Doanh nghiệp kiến nghị gỡ triệt để vướng mắc trong kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản giảm gần 30% số điều

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được xây dựng theo hướng tinh gọn quy định, đẩy mạnh phân cấp, chuyển đổi số và cắt giảm thủ tục hành chính nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn đã phát sinh trong quá trình triển khai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, dự thảo luật hiện gồm 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với 83 điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tương đương mức giảm gần 30%.

Bên cạnh việc tinh gọn số lượng điều khoản, dự thảo cũng đề xuất cắt giảm nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính và phân cấp thêm thẩm quyền cho chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, đại diện cộng đồng doanh nghiệp cho rằng quá trình sửa luật cần tiếp tục được rà soát kỹ để bảo đảm tinh thần cải cách được thực hiện thực chất, tránh tình trạng bỏ một số thủ tục nhưng lại phát sinh thêm những quy trình mới gây tăng chi phí và thời gian cho doanh nghiệp.

Phân cấp mạnh hơn cho UBND cấp tỉnh

Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất điều chỉnh thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo định hướng mới, thẩm quyền đối với một số trường hợp sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Việc phân cấp được kỳ vọng giúp rút ngắn quy trình giải quyết hồ sơ, bởi chính quyền địa phương trực tiếp quản lý quy hoạch, đất đai, xây dựng và tiến độ của dự án trên địa bàn.

Địa phương cũng có điều kiện thuận lợi hơn trong việc đánh giá năng lực của bên nhận chuyển nhượng và tình trạng thực tế của dự án.

Tuy nhiên, phân cấp cần đi cùng hệ thống tiêu chí rõ ràng, công khai và trách nhiệm giải trình để bảo đảm việc áp dụng pháp luật thống nhất giữa các địa phương.

Đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh bất động sản

Dự thảo luật hướng đến đơn giản hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh quan trọng.

Trong đó có điều kiện áp dụng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng được rà soát theo hướng đơn giản hơn.

Ngoài ra, một số yêu cầu về tên gọi, đăng ký hoạt động dịch vụ bất động sản hoặc chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản được đề xuất sửa đổi hoặc bãi bỏ.

Việc giảm các điều kiện không còn cần thiết có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tuân thủ và tập trung nguồn lực cho hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Cắt giảm 4 trong số 12 thủ tục hành chính

Theo nội dung dự thảo, 4 trong tổng số 12 thủ tục hành chính được đề xuất cắt giảm.

Các thủ tục này gồm đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin và dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản; cấp mới hoặc cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; cấp mới và cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Việc cắt giảm được kỳ vọng hạn chế những hồ sơ mang tính lặp lại hoặc có thể thay thế bằng phương thức quản lý dữ liệu điện tử.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng điều quan trọng không chỉ nằm ở số thủ tục được bỏ mà còn phải đánh giá toàn bộ quy trình thực tế.

Nếu một thủ tục được bãi bỏ nhưng doanh nghiệp phải thực hiện thêm nhiều bước xác nhận, thông báo hoặc xin ý kiến ở giai đoạn khác thì tổng thời gian xử lý có thể không giảm đáng kể.

Làm rõ nhiều loại hình bất động sản mới

Dự thảo cũng sửa đổi và bổ sung một số khái niệm để phù hợp hơn với thực tế thị trường.

Trong đó có nhà có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại giá phù hợp và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Việc làm rõ các loại hình này có ý nghĩa quan trọng bởi thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không hoàn toàn thuộc nhóm nhà ở truyền thống.

Căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, phần diện tích thương mại hoặc các sản phẩm lưu trú có thể có chế độ sử dụng đất và quyền sở hữu khác nhau.

Nếu khái niệm không rõ, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi làm thủ tục trong khi người mua dễ nhầm lẫn về quyền sử dụng tài sản.

Đồng bộ với Luật Đất đai và pháp luật đầu tư

Hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đồng thời đến đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và tài chính.

