Nguồn cung nhà ở xã hội TP.HCM tăng nhưng người thu nhập thấp vẫn khó mua

Nhà ở xã hội (NOXH) được xem là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường và bảo đảm an sinh tại TP.HCM – đô thị có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước. Dù nguồn cung nhà ở xã hội TP.HCM đang có dấu hiệu cải thiện, thực tế cho thấy người thu nhập thấp vẫn gặp nhiều rào cản khi tiếp cận phân khúc này.

Cung tăng trên kế hoạch, cầu vẫn vượt xa

Theo định hướng phát triển, TP.HCM dự kiến mở bán hơn 3.000 căn hộ NOXH trong thời gian tới, với mức giá tạm tính từ khoảng 17 – 20 triệu đồng/m². Nếu so với mặt bằng căn hộ thương mại phổ biến trên 50 triệu đồng/m² tại nhiều khu vực, mức giá này được xem là “dễ thở” hơn đáng kể.

Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh mỗi năm có hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, con số vài nghìn căn hộ vẫn chưa đủ tạo sự cân bằng cung – cầu. Thực tế, nhiều dự án vừa mở nhận hồ sơ đã nhanh chóng vượt chỉ tiêu phân bổ.

Không ít người đủ điều kiện, đăng ký 2 – 3 lần vẫn chưa thể sở hữu căn hộ. Tình trạng “có tên trong danh sách chờ” nhưng không rõ thời điểm được xét duyệt khiến giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng xa vời.

Bài toán tài chính vẫn là rào cản lớn

Với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m², một căn hộ 60m² có giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Dù thấp hơn đáng kể so với nhà thương mại, số tiền này vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình trẻ.

Nếu người mua có sẵn 300 triệu đồng, phần còn lại khoảng 900 triệu đồng phải vay ngân hàng. Với lãi suất ưu đãi, mỗi tháng số tiền trả gốc và lãi có thể chiếm phần lớn thu nhập gia đình. Trong khi đó, thu nhập bình quân của nhiều cặp vợ chồng trẻ chỉ dao động 20 – 30 triệu đồng/tháng.

Ngoài chi phí tài chính, người mua còn phải đối mặt với chi phí cơ hội khi chờ xét duyệt 1 – 2 năm, vẫn phải thuê nhà và gánh thêm áp lực sinh hoạt tại đô thị lớn.

Như vậy, khó khăn không chỉ nằm ở giá bán niêm yết mà còn ở khả năng trả nợ dài hạn và thời gian chờ đợi kéo dài.

Thủ tục và pháp lý làm chậm nguồn cung

Một số dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM đã xây dựng gần hoàn thiện nhưng chưa thể mở bán do vướng pháp lý, nghiệm thu hoặc thủ tục hành chính. Điều này khiến nguồn cung “tăng trên giấy” nhưng ngoài thị trường vẫn khan hiếm.

Ở góc độ doanh nghiệp, phát triển NOXH cũng không phải bài toán dễ. Theo quy định hiện hành, lợi nhuận định mức bị khống chế khoảng 10%. Trong khi đó, thời gian hoàn tất pháp lý có thể kéo dài 2 – 3 năm, làm tăng chi phí vốn và giảm hiệu quả tài chính.

Khác với dự án thương mại, doanh nghiệp không thể linh hoạt cơ cấu sản phẩm hay điều chỉnh giá để bù đắp chi phí. Nếu thủ tục kéo dài, biên lợi nhuận vốn đã thấp sẽ càng bị bào mòn, làm giảm động lực tham gia phân khúc này.

Cần cơ chế linh hoạt hơn để tăng nguồn cung bền vững

Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, địa phương có thể chủ động bố trí quỹ đất nhà ở xã hội theo quy hoạch thay vì bắt buộc thực hiện trong từng dự án thương mại. Cơ chế này được kỳ vọng giúp giảm áp lực chi phí đất – yếu tố đang tăng mạnh tại TP.HCM.

Thay vì phân tán NOXH trong các dự án thương mại có giá đất cao, việc phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung, được quy hoạch riêng, có thể giúp tối ưu hạ tầng, giảm chi phí đầu tư và kéo giá thành xuống mức phù hợp hơn với người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia được xem là giải pháp quan trọng để tạo nguồn lực tài chính dài hạn, minh bạch và ổn định cho phân khúc này.

Giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp

Nguồn cung nhà ở xã hội TP.HCM đang có tín hiệu tích cực, nhưng để người thu nhập thấp thực sự tiếp cận được, cần đồng bộ nhiều giải pháp: rút ngắn thủ tục, minh bạch xét duyệt, kiểm soát đầu cơ, đồng thời mở rộng quỹ đất và nguồn vốn.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là tăng số lượng căn hộ, mà là tạo ra cơ hội an cư thực sự, công bằng và bền vững cho nhóm lao động trẻ, công nhân và viên chức có thu nhập trung bình – thấp tại đô thị lớn nhất cả nước.