Vì sao Nhà nước cần kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất?

Giá đất là vấn đề kinh tế nhưng đồng thời mang tính quản lý đặc biệt

Giá đất không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động mua bán bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến chi phí sản xuất, giá nhà ở, bồi thường khi thu hồi đất, thu ngân sách và khả năng triển khai các dự án đầu tư.

Trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai và các quy định có liên quan, định hướng Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Theo định hướng được đề cập, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất không chỉ là một loại tài sản mà còn là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và nguồn lực phát triển của quốc gia.

Vì vậy, việc để giá đất hoàn toàn vận động theo các giao dịch tự phát trên thị trường có thể làm phát sinh nhiều hệ quả như đầu cơ, đẩy giá, tạo sốt đất, làm tăng chi phí phát triển nhà ở và gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, Nhà nước kiểm soát giá đất không nên được hiểu là ấn định giá bằng mệnh lệnh hành chính, tách rời khỏi cung cầu và dữ liệu thị trường. Mục tiêu quan trọng hơn là tạo khuôn khổ để giá đất hình thành minh bạch, ổn định và phản ánh tương đối đúng giá trị kinh tế của từng khu vực.

Giá đất tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án

Đất đai thường là một trong những khoản chi phí đầu vào lớn nhất của dự án bất động sản.

Khi giá đất tăng quá nhanh hoặc không thể xác định rõ, doanh nghiệp khó xây dựng phương án tài chính, dự báo tổng mức đầu tư và xác định giá bán sản phẩm.

Một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn tất các thủ tục về quy hoạch, giao đất, định giá và nghĩa vụ tài chính. Trong khoảng thời gian đó, giá đất có thể thay đổi mạnh, khiến các tính toán ban đầu không còn phù hợp.

Nếu nghĩa vụ tài chính tăng quá cao, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh giá bán, giảm quy mô dự án hoặc thậm chí không thể tiếp tục triển khai.

Chi phí đất tăng cuối cùng thường được phân bổ vào giá thành nhà ở. Người mua nhà vì vậy là một trong những đối tượng phải chịu tác động trực tiếp.

Việc kiểm soát và điều tiết giá đất hợp lý có thể giúp doanh nghiệp dự báo chi phí tốt hơn, hạn chế biến động đột ngột và tạo điều kiện phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Thủ tục xác định giá đất đang làm chậm nhiều dự án

Một trong những vướng mắc được cộng đồng doanh nghiệp phản ánh là thời gian xác định giá đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính kéo dài.

Khi cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành được giá đất, doanh nghiệp không thể tự xác định số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

Điều này khiến nhiều dự án đã hoàn thành một số thủ tục đầu tư nhưng vẫn chưa thể triển khai xây dựng, huy động vốn hoặc đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo nội dung được phản ánh, quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa xác định được giá đất cũng làm phát sinh tranh luận.

Việc yêu cầu doanh nghiệp chịu khoản tiền bổ sung đối với khoảng thời gian cơ quan quản lý chưa hoàn tất định giá có thể bị xem là chuyển một phần rủi ro hành chính sang doanh nghiệp.

Trong khi đó, doanh nghiệp không có thẩm quyền tự quyết định giá đất và cũng không thể chủ động hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chưa có thông báo chính thức.

Nếu khoản phải nộp bổ sung phát sinh lớn, dòng tiền của dự án có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Cần phân định rõ trách nhiệm trong quá trình xác định giá đất

Việc xác định giá đất liên quan đến trách nhiệm của nhiều cơ quan, từ đơn vị quản lý đất đai, tài chính đến tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định.

Khi thủ tục kéo dài, cần xác định rõ nguyên nhân thuộc về hồ sơ của doanh nghiệp hay quá trình xử lý của cơ quan nhà nước.

Nếu doanh nghiệp chậm cung cấp giấy tờ, che giấu thông tin hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm theo quy định.

Ngược lại, nếu việc chậm xác định giá xuất phát từ thiếu hướng dẫn, dữ liệu chưa đầy đủ hoặc quá trình xử lý hành chính kéo dài, không nên mặc nhiên chuyển toàn bộ chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Cơ chế mới cần quy định rõ thời hạn xử lý, trách nhiệm của từng cơ quan và phương án giải quyết khi quá thời hạn.

Điều này vừa giúp bảo vệ ngân sách nhà nước, vừa tạo sự công bằng và khả năng dự báo cho nhà đầu tư.