Do đó, một trong những yêu cầu lớn của lần sửa đổi này là bảo đảm Luật Kinh doanh bất động sản thống nhất với các luật liên quan.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án đang được rà soát nhằm hạn chế tình trạng cùng một vấn đề nhưng phải đáp ứng những yêu cầu khác nhau theo nhiều luật.

Nếu các quy định được đồng bộ, doanh nghiệp có thể giảm thời gian xử lý hồ sơ và hạn chế tình trạng mỗi cơ quan có một cách hiểu khác nhau.

Mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng

Dự thảo sửa đổi quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng những loại hợp đồng được phép chuyển nhượng.

Đồng thời, luật dự kiến quy định rõ nội dung tối thiểu của hợp đồng và nguyên tắc áp dụng nhằm tăng tính thống nhất.

Đây là vấn đề quan trọng đối với những tài sản đã hình thành hoặc gần hoàn thành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Cơ chế chuyển nhượng hợp đồng hợp lý có thể giúp tăng tính thanh khoản của tài sản và giải quyết nhu cầu chuyển nhượng thực tế của người dân.

Tuy nhiên, việc mở rộng phải đi cùng cơ chế kiểm soát để tránh một tài sản được chuyển nhượng nhiều lần hoặc phát sinh tranh chấp giữa các bên.

Giao dịch bất động sản bằng phương thức điện tử

Chuyển đổi số là một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo.

Theo định hướng, các giao dịch bất động sản có thể được thực hiện bằng phương thức điện tử nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Việc số hóa có thể giúp giảm giấy tờ, rút ngắn thời gian xử lý và tạo dữ liệu đầy đủ hơn cho cơ quan quản lý.

Người dân cũng có thể kiểm tra thông tin pháp lý của tài sản thuận lợi hơn thay vì phải tìm kiếm từ nhiều cơ quan khác nhau.

Tuy nhiên, giao dịch điện tử cần có cơ chế xác thực danh tính, chữ ký điện tử, lưu trữ chứng cứ và bảo vệ dữ liệu cá nhân đủ an toàn.

Bất động sản sẽ có mã định danh điện tử

Dự thảo đề xuất bất động sản được cấp mã định danh điện tử phải sử dụng mã này trong quá trình giao dịch.

Mỗi tài sản về nguyên tắc sẽ có một mã riêng, giúp theo dõi lịch sử giao dịch, chuyển nhượng và biến động.

Nếu được xây dựng đồng bộ, mã định danh có thể giúp hạn chế gian lận, giao dịch trùng lặp và tình trạng một tài sản được bán cho nhiều người.

Hệ thống cũng hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi diễn biến thị trường và xây dựng dữ liệu phục vụ công tác điều tiết.

Tuy nhiên, đại diện doanh nghiệp cho rằng cách thức cấp mã hiện vẫn cần được quy định cụ thể hơn để tránh trở thành một điều kiện hành chính mới trước mỗi giao dịch.

Doanh nghiệp lo phải chờ mã định danh mới được giao dịch

Đại diện Công ty CP Hanel cho rằng nếu một bất động sản hiện hữu muốn giao dịch nhưng chưa có mã định danh, việc bắt buộc phải chờ hoàn tất thủ tục cấp mã có thể làm kéo dài quá trình chuyển nhượng.

Vấn đề này có thể đặc biệt đáng chú ý trong giai đoạn chuyển tiếp khi lượng bất động sản đang tồn tại trên thị trường rất lớn.

Nếu tất cả tài sản phải thực hiện thủ tục riêng để được cấp mã trước khi giao dịch, hệ thống cơ quan quản lý có thể đối mặt với lượng hồ sơ lớn.

Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần xây dựng lộ trình phù hợp và có cơ chế tự động tạo mã từ dữ liệu hiện hữu.

Mã định danh nên là kết quả của quá trình số hóa dữ liệu, thay vì trở thành một loại “giấy phép” mới.

