưa phải quy định đã có hiệu lực

Các nội dung trên hiện mới nằm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và các ý kiến góp ý tại hội thảo.

Dự thảo còn phải được Quốc hội thảo luận, chỉnh lý và thông qua.

Tên gọi thủ tục, phạm vi áp dụng, tỷ lệ thanh toán và cơ chế tài khoản bảo đảm có thể tiếp tục được điều chỉnh.

Doanh nghiệp và người dân vẫn phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cùng các quy định hiện hành cho đến khi luật mới có hiệu lực.

Kỳ vọng không “vẽ” thêm thủ tục cho thị trường

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang hướng đến mục tiêu giảm điều kiện đầu tư, phân cấp mạnh hơn và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.

Các nội dung như mã định danh bất động sản, tài khoản bảo đảm 5% và mở rộng chuyển nhượng hợp đồng có thể giúp thị trường minh bạch hơn.

Tuy nhiên, đề xuất bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với một số loại bất động sản tiếp tục nhận được ý kiến khác nhau.

Cơ quan soạn thảo cần đánh giá từng thủ tục trên cơ sở rủi ro thực tế, tránh cắt giảm hình thức nhưng lại phát sinh thêm quy trình mới.

Mục tiêu cuối cùng là tạo một hệ thống quản lý rõ ràng, có khả năng kiểm soát rủi ro nhưng không kéo dài thời gian triển khai dự án hoặc làm tăng chi phí không cần thiết cho doanh nghiệp và người mua.