Gia đình có sổ đỏ nhưng không thể tách thửa: Bộ Nông nghiệp và Môi trường lên tiếng

Một trường hợp tại Bình Định đang gây chú ý khi gia đình có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không thể tách thửa hay xây dựng nhà ở riêng cho con cháu. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chính thức phản hồi, đưa ra căn cứ pháp lý và hướng xử lý phù hợp trong trường hợp này.

Nhà xây vượt diện tích đất ở được cấp: Nguyên nhân vướng mắc

Gia đình ông Đặng Quang Hiển, cư trú tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, sở hữu một thửa đất hơn 2.000 m². Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2006, trong đó chỉ có 40 m² là đất ở nông thôn, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. Trong cùng năm, bố ông Hiển xây dựng một căn nhà kiên cố có diện tích khoảng 100 m² trên phần đất này.
Đến năm 2020, khi gia đình ông Hiển nộp hồ sơ tách thửa để chia đất cho con xây nhà riêng, Văn phòng Đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hồ sơ với lý do: diện tích nhà xây vượt quá 60 m² so với phần đất ở được công nhận. Do vậy, không thể vẽ sơ đồ tách thửa, cũng không thể chuyển mục đích sử dụng hoặc tách sổ đỏ.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường phản hồi

Trước phản ánh từ ông Hiển, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản phản hồi, dẫn các quy định pháp lý liên quan. Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư sang đất ở chỉ được thực hiện nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, phân khu đã được phê duyệt.
Trình tự và thủ tục chuyển mục đích được quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Điều này bao gồm nộp hồ sơ, thẩm định, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng, và cập nhật thông tin vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhà xây sai mục đích có thể bị xử phạt

Theo khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và trong ranh giới thửa đất. Việc xây dựng nhà vượt phần diện tích đất ở trong giấy chứng nhận được coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và có thể bị xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Có thể hợp thức hóa nếu đáp ứng điều kiện

Đối với trường hợp nhà xây từ năm 2006, Bộ dẫn chiếu Điều 139 Luật Đất đai 2024 và khoản 3, khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cụ thể, những trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 1/7/2014, nếu không có tranh chấp, có nhu cầu sử dụng đất lâu dài và phù hợp quy hoạch, thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng sử dụng.
Như vậy, ông Hiển có thể làm thủ tục hợp thức hóa phần diện tích nhà đã xây nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng, hiện trạng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

Hướng xử lý: Làm việc với cơ quan địa phương

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị hộ gia đình ông Hiển liên hệ trực tiếp với Phòng Nông nghiệp và Môi trường thị xã An Nhơn để được hướng dẫn cụ thể theo tình hình thực tế và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Đây là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa hiện trạng công trình, cũng như xem xét các yếu tố phù hợp để thực hiện tách thửa.

Kết luận

Trường hợp của gia đình ông Hiển cho thấy sự phức tạp trong việc quản lý đất đai tại khu vực nông thôn, đặc biệt khi nhà ở được xây dựng trên phần đất không được công nhận là đất ở. Tuy nhiên, với các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, người dân có cơ hội được xem xét hợp thức hóa và xử lý đúng pháp luật nếu đáp ứng điều kiện cụ thể.