Dữ liệu cần liên thông để doanh nghiệp khai báo một lần

Một trong những đề xuất của doanh nghiệp là xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo nguyên tắc khai báo một lần.

Thông tin doanh nghiệp đã cung cấp cho cơ quan đất đai, đầu tư hoặc xây dựng cần được các cơ quan khác có quyền truy cập và sử dụng.

Doanh nghiệp không nên phải nộp lại cùng một giấy tờ cho nhiều cơ quan.

Nếu dữ liệu được liên thông, việc cấp mã định danh, kiểm tra điều kiện kinh doanh và xác minh pháp lý có thể được thực hiện tự động hơn.

Đây cũng là cách giúp chuyển đổi số thực sự làm giảm chi phí tuân thủ thay vì chỉ chuyển hồ sơ giấy thành hồ sơ điện tử.

Sun Group đề nghị bỏ thủ tục thông báo mới

Một nội dung nhận được nhiều ý kiến là đề xuất bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn hình thành trong tương lai.

Đại diện Sun Group cho rằng yêu cầu này chưa tồn tại trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và thực tế cũng chưa phát sinh vấn đề quản lý lớn cần phải bổ sung thủ tục.

Do đó, doanh nghiệp đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bỏ quy định này.

Theo quan điểm của doanh nghiệp, việc bổ sung một bước thông báo mới có thể không phù hợp với mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính mà dự thảo đang hướng đến.

Cần đánh giá thủ tục thông báo có trùng lặp hay không

Ở góc độ quản lý, việc kiểm tra điều kiện trước khi bất động sản hình thành trong tương lai được bán có thể giúp bảo vệ người mua.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là thông tin cần kiểm tra đã tồn tại trong các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và nghiệm thu hay chưa.

Nếu cơ quan quản lý đã có đầy đủ dữ liệu nhưng vẫn yêu cầu doanh nghiệp nộp thêm hồ sơ thông báo thì có thể phát sinh sự trùng lặp.

Một phương án khác là cơ quan quản lý sử dụng dữ liệu đã có để tự động xác định trạng thái đủ điều kiện kinh doanh trên hệ thống.

Doanh nghiệp chỉ cần chịu trách nhiệm cập nhật những thông tin mới phát sinh.

Viglacera đề nghị quy định thời hạn phản hồi rõ ràng

Đại diện Viglacera cho rằng nếu vẫn duy trì thủ tục thông báo đủ điều kiện thì luật phải quy định rõ thời hạn cơ quan quản lý phải phản hồi.

Điều này nhằm tránh tình trạng doanh nghiệp đã nộp đầy đủ hồ sơ nhưng phải chờ trong thời gian không xác định.

Doanh nghiệp đề xuất nếu hết thời hạn mà cơ quan quản lý không phản hồi thì nên cho phép triển khai hoạt động kinh doanh.

Cơ chế này giúp xác định trách nhiệm của cơ quan nhà nước và tăng khả năng dự báo tiến độ dự án.

Tuy nhiên, trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có dấu hiệu vi phạm cần được xử lý riêng và thông báo cho doanh nghiệp trong thời hạn cụ thể.

Tranh luận về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án

Sun Group cũng kiến nghị xem xét điều kiện yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án.

Theo doanh nghiệp, trong nhiều trường hợp bên chuyển nhượng gặp khó khăn về tài chính nhưng dự án vẫn có tiềm năng và bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực tiếp tục triển khai.

Hai bên có thể thỏa thuận để doanh nghiệp nhận dự án tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại.

Nếu bắt buộc bên chuyển nhượng hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước, một số dự án có thể tiếp tục đình trệ vì doanh nghiệp cũ không đủ khả năng xử lý.

Việc cho phép chuyển giao đồng thời quyền và nghĩa vụ có thể hỗ trợ hoạt động mua bán, sáp nhập và tái cấu trúc dự án.

Chuyển nghĩa vụ phải bảo đảm quyền lợi Nhà nước

Nếu cho phép chuyển nghĩa vụ tài chính, pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng.

