Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “căng thẳng” khi trái phiếu đến hạn dồn dập trong tháng 8

Tháng 8/2025 được dự báo là thời điểm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lên đến đỉnh điểm, đặt toàn thị trường trước thách thức tài chính nghiêm trọng. Theo số liệu từ các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, lĩnh vực BĐS chiếm tới 63,8% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong tháng, tương đương khoảng 17.500 tỷ đồng – cao gấp 3,8 lần mức trung bình các tháng đầu năm.

Nhiều “ông lớn” sắp đến hạn trái phiếu hàng nghìn tỷ

Trong số các doanh nghiệp BĐS có trái phiếu đến hạn đáng chú ý trong tháng 8, nổi bật là:

Công ty Đầu tư Quang Thuận: 6.000 tỷ đồng

Trung Nam Land: 2.500 tỷ đồng

Công ty Setra – DV TM TP.HCM: 2.000 tỷ đồng

Điều đáng lo ngại là cả ba doanh nghiệp này đều từng dính đến các sự kiện tín dụng tiêu cực, như vi phạm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc chậm trả nợ gốc. Điều này làm dấy lên lo ngại về nguy cơ vỡ nợ cục bộ nếu không có giải pháp tái cấu trúc dòng tiền hiệu quả.

Áp lực tài chính kéo dài đến cuối năm và năm 2026

Dự báo từ S&I Ratings cho biết:

Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của khối phi ngân hàng trong nửa cuối năm 2025 có thể đạt 101.900 tỷ đồng, gấp đôi so với 6 tháng đầu năm.

Trong đó, ngành bất động sản chiếm 64%, tương đương 65.300 tỷ đồng.

Không chỉ dừng lại ở 2025, các chuyên gia còn cảnh báo về “làn sóng” trái phiếu sẽ đến hạn trong năm 2026, với tổng giá trị lên tới 143.000 tỷ đồng. Nếu không được xử lý kịp thời, đây có thể là giai đoạn kéo dài áp lực nợ cho các doanh nghiệp thêm 12–18 tháng nữa.

Tín hiệu tích cực từ phía Chính phủ và khả năng phục hồi phát hành
Bên cạnh những thách thức hiện hữu, một số tín hiệu khả quan cũng được ghi nhận. Việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho các dự án BĐS, đặc biệt là ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, đang mở ra cánh cửa giải phóng dự án, giúp doanh nghiệp có thể:

Sử dụng tài sản dự án làm tài sản đảm bảo để tiếp cận vốn ngân hàng.

Khởi động lại hoạt động bán hàng, tạo dòng tiền hỗ trợ thanh toán nợ trái phiếu.

Theo S&I Ratings, đây sẽ là động lực giúp các doanh nghiệp phục hồi phát hành trái phiếu trong những tháng cuối năm.

Tình hình phát hành trái phiếu bất động sản nửa đầu 2025
Tuy vẫn còn thận trọng, thị trường phát hành trái phiếu BĐS đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ:

Tổng giá trị phát hành 6 tháng đầu năm đạt 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2024.

Lãi suất bình quân dao động ở mức 10,5%/năm.

So với thời kỳ “hoàng kim” (2020–2021), lượng phát hành hiện vẫn chỉ bằng một nửa.

Trong đó, Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu với tổng giá trị phát hành 18.000 tỷ đồng, theo sau là TCO (8.000 tỷ đồng).

Kết luận

Thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn khó khăn nhất kể từ sau đợt siết chặt vào năm 2022. Mặc dù đã có những bước tiến trong cải thiện môi trường pháp lý và khơi thông dòng vốn, các doanh nghiệp vẫn cần chủ động tái cơ cấu nợ, tăng minh bạch tài chính và tận dụng tối đa cơ hội từ sự phục hồi của thị trường phát hành. Việc vượt qua “ngọn núi” đáo hạn trái phiếu trong tháng 8 sẽ là bài kiểm tra quyết định cho sức bền tài chính của nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn hiện nay