Kiểm soát giá đất có thể hỗ trợ phát triển nhà ở giá hợp lý

Giá đất cao là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh.

Khi chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí lớn để tiếp cận quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng, giá bán sản phẩm khó duy trì ở mức thấp.

Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án cao cấp, bởi phân khúc này có khả năng bù đắp chi phí đất tốt hơn.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất trên thị trường lại đến từ người mua nhà lần đầu, người thu nhập trung bình và người lao động.

Nếu Nhà nước quản lý tốt quá trình tạo lập quỹ đất, xác định nghĩa vụ tài chính hợp lý và hạn chế đầu cơ, chi phí phát triển dự án có thể ổn định hơn.

Điều này chưa chắc làm giá nhà giảm ngay, nhưng có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển thêm nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Giá đất tăng vì đầu cơ làm thị trường méo mó

Không phải mọi đợt tăng giá đất đều xuất phát từ nhu cầu sử dụng thực tế.

Tại nhiều địa phương, giá đất từng tăng mạnh sau khi xuất hiện tin tức về quy hoạch, xây dựng đường, cầu, khu công nghiệp, sân bay hoặc dự án đô thị.

Một số nhà đầu tư mua gom đất, tạo giao dịch tham chiếu rồi rao bán lại với mức giá cao hơn.

Khi thông tin lan rộng, những người đến sau tiếp tục mua với kỳ vọng giá sẽ tăng, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên nhanh chóng.

Nếu quy hoạch không được triển khai hoặc dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường, giá đất có thể giảm sâu.

Hệ quả là người mua sau cùng chịu thiệt hại, doanh nghiệp khó xác định chi phí thật và cơ quan nhà nước gặp khó khăn khi lập phương án bồi thường hoặc đấu giá.

Việc Nhà nước kiểm soát và điều tiết giá đất được kỳ vọng hạn chế những đợt tăng giá bất thường không dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Nhà nước cần ngăn chặn hành vi thổi giá và thao túng thị trường

Thị trường đất đai có đặc điểm khác với nhiều loại hàng hóa khác.

Mỗi thửa đất gắn với một vị trí cụ thể, không thể di chuyển và có số lượng hữu hạn. Giá trị thửa đất còn phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng, khả năng tiếp cận, mục đích sử dụng và mức độ phát triển của khu vực xung quanh.

Chính sự khác biệt này tạo điều kiện để một số nhóm lợi dụng tình trạng thiếu thông tin nhằm thao túng giá.

Một nhóm nhà đầu tư có thể mua bán lòng vòng, đăng tin giá cao hoặc tạo giao dịch giả nhằm hình thành mặt bằng giá tham chiếu.

Nếu không có dữ liệu đầy đủ, người mua khó phân biệt đâu là giá giao dịch thực, đâu là mức giá được đẩy lên nhằm tạo sóng.

Nhà nước cần kiểm soát các hành vi này thông qua hệ thống dữ liệu, quy định về kê khai giá, quản lý môi giới, thuế và xử phạt đối với hành vi cung cấp thông tin sai lệch.

Kiểm soát giá đất không có nghĩa xóa bỏ cơ chế thị trường

Thông điệp Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất có thể gây lo ngại rằng giá đất sẽ được ấn định hoàn toàn bằng quyết định hành chính.

Tuy nhiên, một cơ chế phù hợp vẫn phải tôn trọng các tín hiệu cung cầu của thị trường.

Người dân vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và khai thác giá trị hợp pháp của quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp vẫn có quyền đầu tư, kinh doanh và cạnh tranh trong khuôn khổ pháp luật.

Vai trò của Nhà nước là thiết lập nguyên tắc định giá, xây dựng dữ liệu, kiểm soát biến động bất thường và bảo đảm nguồn lực đất đai được sử dụng đúng mục đích.

Thị trường có thể hình thành mức giá thông qua giao dịch thực tế, nhưng không chủ thể nào được lợi dụng sự thiếu minh bạch để thao túng hoặc đẩy giá vượt xa giá trị kinh tế của đất.

Không thể quản lý giá đất nếu thiếu dữ liệu giao dịch thực

Một điều kiện quan trọng để Nhà nước kiểm soát giá đất là phải có dữ liệu đầy đủ và chính xác.

Cơ quan quản lý cần biết thửa đất nào đang được giao dịch, mức giá thực tế là bao nhiêu, mục đích sử dụng đất và tình trạng pháp lý của tài sản.