Cơ quan quản lý phải xác định chính xác số tiền còn phải nộp và thời hạn thực hiện.

Doanh nghiệp nhận dự án phải có năng lực tài chính phù hợp và có thể phải cung cấp biện pháp bảo đảm trong một số trường hợp.

Việc chuyển nhượng không được trở thành phương thức giúp doanh nghiệp cũ né tránh nghĩa vụ hoặc chuyển một dự án có nhiều vi phạm cho pháp nhân khác.

Tranh luận về việc ủy quyền ký hợp đồng

Khoản 5 Điều 13 dự thảo được đề cập theo hướng chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp dự án có nhiều nhà đầu tư, các bên có thể thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện.

Đại diện Viglacera cho rằng quy định này cần có ngoại lệ đối với hoạt động ủy quyền trong cùng hệ thống doanh nghiệp.

Các tập đoàn hoặc tổng công ty thường có công ty mẹ, chi nhánh và nhiều đơn vị thành viên tham gia hoạt động bán hàng, quản lý dự án.

Việc ủy quyền nội bộ là một phương thức quản trị phổ biến nên nếu cấm hoàn toàn có thể gây khó khăn trong vận hành.

Cần bảo đảm chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm cuối cùng

Cho phép ủy quyền không có nghĩa chủ đầu tư được chuyển toàn bộ trách nhiệm cho đơn vị khác.

Pháp nhân được công nhận là chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về pháp lý dự án, tiến độ, chất lượng, bàn giao và cấp giấy chứng nhận.

Người mua phải được biết rõ đơn vị nào là chủ đầu tư và đơn vị nào chỉ được ủy quyền ký hợp đồng.

Văn bản ủy quyền cần thể hiện phạm vi, thời hạn và trách nhiệm cụ thể.

Cơ chế này giúp doanh nghiệp linh hoạt trong quản trị nhưng vẫn bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Doanh nghiệp lo chi phí bảo lãnh làm tăng giá nhà

Một vấn đề khác là quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Đại diện Viglacera cho rằng nếu yêu cầu mọi dự án phải có bảo lãnh ngay từ đầu, doanh nghiệp sẽ phải chịu thêm chi phí tài chính.

Khoản chi phí này có khả năng được tính vào giá bán sản phẩm và cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Doanh nghiệp kiến nghị tiếp tục duy trì cơ chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo hướng thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Bảo lãnh vẫn là công cụ bảo vệ người mua

Ở chiều ngược lại, bảo lãnh ngân hàng có vai trò bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm theo hợp đồng.

Do đó, quá trình sửa luật cần cân bằng giữa chi phí của doanh nghiệp và mức độ an toàn của người mua.

Một cơ chế phù hợp cần bảo đảm khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lựa chọn bảo lãnh, chi phí và quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ.

Không nên để người mua từ bỏ quyền bảo lãnh mà không hiểu rõ rủi ro.

Hướng từ quản lý sang quản trị thị trường

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, lần sửa đổi luật này cần được tiếp cận dưới góc độ hoàn thiện thể chế phát triển thay vì chỉ sửa từng thủ tục riêng lẻ.

Mục tiêu là xây dựng một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch và có khả năng huy động, phân bổ nguồn lực hiệu quả.

Nếu tư duy quản lý dựa quá nhiều vào tiền kiểm, giấy phép và thủ tục xin – cho, thị trường có thể tiếp tục phát sinh điểm nghẽn.

Ngược lại, mô hình quản trị phát triển đặt trọng tâm vào dữ liệu, tiêu chuẩn, trách nhiệm của chủ thể và cơ chế hậu kiểm.

Doanh nghiệp được chủ động hơn nhưng phải chịu trách nhiệm cao hơn đối với thông tin và hành vi của mình.

Có thể chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm

Một số thủ tục trước khi doanh nghiệp triển khai hoạt động có thể được thay thế bằng cơ chế tự công bố, tự chịu trách nhiệm.

