Đặt cọc mua đất cần lưu ý gì để tránh mất tiền và tranh chấp pháp lý?

Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người cho rằng đặt cọc chỉ là bước giữ chỗ ban đầu nên thường chủ quan, tin vào lời giới thiệu của môi giới hoặc thỏa thuận nhanh bằng giấy viết tay. Tuy nhiên theo các chuyên gia pháp lý, chỉ một sai sót nhỏ ở giai đoạn đặt cọc cũng có thể khiến người mua mất hàng trăm triệu đồng, phát sinh kiện tụng kéo dài hoặc không thể sang tên quyền sử dụng đất sau này.

Theo luật sư Phạm Văn Tuấn, căn cứ theo Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật hiện hành, trước khi đặt cọc điều đầu tiên người mua cần kiểm tra là thửa đất có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không. Một bất động sản muốn được giao dịch hợp pháp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không thuộc diện bị hạn chế giao dịch theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài việc kiểm tra sổ đỏ, người mua cũng cần đặc biệt quan tâm đến tình trạng quy hoạch. Trên thực tế, không ít trường hợp đất nằm trong quy hoạch mở đường, công trình công cộng hoặc thuộc diện thu hồi nhưng bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể đã giao tiền đặt cọc nhưng sau đó không thể tiếp tục giao dịch hoặc giá trị tài sản bị giảm mạnh. Vì vậy, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, UBND địa phương hoặc cơ quan quản lý quy hoạch trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.

Một yếu tố pháp lý quan trọng khác là xác minh đúng chủ thể có quyền chuyển nhượng. Nhiều tranh chấp phát sinh vì người nhận cọc không phải chủ sử dụng hợp pháp hoặc tài sản là sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình nhưng chỉ một người tự ý giao dịch. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và Gia đình, đối với tài sản chung thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Nếu thiếu sự đồng thuận này, hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng sau đó có thể bị tuyên vô hiệu.

Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng nhưng nên lập thành văn bản đầy đủ và chặt chẽ. Nội dung cần thể hiện rõ thông tin các bên, đặc điểm thửa đất, giá chuyển nhượng dự kiến, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như phương án xử lý nếu phát sinh tranh chấp hoặc phát hiện đất không đủ điều kiện sang tên. Việc quy định rõ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rất nhiều rủi ro pháp lý về sau.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên đặt cọc tự ý từ chối giao dịch thì có thể mất toàn bộ tiền cọc. Chính vì vậy, điều khoản phạt cọc và trách nhiệm bồi thường nên được ghi nhận cụ thể trong văn bản.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo người mua không nên giao dịch chỉ bằng niềm tin hoặc lời hứa miệng từ môi giới. Nên ưu tiên thanh toán qua tài khoản ngân hàng, giữ lại biên nhận, tin nhắn trao đổi, email hoặc các bằng chứng liên quan để bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp. Trong những giao dịch có giá trị lớn, việc tham khảo ý kiến luật sư trước khi xuống tiền là bước cần thiết để giảm thiểu rủi ro.

Có thể thấy, đặt cọc mua đất không chỉ là bước giữ chỗ mà là giai đoạn có giá trị pháp lý rất lớn. Một quyết định vội vàng hoặc thiếu kiểm tra có thể khiến người mua mất tiền, mất thời gian kiện tụng và đối mặt với nhiều hệ lụy pháp lý không đáng có.