Đề xuất bỏ bắt buộc công chứng hợp đồng đất đai để đơn giản thủ tục hành chính

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không còn yêu cầu bắt buộc công chứng

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến có một điểm mới đáng chú ý là không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện một số quyền của người sử dụng đất.

Nội dung này được kỳ vọng góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí thực hiện giao dịch cho người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, việc sửa đổi cũng thể hiện định hướng chỉ duy trì yêu cầu công chứng bắt buộc đối với những giao dịch có mức độ phức tạp, giá trị lớn hoặc cần được kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm an toàn pháp lý.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý đây mới là đề xuất trong dự thảo luật. Việc dự thảo không còn ghi nhận yêu cầu công chứng không đồng nghĩa tất cả hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện nay đều có thể lập bằng giấy viết tay và được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận.

Trước khi thực hiện giao dịch, các bên vẫn cần kiểm tra quy định đang có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng, yêu cầu của pháp luật chuyên ngành và hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Những giao dịch đất đai được đề cập trong dự thảo

Theo nội dung tại Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất không còn phần yêu cầu hợp đồng hoặc văn bản phải được công chứng, chứng thực.

Những quyền được đề cập gồm:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Tặng cho quyền sử dụng đất.
• Thế chấp quyền sử dụng đất.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thay vì tập trung vào hình thức công chứng, dự thảo chủ yếu quy định các điều kiện liên quan đến tình trạng pháp lý của thửa đất và quyền của người sử dụng đất.

Đây là sự thay đổi đáng kể về cách tiếp cận. Theo đó, pháp luật có thể chuyển từ việc kiểm soát chặt hình thức hợp đồng sang tăng cường kiểm tra dữ liệu đất đai, tư cách chủ thể, tình trạng tranh chấp và điều kiện đăng ký giao dịch.

Các điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất

Theo nội dung dự thảo được công bố, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn vẫn phải đáp ứng các điều kiện cơ bản.

Trước hết, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được người dân gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, trừ những trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định khác.

Thửa đất không được có tranh chấp hoặc nếu từng phát sinh tranh chấp thì tranh chấp đó phải được giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc văn bản có hiệu lực.

Quyền sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy từng loại đất, chủ thể và hình thức giao dịch, các bên có thể còn phải đáp ứng những điều kiện riêng theo quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng, đầu tư hoặc pháp luật dân sự.

Như vậy, bỏ yêu cầu công chứng nếu được thông qua chỉ là thay đổi về hình thức của giao dịch, không làm mất đi các điều kiện pháp lý cần thiết đối với quyền sử dụng đất.

Bỏ công chứng bắt buộc có phải hợp đồng viết tay đều hợp pháp?

Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý.

Việc dự thảo không ghi nhận yêu cầu bắt buộc công chứng không thể được hiểu đơn giản rằng mọi hợp đồng viết tay đều đương nhiên hợp pháp và đủ điều kiện để sang tên.

Một giao dịch quyền sử dụng đất muốn được công nhận còn phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, nội dung, mục đích giao dịch, quyền định đoạt tài sản và điều kiện riêng của thửa đất.

Trong thực tế, cơ quan đăng ký đất đai còn phải xác minh người ký hợp đồng có đúng là chủ sử dụng đất hay không, tài sản có thuộc sở hữu chung hay không, có đang thế chấp hoặc bị ngăn chặn giao dịch hay không.

Nếu hợp đồng chỉ được lập bằng giấy viết tay nhưng chữ ký bị giả mạo, một bên mất năng lực hành vi, tài sản thuộc sở hữu chung nhưng thiếu chữ ký của đồng sở hữu hoặc thửa đất đang bị kê biên, giao dịch vẫn có thể bị tuyên vô hiệu.

Do đó, ngay cả khi pháp luật không còn bắt buộc công chứng, người dân vẫn có thể chủ động yêu cầu công chứng để tăng mức độ an toàn pháp lý.

Công chứng vẫn có giá trị trong phòng ngừa tranh chấp

Công chứng không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế phòng ngừa rủi ro trong giao dịch.

Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên thường kiểm tra giấy tờ nhân thân, giấy chứng nhận, tình trạng hôn nhân, quyền đại diện, năng lực hành vi và các điều kiện của hợp đồng.

Công chứng viên cũng giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của giao dịch cho các bên trước khi ký.

Quá trình này giúp hạn chế một số rủi ro thường gặp như:

• Người bán không phải chủ sử dụng đất hợp pháp.
• Một người tự ý chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng.
• Tài sản thừa kế chưa được phân chia đầy đủ.
• Người ký thay không có giấy ủy quyền hợp lệ.
• Hợp đồng có điều khoản bất lợi hoặc vi phạm pháp luật.
• Một thửa đất được chuyển nhượng cho nhiều người.
• Chữ ký hoặc giấy tờ bị giả mạo.

Vì vậy, bỏ công chứng bắt buộc không đồng nghĩa công chứng trở nên không cần thiết. Đối với giao dịch có giá trị lớn, nhiều người đồng sở hữu hoặc hồ sơ phức tạp, công chứng vẫn là lựa chọn có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của các bên.

Mục tiêu giảm thủ tục và chi phí giao dịch

Đề xuất bỏ một số yêu cầu công chứng bắt buộc được đánh giá có thể giúp giảm số bước mà người dân phải thực hiện trước khi đăng ký biến động đất đai.

Hiện nay, với một số giao dịch, các bên phải chuẩn bị hồ sơ công chứng, đặt lịch, ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng, thực hiện nghĩa vụ thuế rồi mới nộp hồ sơ sang tên.

Nếu cơ chế mới cho phép hợp đồng được xác lập theo nhiều hình thức hơn, người dân có thể tiết kiệm một phần thời gian đi lại và chi phí công chứng.

Doanh nghiệp cũng có thể giảm khối lượng thủ tục đối với các giao dịch nội bộ, thỏa thuận góp vốn, chuyển nhượng hợp đồng hoặc ủy quyền trong những trường hợp không nhất thiết cần công chứng.

Tuy nhiên, việc giảm thủ tục chỉ thực sự hiệu quả khi hệ thống đăng ký đất đai, dữ liệu dân cư, dữ liệu công chứng và thông tin ngăn chặn giao dịch được kết nối đồng bộ.

Nếu cơ quan đăng ký vẫn yêu cầu nhiều giấy tờ để xác minh, lợi ích từ việc bỏ công chứng bắt buộc có thể không đạt như kỳ vọng.

Sáu loại giao dịch không còn thuộc diện bắt buộc công chứng

Bên cạnh Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng được đề cập sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2027 và điều chỉnh tiêu chí xác định giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Theo thông tin được công bố, danh mục giao dịch không còn bắt buộc công chứng gồm sáu nhóm chính.

Thứ nhất là văn bản ủy quyền của người đã xuất cảnh cho người khác đứng tên mua nhà ở thuộc tài sản công.

Thứ hai là hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Thứ ba là văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu.

Thứ tư là văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án trong trường hợp người phải thi hành án đã xuất cảnh.

Thứ năm là văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại.

Thứ sáu là hợp đồng chuyển nhượng văn phòng thừa phát lại.

Việc loại bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc đối với các giao dịch này được định hướng nhằm hạn chế tình trạng quy định rải rác trong nhiều văn bản dưới luật.

Chỉ luật chuyên ngành mới nên quy định giao dịch bắt buộc công chứng

Một định hướng đáng chú ý trong quá trình sửa đổi pháp luật là chỉ những giao dịch thực sự cần mức độ an toàn pháp lý cao mới nên thuộc diện bắt buộc công chứng.

Danh mục giao dịch bắt buộc phải được quy định rõ trong luật chuyên ngành, thay vì tiếp tục bổ sung rải rác tại nhiều nghị định, thông tư hoặc văn bản hướng dẫn.

Cách tiếp cận này giúp người dân dễ tra cứu và hạn chế tình trạng một loại giao dịch được quy định khác nhau tại nhiều văn bản.