Cơ quan nhà nước sử dụng hệ thống dữ liệu để giám sát và kiểm tra khi phát hiện dấu hiệu bất thường.

Cách tiếp cận này giúp giảm thời gian chờ phê duyệt đối với những doanh nghiệp tuân thủ tốt.

Tuy nhiên, hậu kiểm chỉ hiệu quả khi cơ quan quản lý có dữ liệu đầy đủ, công cụ phân tích và chế tài đủ mạnh.

Nếu phát hiện doanh nghiệp kê khai sai hoặc bán sản phẩm chưa đủ điều kiện, mức xử lý phải đủ sức ngăn ngừa vi phạm.

Cần hạn chế cơ chế xin – cho

Một trong những mục tiêu của cải cách thể chế là giảm những thủ tục phụ thuộc quá nhiều vào việc cơ quan quản lý xem xét từng hồ sơ riêng biệt.

Khi điều kiện được quy định rõ và dữ liệu có thể kiểm chứng, doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu nên được tự động thực hiện quyền kinh doanh.

Cơ quan nhà nước tập trung vào giám sát và xử lý hành vi vi phạm.

Điều này vừa giảm áp lực cho bộ máy hành chính vừa hạn chế nguy cơ phát sinh tiêu cực trong quá trình xin xác nhận hoặc phê duyệt.

Số hóa không nên tạo thêm một tầng thủ tục

Mã định danh điện tử và giao dịch trực tuyến chỉ phát huy hiệu quả khi giúp giảm số bước thực hiện.

Nếu người dân phải xin cấp mã, xác nhận mã, cập nhật mã rồi mới có thể giao dịch thì quá trình số hóa có thể tạo thêm gánh nặng.

Mã định danh nên được cấp tự động dựa trên thông tin tài sản đã có trong hệ thống.

Khi tài sản thay đổi trạng thái, dữ liệu cũng cần được cập nhật tự động giữa các cơ quan.

Người dân và doanh nghiệp chỉ cần sử dụng một mã thống nhất khi thực hiện các thủ tục khác nhau.

Cần cơ chế chuyển tiếp cho bất động sản hiện hữu

Thị trường hiện có số lượng rất lớn nhà ở, đất đai và công trình đã hình thành trước thời điểm hệ thống mã định danh được xây dựng.

Do đó, nếu luật yêu cầu sử dụng mã khi giao dịch, cần có giai đoạn chuyển tiếp.

Những tài sản đã có giấy chứng nhận và đầy đủ dữ liệu có thể được hệ thống tự động tạo mã.

Trường hợp dữ liệu chưa được số hóa có thể được xử lý trong quá trình thực hiện giao dịch mà không yêu cầu chủ sở hữu hoàn thành một thủ tục riêng trước đó.

Cách làm này giúp tránh tình trạng giao dịch bị đình trệ khi luật mới bắt đầu có hiệu lực.

Cần thống nhất dữ liệu đất đai và bất động sản

Một bất động sản có thể đồng thời xuất hiện trong dữ liệu đất đai, xây dựng, nhà ở, thuế, công chứng và ngân hàng.

Nếu các cơ sở dữ liệu không kết nối, thông tin có thể khác nhau về chủ sở hữu, diện tích hoặc tình trạng thế chấp.

Điều này làm giảm giá trị của mã định danh và gây khó khăn cho người giao dịch.

Việc sửa luật cần đi cùng quá trình chuẩn hóa dữ liệu giữa các ngành.

Thị trường cần minh bạch nhưng thủ tục phải đơn giản

Minh bạch và cải cách hành chính không phải hai mục tiêu đối lập.

Một hệ thống dữ liệu tốt có thể vừa giúp cơ quan quản lý theo dõi thị trường vừa giảm hồ sơ doanh nghiệp phải nộp.

Thông tin dự án, giấy phép, tình trạng thế chấp và điều kiện mở bán có thể được công khai trên một hệ thống thống nhất.