Hiện nay, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đôi khi thấp hơn số tiền thực tế nhằm giảm thuế và phí.

Nếu cơ sở dữ liệu chỉ ghi nhận giá kê khai, bảng giá và phương án định giá có thể không phản ánh đúng thị trường.

Ngược lại, giá rao bán trên môi trường trực tuyến cũng không thể được xem hoàn toàn là giá thị trường, bởi nhiều mức giá chỉ thể hiện kỳ vọng của người bán.

Do đó, dữ liệu cần được tổng hợp từ nhiều nguồn như công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký đất đai, đấu giá và giao dịch qua sàn.

Cần kết nối dữ liệu đất đai với ngân hàng và cơ quan thuế

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không thể thực hiện riêng lẻ.

Hệ thống này cần được kết nối với dữ liệu dân cư, công chứng, thuế, tín dụng, thi hành án và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Khi thanh toán bất động sản được thực hiện qua ngân hàng, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để xác định giá trị giao dịch thực tế.

Dữ liệu thuế giúp nhận diện mức giá kê khai, lịch sử chuyển nhượng và các trường hợp giao dịch nhiều lần trong thời gian ngắn.

Thông tin từ cơ quan đăng ký đất đai cho biết tình trạng pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng và những hạn chế liên quan đến thửa đất.

Nếu các nguồn dữ liệu được kết nối, Nhà nước có thể theo dõi biến động giá theo từng khu vực và phát hiện dấu hiệu bất thường sớm hơn.

Bảng giá đất phải được cập nhật sát thực tế

Một trong những công cụ Nhà nước sử dụng để quản lý giá đất là bảng giá đất.

Nếu bảng giá thấp hơn quá nhiều so với thị trường, ngân sách có thể thất thu khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các nghĩa vụ liên quan.

Khoảng cách giá quá lớn cũng làm phát sinh tình trạng kê khai không trung thực và tạo lợi thế cho người có khả năng tiếp cận đất với mức giá thấp.

Ngược lại, nếu bảng giá đất cao hơn giá trị thực tế, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp có thể tăng quá mức.

Điều này có thể làm dự án mất khả năng triển khai, làm tăng giá nhà và gây khó khăn cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, bảng giá đất cần được cập nhật thường xuyên, xây dựng dựa trên dữ liệu và phản ánh sự khác biệt giữa từng khu vực, vị trí và loại đất.

Phương pháp định giá phải rõ ràng và có thể kiểm chứng

Mỗi thửa đất có đặc điểm riêng nên việc định giá không thể chỉ dựa trên một mức giá bình quân.

Giá trị đất có thể phụ thuộc vào mặt tiền, chiều sâu, diện tích, hình dạng, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường và khả năng khai thác.

Đối với đất dự án, giá trị còn liên quan đến mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cơ cấu sản phẩm và nghĩa vụ đầu tư hạ tầng.

Phương pháp định giá cần được chuẩn hóa để những trường hợp có điều kiện tương tự không tạo ra kết quả quá khác biệt.

Các dữ liệu, giả định và hệ số sử dụng trong quá trình định giá cũng cần được giải thích rõ.

Khi doanh nghiệp hoặc người dân không đồng ý với kết quả, cần có cơ chế xem xét, phản biện hoặc khiếu nại minh bạch.

Tổ chức tư vấn định giá phải chịu trách nhiệm về kết quả

Tổ chức tư vấn định giá đất có vai trò hỗ trợ cơ quan nhà nước phân tích dữ liệu và đề xuất phương án giá.

Tuy nhiên, nếu trách nhiệm không rõ ràng, tổ chức tư vấn có thể lựa chọn phương án quá thận trọng hoặc né tránh những hồ sơ phức tạp.

Việc định giá thấp có thể gây thất thu ngân sách, trong khi định giá quá cao làm tăng chi phí của người sử dụng đất.

Do đó, cần nâng cao điều kiện hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn và trách nhiệm pháp lý của tổ chức tư vấn.

Kết quả định giá phải dựa trên tài liệu có thể kiểm chứng, tránh tình trạng lựa chọn giao dịch so sánh không phù hợp hoặc sử dụng số liệu thiếu căn cứ.

Đồng thời, cũng cần bảo vệ tổ chức tư vấn và cán bộ thực hiện khi họ tuân thủ đúng quy trình, sử dụng đầy đủ dữ liệu nhưng kết quả vẫn có sai số hợp lý do biến động của thị trường.