Đồng thời, việc luật hóa danh mục bắt buộc công chứng cũng làm rõ trách nhiệm của cơ quan lập pháp khi quyết định giao dịch nào cần sự tham gia của công chứng viên.

Những giao dịch đơn giản, ít rủi ro hoặc đã được kiểm soát thông qua hệ thống dữ liệu điện tử có thể không cần áp dụng thủ tục công chứng bắt buộc.

Ngược lại, giao dịch liên quan đến bất động sản có giá trị lớn, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi, tài sản chung hoặc thừa kế phức tạp vẫn có thể cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ phải kiểm tra kỹ hơn

Khi công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, trách nhiệm kiểm tra hồ sơ có thể chuyển nhiều hơn sang cơ quan đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cần xác định chính xác chủ thể giao dịch, quyền sử dụng đất, tình trạng tài sản và tính hợp lệ của hợp đồng.

Điều này đòi hỏi dữ liệu đất đai phải được số hóa đầy đủ và kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, hộ tịch, thuế, thi hành án, ngân hàng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Nếu dữ liệu không đồng bộ, nguy cơ tiếp nhận hợp đồng giả, giao dịch trùng lặp hoặc sang tên tài sản đang bị ngăn chặn có thể tăng lên.

Bên cạnh đó, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có thể phải chịu áp lực lớn hơn trong việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng mà không có văn bản công chứng làm căn cứ ban đầu.

Vì vậy, bỏ công chứng bắt buộc cần đi kèm với quy trình xác thực điện tử, chữ ký số và cơ chế kiểm tra rõ ràng.

Nguy cơ tranh chấp có thể tăng nếu thiếu cơ chế thay thế

Một số ý kiến cho rằng việc bãi bỏ công chứng bắt buộc có thể tạo thuận lợi cho giao dịch, nhưng đồng thời cũng làm tăng nguy cơ tranh chấp nếu không có cơ chế kiểm soát thay thế.

Người dân có thể tự lập hợp đồng mà không hiểu đầy đủ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý.

Một bên cũng có thể lợi dụng việc không cần công chứng để che giấu thông tin, giả chữ ký hoặc đưa ra thỏa thuận bất lợi cho bên còn lại.

Khi tranh chấp phát sinh, tòa án phải xác minh chữ ký, ý chí của các bên, thời điểm giao dịch và nội dung thỏa thuận. Quá trình giải quyết có thể kéo dài và làm phát sinh chi phí lớn hơn nhiều so với phí công chứng ban đầu.

Do đó, cần có mẫu hợp đồng chuẩn, hướng dẫn rõ về thủ tục ký kết và cơ chế xác thực danh tính khi giao dịch không qua công chứng.

Giao dịch điện tử có thể được mở rộng

Một trong những nền tảng để giảm công chứng bắt buộc là phát triển giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.

Khi người dân có tài khoản định danh điện tử, chữ ký số và dữ liệu đất đai được số hóa, các bên có thể ký hợp đồng trực tuyến và gửi trực tiếp hồ sơ đến cơ quan đăng ký.

Hệ thống có thể tự động kiểm tra chủ sử dụng đất, tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp và điều kiện chuyển nhượng.

Nếu triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể rút ngắn đáng kể thời gian xử lý, giảm giấy tờ và hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần.

Tuy nhiên, giao dịch đất đai trực tuyến cũng đặt ra yêu cầu cao về bảo mật dữ liệu, xác thực danh tính và phòng chống hành vi chiếm đoạt tài khoản.

Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ chế lưu trữ, truy vết và bảo vệ chứng cứ điện tử để xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Người dân vẫn có quyền lựa chọn công chứng

Trong trường hợp pháp luật không còn bắt buộc, các bên vẫn có thể tự nguyện yêu cầu công chứng hợp đồng.

Đây là lựa chọn phù hợp khi giao dịch có giá trị lớn, hồ sơ pháp lý phức tạp hoặc các bên chưa thực sự tin tưởng lẫn nhau.

Văn bản công chứng thường có giá trị chứng cứ cao hơn so với hợp đồng do các bên tự lập, trừ trường hợp bị tòa án tuyên vô hiệu theo quy định.

