Mặt bằng trung tâm TP.HCM khó tìm khách thuê dù giá giảm mạnh

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại trung tâm TP.HCM đang chứng kiến nghịch lý khi nhiều vị trí đắc địa vẫn liên tục treo bảng cho thuê dù giá đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Tình trạng này xuất hiện tại nhiều tuyến đường được xem là “đất vàng” như Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu hay Huỳnh Thúc Kháng.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cùng áp lực tối ưu chi phí đang khiến doanh nghiệp không còn xem vị trí đẹp là yếu tố quyết định như trước đây.

Nhiều mặt bằng đắc địa bỏ trống nhiều tháng

Tại khu vực phố đi bộ Nguyễn Huệ, nhiều mặt bằng có diện tích lớn vẫn đang trong tình trạng tìm khách thuê.

Một mặt bằng rộng khoảng 350 m² với kết cấu một trệt hai lầu và mặt tiền lên tới 14 m hiện được chào thuê với giá khoảng 230 triệu đồng mỗi tháng nhưng nhiều tháng vẫn chưa tìm được khách phù hợp.

Không xa đó, một mặt bằng khác có tổng diện tích sử dụng khoảng 1.900 m² được chào thuê với giá 500 triệu đồng mỗi tháng cũng chưa thể ký được hợp đồng mới sau nhiều tháng tìm kiếm khách thuê.

Tình trạng tương tự xuất hiện trên đường Ngô Đức Kế khi nhiều căn nhà mặt tiền liên tiếp treo biển cho thuê. Có những mặt bằng sở hữu vị trí đẹp nhưng đã để trống từ 3 đến 6 tháng, thậm chí kéo dài hơn một năm.

Giá thuê giảm nhưng nhu cầu vẫn yếu

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê nhà phố tại TP.HCM đã có xu hướng giảm trong thời gian gần đây.

Nhiều khu vực ghi nhận mức giảm từ 7% đến 25% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, một số quận trung tâm cũ và khu vực có mật độ thương mại cao đều chứng kiến giá thuê đi xuống đáng kể.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để kích thích nhu cầu thuê quay trở lại mạnh mẽ như giai đoạn trước dịch.

Nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ 20% đến 30% so với thời kỳ đỉnh cao cách đây vài năm nhưng tốc độ lấp đầy vẫn khá chậm.

Thương mại điện tử làm thay đổi cuộc chơi

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nhu cầu thuê mặt bằng giảm đến từ sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và bán hàng đa kênh.

Nếu trước đây doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vị trí cửa hàng để tiếp cận khách hàng thì hiện nay phần lớn hoạt động tìm kiếm sản phẩm diễn ra trên các nền tảng trực tuyến.

Người tiêu dùng ngày càng quen với việc:

• Mua hàng qua sàn thương mại điện tử.
• Tìm kiếm sản phẩm trên mạng xã hội.
• Mua hàng qua livestream.
• Đặt hàng trực tuyến và giao tận nơi.

Điều này khiến vai trò của các mặt bằng bán lẻ truyền thống suy giảm đáng kể trong nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện hay đồ gia dụng.

Doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả thay vì vị trí

Theo các chuyên gia kinh tế, nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở thương mại điện tử mà còn đến từ áp lực tối ưu chi phí.

Trong bối cảnh doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khoản chi phí tăng cao như:

• Tiền lương nhân sự.
• Chi phí logistics.
• Marketing.
• Nguyên vật liệu.
• Lãi vay.

Chi phí thuê mặt bằng trở thành khoản cần được xem xét lại đầu tiên.

Thay vì thuê các vị trí mặt tiền với chi phí hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn:

• Mặt bằng nhỏ hơn.
• Khu dân cư đông đúc.
• Trung tâm thương mại.
• Đường nhánh hoặc hẻm lớn.
• Kết hợp kho hàng và bán hàng trực tuyến.

Xu hướng này giúp doanh nghiệp duy trì khả năng tiếp cận khách hàng trong khi giảm đáng kể chi phí vận hành.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái định vị

Các chuyên gia nhận định làn sóng trả mặt bằng hiện nay phản ánh sự thay đổi trong tư duy kinh doanh của doanh nghiệp.

Nếu trước đây ngân sách tập trung vào việc thuê vị trí đẹp để thu hút khách hàng thì hiện nay nhiều doanh nghiệp chuyển nguồn lực sang quảng cáo trực tuyến, xây dựng thương hiệu trên mạng xã hội và tối ưu trải nghiệm khách hàng đa kênh.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi quan trọng không còn là vị trí có đẹp hay không mà là mặt bằng đó có tạo ra doanh thu và lợi nhuận tương xứng với chi phí bỏ ra hay không.

Sự thay đổi đồng thời của hành vi tiêu dùng, áp lực chi phí và chiến lược kinh doanh đang khiến thị trường mặt bằng trung tâm TP.HCM bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới. Những vị trí thực sự tạo ra giá trị kinh doanh vẫn sẽ có khách thuê, trong khi các mặt bằng định giá quá cao so với hiệu quả khai thác sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực bỏ trống trong thời gian tới.