Quy trình xác định giá cần được công khai

Minh bạch là yếu tố quan trọng để tạo niềm tin đối với hệ thống giá đất.

Cơ quan quản lý cần công khai nguyên tắc, dữ liệu đầu vào, thời điểm xác định giá và phương pháp áp dụng.

Đối với các dự án lớn hoặc khu đất đấu giá, người dân và doanh nghiệp cần có khả năng tiếp cận thông tin cơ bản về cách hình thành giá.

Quy trình công khai giúp hạn chế nghi ngờ về cơ chế xin – cho và giảm khả năng một nhóm lợi ích can thiệp vào kết quả định giá.

Việc công khai cũng tạo điều kiện để các chuyên gia, tổ chức nghề nghiệp và cộng đồng giám sát.

Tuy nhiên, thông tin công khai phải bảo đảm không làm lộ dữ liệu cá nhân hoặc bí mật kinh doanh không cần thiết.

Giá đất ổn định giúp doanh nghiệp dự báo chi phí

Doanh nghiệp cần biết trước tương đối đầy đủ các khoản chi phí trước khi quyết định đầu tư.

Nếu giá đất và nghĩa vụ tài chính thay đổi quá lớn trong quá trình triển khai, phương án tài chính ban đầu có thể bị phá vỡ.

Một cơ chế giá minh bạch giúp doanh nghiệp tính toán hiệu quả dự án, khả năng vay vốn, giá bán và dòng tiền.

Nhờ đó, doanh nghiệp có thể hạn chế việc huy động vốn quá mức hoặc phát triển dự án vượt khả năng tài chính.

Mặt bằng giá ổn định cũng tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng đánh giá rủi ro và giá trị tài sản bảo đảm chính xác hơn.

Tuy nhiên, ổn định không có nghĩa giá đất không thay đổi. Giá vẫn có thể tăng hoặc giảm theo hạ tầng, kinh tế và nhu cầu, nhưng mức biến động cần phản ánh những thay đổi thực tế thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Bài toán bồi thường có thể được tháo gỡ

Giá đất là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất.

Người bị thu hồi thường so sánh mức bồi thường với giá giao dịch hoặc giá rao bán trên thị trường.

Trong khi đó, cơ quan nhà nước phải dựa trên bảng giá, phương pháp định giá và quy định pháp luật.

Nếu khoảng cách giữa các mức giá quá lớn, người dân có thể cho rằng quyền lợi không được bảo đảm.

Việc xây dựng hệ thống giá sát thực tế, minh bạch và có khả năng giải trình sẽ giúp quá trình bồi thường thuận lợi hơn.

Ngoài tiền bồi thường, chính sách còn cần quan tâm đến chỗ ở, việc làm, sinh kế và điều kiện sống sau thu hồi đất.

Mục tiêu không chỉ là thanh toán giá trị tài sản mà phải bảo đảm người dân có khả năng ổn định cuộc sống.

Nhà nước cần thu được phần giá trị tăng thêm từ đất

Giá đất tăng không chỉ do công sức của người sử dụng đất.

Trong nhiều trường hợp, giá trị tăng lên nhờ quy hoạch, đường giao thông, cầu, trường học và các công trình được đầu tư bằng nguồn lực công.

Nếu toàn bộ phần giá trị tăng thêm chỉ thuộc về một số chủ đất hoặc nhà đầu tư mua trước thông tin quy hoạch, lợi ích xã hội có thể bị phân bổ không công bằng.

Nhà nước cần có cơ chế thu hồi một phần giá trị tăng thêm thông qua thuế, tiền sử dụng đất, đấu giá hoặc các công cụ tài chính khác.

Nguồn thu này có thể tiếp tục được đầu tư vào hạ tầng, nhà ở xã hội và dịch vụ công.

Tuy nhiên, chính sách phải phân biệt giữa giá trị tăng nhờ đầu tư của người sử dụng đất và giá trị tăng nhờ quyết định quy hoạch hoặc đầu tư công.

Từ quản lý giá đất sang quản trị thị trường đất đai

Kiểm soát giá đất không nên chỉ dừng lại ở việc ban hành một bảng giá hoặc quyết định một con số.

Giá đất là kết quả của nhiều yếu tố như quy hoạch, hạ tầng, tín dụng, thuế, đấu giá, nguồn cung, nhu cầu và kỳ vọng thị trường.

