Thị trường bất động sản 2026: Phân khúc nào dẫn dắt chu kỳ mới?

Sau giai đoạn điều chỉnh sâu từ năm 2022 đến 2024 và quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với nhiều kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi thực chất hơn. Điểm đáng chú ý là thị trường không còn tăng trưởng đồng loạt như trước, mà chuyển sang trạng thái phân hóa rõ theo từng phân khúc, từng khu vực và đặc biệt là theo nhu cầu ở thực cũng như khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường vận hành theo “kỷ luật mới”, trong đó dòng tiền được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực tế.

Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu ở thực

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt trong chu kỳ mới. Sau thời gian khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đang dần quay lại thị trường với thủ tục được chuẩn hóa hơn. Người mua ngày càng chú trọng đến chất lượng sống, thiết kế tối ưu, môi trường xanh và hệ thống tiện ích phục vụ nhu cầu thực, thay vì chỉ quan tâm đến yếu tố hình thức.

Mặt bằng giá căn hộ được dự báo vẫn có xu hướng tăng trong trung hạn do chi phí đất đai và xây dựng cao, nhưng mức tăng sẽ ổn định hơn so với giai đoạn trước, phản ánh sự phát triển bền vững của thị trường.

Đất nền phục hồi có chọn lọc theo hạ tầng

Đất nền – phân khúc từng chịu ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn điều chỉnh – được dự báo phục hồi trong năm 2026, nhưng theo hướng chọn lọc. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các khu vực có hạ tầng rõ ràng như đường vành đai, cao tốc, metro hoặc khu công nghiệp lớn, thay vì chạy theo thông tin quy hoạch chưa chắc chắn.

Các khu vực vùng ven TP.HCM, ven Hà Nội và những tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao được đánh giá có tiềm năng, song biên độ tăng giá sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ hạ tầng và nhu cầu thực.

Shophouse và thương mại tái định vị theo dòng tiền

Sau giai đoạn phát triển mạnh, shophouse và bất động sản thương mại đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Nhà đầu tư không còn kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà quan tâm nhiều hơn đến công suất thuê, lưu lượng cư dân và khả năng khai thác kinh doanh thực tế.

Những sản phẩm nằm trong các khu đô thị lớn, có cộng đồng cư dân đông và vận hành tốt sẽ có lợi thế, trong khi các dự án thiếu yếu tố khai thác thực có thể gặp khó khăn.

Nghỉ dưỡng dần hồi phục cùng du lịch

Bất động sản nghỉ dưỡng đang dần lấy lại đà tăng trưởng khi ngành du lịch phục hồi. Tuy nhiên, thị trường đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước, khi nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, mô hình vận hành và tỷ lệ khai thác thực tế.

Các địa phương có hạ tầng phát triển và kết nối thuận lợi như Phú Quốc, Khánh Hòa, Bình Thuận hay Quảng Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn, nhưng dự án thiếu chiến lược dài hạn sẽ khó cạnh tranh.

Bất động sản công nghiệp vẫn là trụ cột ổn định

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn FDI và tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp được xem là phân khúc ổn định nhất. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các tỉnh phía Bắc và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Chiến lược “China+1” tiếp tục mang lại lợi thế cho Việt Nam, song sự cạnh tranh giữa các địa phương về quỹ đất sạch và hạ tầng kết nối sẽ ngày càng rõ nét.

Chu kỳ mới đặt trọng tâm vào giá trị thực

Điểm chung của thị trường năm 2026 là sự thận trọng và chọn lọc cao hơn. Dòng tiền không còn đổ vào mọi sản phẩm mà tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế. Lãi suất ổn định cùng các chính sách pháp lý mới giúp thị trường bước vào chu kỳ mới với nền tảng lành mạnh hơn.

Trong dài hạn, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu nhờ nhu cầu ở thực duy trì cao và hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh. Tuy nhiên, các đợt tăng nóng diện rộng có thể không còn, thay vào đó là giai đoạn phát triển bền vững, nơi năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Sau một chu kỳ nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trưởng thành hơn, hướng tới sự minh bạch, hiệu quả và bền vững — nền tảng quan trọng cho tăng trưởng ổn định trong những năm tới.