Việc công chứng cũng giúp xác định rõ thời điểm giao kết, người ký, nội dung hợp đồng và tình trạng nhận thức của các bên.

Do đó, người mua nhà, đất không nên chỉ lựa chọn hình thức giao dịch dựa trên tiêu chí tiết kiệm chi phí.

Phí công chứng thường chỉ chiếm một phần nhỏ so với giá trị bất động sản, trong khi tranh chấp về quyền sử dụng đất có thể gây thiệt hại rất lớn.

Những trường hợp nên ưu tiên công chứng

Ngay cả khi không bắt buộc, người dân nên cân nhắc công chứng trong một số trường hợp có nguy cơ tranh chấp cao.

Chẳng hạn, tài sản là đất chung của nhiều thành viên trong gia đình, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế.

Giao dịch thông qua người đại diện, người được ủy quyền hoặc người bán đang ở nước ngoài cũng cần được kiểm tra chặt chẽ.

Đối với hợp đồng đặt cọc có số tiền lớn, hợp đồng góp vốn bằng đất hoặc thỏa thuận phân chia lợi nhuận từ dự án, sự hỗ trợ của công chứng viên hoặc luật sư giúp các bên hiểu rõ rủi ro hơn.

Trường hợp người giao dịch cao tuổi, sức khỏe yếu hoặc có dấu hiệu hạn chế khả năng nhận thức, việc công chứng còn giúp ghi nhận tình trạng tự nguyện tại thời điểm ký.

Không nên giao tiền chỉ dựa trên hợp đồng viết tay

Dù pháp luật có thay đổi theo hướng giảm công chứng, người mua vẫn không nên thanh toán toàn bộ tiền chỉ dựa trên giấy viết tay và bản sao giấy chứng nhận.

Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận, giấy tờ nhân thân và tình trạng hôn nhân của người bán.

Người mua cũng nên xác minh thông tin quy hoạch, tranh chấp, kê biên, thế chấp và hạn chế giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền.

Việc thanh toán nên thực hiện qua ngân hàng, ghi rõ nội dung chuyển tiền và chia thành nhiều đợt gắn với tiến độ thực hiện thủ tục.

Các bên cần quy định rõ trách nhiệm nộp thuế, phí, thời hạn sang tên và phương án xử lý nếu một bên vi phạm.

Hợp đồng càng chi tiết thì khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp càng cao.

Đề xuất chưa có hiệu lực áp dụng ngay

Người dân cần phân biệt giữa nội dung dự thảo và quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến, hoàn thiện và xem xét trước khi được thông qua.

Nội dung cuối cùng có thể được điều chỉnh so với bản dự thảo hiện tại.

Cho đến khi luật mới được ban hành và có hiệu lực, các giao dịch đất đai vẫn phải tuân thủ quy định hiện hành về hình thức hợp đồng, công chứng, chứng thực và đăng ký biến động.

Việc tự ý bỏ công chứng dựa trên thông tin về dự thảo có thể khiến hồ sơ sang tên bị từ chối hoặc làm phát sinh tranh chấp về hiệu lực hợp đồng.

Hướng đến thủ tục đơn giản nhưng vẫn phải an toàn pháp lý

Đề xuất bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc đối với một số hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất thể hiện xu hướng cải cách thủ tục hành chính và chuyển sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Nếu được triển khai đồng bộ, cơ chế mới có thể giúp người dân, doanh nghiệp giảm thời gian, chi phí và số bước thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, công chứng hiện vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc xác thực chủ thể, kiểm tra giấy tờ và phòng ngừa tranh chấp.

Do đó, việc bỏ công chứng bắt buộc cần đi kèm cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, cơ chế xác thực điện tử an toàn và quy trình đăng ký rõ ràng.

Đối với người dân, lựa chọn không công chứng nên được cân nhắc trên cơ sở mức độ phức tạp và giá trị của từng giao dịch, thay vì chỉ nhằm tiết kiệm một khoản chi phí trước mắt.