Nếu Nhà nước chỉ điều chỉnh mức giá mà không kiểm soát các yếu tố hình thành giá, thị trường vẫn có thể tiếp tục bị méo mó.

Do đó, hướng tiếp cận rộng hơn là quản trị toàn bộ thị trường đất đai.

Quản trị thị trường bao gồm công khai quy hoạch, kiểm soát đầu cơ, quản lý đấu giá, cải thiện dữ liệu, đánh thuế phù hợp và đưa đất vào sử dụng hiệu quả.

Đây là sự chuyển đổi từ xử lý hậu quả của biến động giá sang kiểm soát những nguyên nhân tạo ra biến động.

Quy hoạch và hạ tầng là yếu tố quyết định giá trị đất

Giá trị đất thay đổi mạnh khi có thông tin về quy hoạch và hạ tầng.

Một tuyến đường mới có thể rút ngắn thời gian di chuyển, tăng khả năng kinh doanh và làm giá đất tăng lên.

Ngược lại, quy hoạch treo hoặc dự án hạ tầng chậm triển khai có thể khiến đất mất thanh khoản và giảm giá trị sử dụng.

Vì vậy, Nhà nước cần công khai thông tin quy hoạch kịp thời, thống nhất và dễ tiếp cận.

Nếu thông tin chỉ đến với một nhóm người trước khi được công bố rộng rãi, nhóm này có thể mua gom và hưởng lợi lớn khi giá tăng.

Việc công khai dữ liệu quy hoạch giúp giảm lợi thế của người có thông tin nội bộ và hạn chế đầu cơ theo tin đồn.

Đấu giá đất phải phản ánh giá trị thực

Đấu giá là công cụ quan trọng để Nhà nước phân bổ quyền sử dụng đất và thu ngân sách.

Tuy nhiên, nếu cuộc đấu giá xuất hiện mức trả giá quá cao nhưng người trúng sau đó bỏ cọc, thị trường xung quanh có thể bị đẩy giá theo mức tham chiếu không thực tế.

Một số nhà đầu tư cũng có thể lợi dụng kết quả đấu giá để quảng cáo và nâng giá các khu đất lân cận.

Do đó, cần kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia, nâng trách nhiệm đối với hành vi bỏ cọc và kiểm soát hiện tượng thông đồng.

Giá trúng đấu giá chỉ nên trở thành dữ liệu tham chiếu khi giao dịch thực sự được hoàn tất và nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện.

Thuế có thể được sử dụng để hạn chế đầu cơ

Ngoài công cụ hành chính, Nhà nước có thể điều tiết thị trường đất đai thông qua chính sách thuế.

Mức thuế phù hợp đối với đất bỏ hoang, bất động sản sở hữu nhiều hoặc giao dịch trong thời gian ngắn có thể làm giảm động cơ mua đất chỉ để chờ tăng giá.

Ngược lại, người sử dụng đất hiệu quả, phát triển dự án đúng tiến độ hoặc tạo ra nhà ở cho nhu cầu thực có thể được hưởng chính sách phù hợp.

Tuy nhiên, việc áp dụng thuế cần dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ.

Nếu không xác định được chủ sở hữu thực tế, số lượng bất động sản hoặc giá trị giao dịch, chính sách có thể khó triển khai và tạo thêm thủ tục cho người dân.

Hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang chờ tăng giá

Một khu đất được mua rồi để trống trong nhiều năm không tạo ra nhiều giá trị cho nền kinh tế.

Trong khi đó, đất có thể được sử dụng để sản xuất, xây dựng nhà ở, kinh doanh dịch vụ hoặc phát triển hạ tầng.

Khi đất bị gom giữ để chờ tăng giá, nguồn lực xã hội bị đóng băng và giá đất tại khu vực có thể bị đẩy lên do nguồn cung hạn chế.

Quản trị đất đai tốt cần khuyến khích đưa đất vào sử dụng đúng quy hoạch và đúng tiến độ.

Đối với dự án được giao đất nhưng chậm triển khai, cơ quan quản lý cần kiểm tra nguyên nhân, hỗ trợ tháo gỡ hoặc xử lý thu hồi nếu vi phạm kéo dài.

Thị trường có thể chuyển từ đầu cơ sang khai thác giá trị đất

Nếu giá đất được quản lý minh bạch và đầu cơ bị hạn chế, lợi nhuận từ việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn có thể giảm.