Người mua tự kiểm tra trước khi giao dịch, doanh nghiệp không phải xin nhiều giấy xác nhận và cơ quan quản lý vẫn có đủ công cụ giám sát.

Quyền lợi người mua phải được bảo đảm

Trong quá trình cắt giảm thủ tục, quyền lợi của người mua bất động sản vẫn cần được đặt ở vị trí quan trọng.

Đây là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn và một dự án có thể huy động tiền của hàng nghìn người.

Các điều kiện về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thế chấp, tiến độ và khả năng bàn giao phải được minh bạch.

Cải cách không nên đồng nghĩa với việc bỏ các cơ chế bảo vệ cần thiết.

Thay vào đó, thủ tục có thể được thay thế bằng dữ liệu số, công khai thông tin và chế tài hậu kiểm.

Doanh nghiệp cần chịu trách nhiệm cao hơn khi được giảm thủ tục

Khi Nhà nước giảm tiền kiểm, trách nhiệm của doanh nghiệp phải tăng tương ứng.

Chủ đầu tư phải bảo đảm thông tin công bố chính xác, sản phẩm đủ điều kiện và tiền của khách hàng được sử dụng đúng mục đích.

Nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với chế tài mạnh hơn, bao gồm xử phạt, đình chỉ kinh doanh, bồi thường hoặc trách nhiệm khác theo pháp luật.

Đây là điều kiện để thị trường có thể vận hành linh hoạt mà vẫn bảo đảm kỷ luật.

Sửa luật cần xử lý triệt để tình trạng chồng chéo

Một trong những yêu cầu lớn nhất của cộng đồng doanh nghiệp là không chỉ sửa riêng Luật Kinh doanh bất động sản mà phải bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và pháp luật xây dựng.

Nhiều vướng mắc trong thực tế không xuất phát từ một điều luật riêng mà do cùng một dự án chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật.

Nếu mỗi luật có một điều kiện hoặc trình tự khác nhau, doanh nghiệp vẫn có thể bị đình trệ dù một đạo luật đã được đơn giản hóa.

Do đó, quá trình sửa đổi cần rà soát toàn bộ chuỗi thủ tục từ chuẩn bị đất, đầu tư, xây dựng đến kinh doanh sản phẩm.

Mục tiêu cuối cùng là khơi thông nguồn lực bất động sản

Bất động sản liên quan đến nguồn lực đất đai, tài chính, tín dụng và lượng vốn lớn của người dân.

Khi dự án bị đình trệ vì thủ tục kéo dài, đất không được khai thác, vốn của doanh nghiệp bị đóng băng và nguồn cung nhà ở bị hạn chế.

Do đó, việc sửa luật không chỉ nhằm tạo thuận lợi riêng cho doanh nghiệp mà còn hướng đến tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội.

Nếu các dự án pháp lý rõ ràng được triển khai nhanh hơn, nguồn cung có thể được cải thiện và người mua có thêm lựa chọn.

Cần tránh “gỡ điểm nghẽn cũ, tạo điểm nghẽn mới”

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang thể hiện định hướng rõ về phân cấp, cắt giảm điều kiện và chuyển đổi số.

Tuy nhiên, những kiến nghị từ Sun Group, Viglacera, Hanel và các doanh nghiệp khác cho thấy vẫn còn nhiều nội dung cần tiếp tục hoàn thiện.

Các vấn đề đáng chú ý gồm thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án, quyền ủy quyền ký hợp đồng, bảo lãnh ngân hàng và cơ chế cấp mã định danh điện tử.

Nếu không được thiết kế hợp lý, một số quy định mới có thể trở thành thủ tục bổ sung thay vì công cụ hỗ trợ quản lý.

Việc sửa luật vì vậy cần hướng tới nguyên tắc điều kiện phải rõ, dữ liệu phải dùng chung, thời hạn giải quyết phải cụ thể và trách nhiệm của mỗi bên phải được xác định.

Mục tiêu quan trọng nhất là xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn nhưng không bị cản trở bởi những thủ tục không cần thiết.