Dòng vốn khi đó có thể chuyển sang những hoạt động tạo ra giá trị thực như xây dựng nhà ở, sản xuất, cho thuê, thương mại hoặc nông nghiệp công nghệ cao.

Doanh nghiệp muốn tạo lợi nhuận sẽ phải đầu tư vào hạ tầng, chất lượng công trình và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào giá đất tăng.

Đây là sự chuyển dịch cần thiết để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Nguồn lực đất đai cũng được sử dụng hiệu quả hơn thay vì tập trung vào những giao dịch mang tính đầu cơ.

Bảy thay đổi có thể xuất hiện khi Nhà nước kiểm soát giá đất tốt hơn

Nếu cơ chế kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất được triển khai hiệu quả, thị trường có thể xuất hiện một số thay đổi đáng chú ý.

Thứ nhất, thị trường có thể chuyển từ tình trạng tồn tại nhiều mức giá thiếu thống nhất sang mặt bằng giá minh bạch hơn.

Thứ hai, việc tạo giao dịch giả, thổi giá và đầu cơ có thể trở nên khó khăn hơn.

Thứ ba, giá đất có khả năng ổn định hơn và giảm các đợt tăng nóng, giảm sâu.

Thứ tư, doanh nghiệp có thể tính toán chi phí phát triển dự án chính xác hơn.

Thứ năm, quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng có thể được cải thiện nếu giá đất phản ánh sát thực tế.

Thứ sáu, Nhà nước có thể thu đúng và đầy đủ hơn phần giá trị tăng thêm từ đất.

Thứ bảy, thị trường có thể chuyển dần từ đầu cơ đất sang đầu tư khai thác giá trị sử dụng của đất.

Cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể

Chính sách giá đất liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Nếu giá đất quá thấp, ngân sách có thể thất thu và người bị thu hồi đất không bảo đảm quyền lợi.

Nếu giá quá cao, doanh nghiệp khó đầu tư, giá nhà tăng và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Do đó, không thể chỉ ưu tiên lợi ích của một bên.

Nhà nước cần bảo đảm thu đúng giá trị nguồn lực đất đai nhưng không tạo gánh nặng bất hợp lý.

Người dân cần được bồi thường công bằng và có điều kiện ổn định cuộc sống.

Doanh nghiệp cần có môi trường pháp lý rõ ràng, khả năng dự báo và cơ hội đầu tư bình đẳng.

Kiểm soát giá đất phải đi cùng minh bạch và trách nhiệm giải trình

Vai trò mạnh hơn của Nhà nước trong quyết định giá đất cũng đồng nghĩa trách nhiệm của cơ quan quản lý lớn hơn.

Mỗi quyết định về bảng giá, hệ số điều chỉnh hoặc giá đất áp dụng cho dự án đều có thể tạo ra tác động tài chính rất lớn.

Do đó, người ra quyết định cần có đầy đủ dữ liệu, căn cứ pháp lý và khả năng giải trình.

Cơ chế kiểm tra, giám sát và xử lý sai phạm phải được thiết kế rõ ràng.

Đồng thời, cũng cần hạn chế tâm lý sợ trách nhiệm khiến hồ sơ bị kéo dài.

Cán bộ thực hiện đúng quy trình, dựa trên dữ liệu khách quan và không có động cơ vụ lợi cần được bảo vệ trước các rủi ro phát sinh từ sai số định giá hợp lý.

Mục tiêu cuối cùng là sử dụng đất hiệu quả

Việc Nhà nước kiểm soát và quyết định giá đất không chỉ nhằm ngăn giá tăng.

Mục tiêu quan trọng hơn là đưa đất đai vào những hoạt động tạo ra giá trị cao cho nền kinh tế và xã hội.

Một khu đất nếu được quy hoạch phù hợp, định giá đúng, đấu giá minh bạch và đưa vào sử dụng đúng mục đích có thể tạo ra việc làm, nhà ở, dịch vụ và nguồn thu ngân sách.

Ngược lại, nếu đất bị mua gom, bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích, nguồn lực quốc gia bị lãng phí.

Do đó, giá đất chỉ là một phần của chính sách quản trị đất đai.

Nhà nước cần kết hợp dữ liệu, quy hoạch, thuế, tín dụng, đấu giá và kiểm soát đầu cơ để xây dựng một thị trường minh bạch, ổn định và bền vững hơn.