Bất động sản: Cần chặn hệ lụy tăng thuế là tăng giá

Bất động sản – kênh đầu tư hấp dẫn nhưng tiềm ẩn hệ lụy

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam luôn giữ sức hút mạnh mẽ, không chỉ là nơi an cư lạc nghiệp mà còn được coi là “kênh đầu tư an toàn” với khả năng tăng giá bền vững. Chính vì vậy, nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch ngắn hạn đã đẩy giá BĐS vượt xa giá trị thực, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.
Để hạn chế đầu cơ, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS. Mục tiêu là giảm sức hấp dẫn của “lướt sóng”, buộc nhà đầu tư phải tính toán dài hạn, qua đó góp phần ổn định thị trường.
Tuy nhiên, điều khiến dư luận lo ngại là mỗi lần tăng thuế, phí thì giá nhà đất lại leo thang, và cuối cùng, gánh nặng đều đổ lên vai người mua.

Vì sao tăng thuế thường kéo theo tăng giá?

Chủ đầu tư và người bán đẩy chi phí sang người mua: Khi chi phí đầu vào tăng, để đảm bảo lợi nhuận, giá bán thường được nâng lên.
Nhu cầu luôn cao: Tâm lý “an cư lạc nghiệp”, dân số tăng nhưng đất không sinh thêm, khiến người mua chấp nhận trả giá cao.
BĐS vẫn là kênh trú ẩn vốn: Lợi nhuận ổn định và chống lạm phát khiến nhiều người dồn vốn vào đất, làm cầu luôn lớn.
Thị trường chưa minh bạch: Tình trạng kê khai giá thấp, giao dịch “hai giá” vẫn tồn tại, khiến chính sách thuế khó đạt hiệu quả như mong muốn.

Thách thức từ đề xuất thuế 20%

Điểm mới là thuế sẽ tính trên lợi nhuận thực tế thay vì giá trị giao dịch. Về lý thuyết, đây là giải pháp công bằng, nhưng khi áp dụng sẽ gặp không ít vướng mắc:
Xác định lợi nhuận khó khăn: Giá mua vào nhiều trường hợp đã quá lâu hoặc phát sinh từ thừa kế, cho tặng, rất khó xác minh.
Vấn nạn “hai giá” phức tạp hơn: Nếu thu trên lợi nhuận, việc kê khai giá mua – bán không trung thực có thể gia tăng.
Chi phí đầu tư khó chứng minh: Nhiều chi phí cải tạo, nâng cấp, môi giới… không có hóa đơn, chứng từ hợp lệ để trừ khi tính thuế.
Nguy cơ thị trường “găm hàng”: Nhà đầu tư có thể giữ đất lâu hơn chờ giá tăng, làm nguồn cung thứ cấp khan hiếm.

Không thể chỉ dựa vào thuế để chống đầu cơ

Đánh thuế chỉ là một phần của bức tranh. Để ổn định thị trường, cần có giải pháp đồng bộ:
Tăng nguồn cung nhà ở thực: Đẩy nhanh cấp phép, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.
Minh bạch hóa thông tin thị trường: Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, công khai để chống “hai giá”.
Kiểm soát tín dụng bất động sản: Hạn chế dòng vốn rủi ro vào đầu cơ, “lướt sóng”, tập trung vào dự án có tính khả thi.
Khuyến khích các kênh đầu tư khác: Khi chứng khoán, sản xuất, dịch vụ hấp dẫn và minh bạch hơn, dòng tiền sẽ không chỉ dồn vào đất.
Nghiên cứu áp dụng thuế tài sản: Người sở hữu nhiều BĐS phải đóng thuế cao hơn, buộc đưa tài sản vào khai thác thay vì để hoang.

Kết luận

Chính sách thuế BĐS cần được thiết kế thận trọng để chống đầu cơ nhưng không gây hệ lụy tăng giá. Nếu chỉ tăng thuế mà không đi kèm giải pháp tổng thể về minh bạch thông tin, kiểm soát tín dụng, tăng cung nhà ở và phát triển thị trường đầu tư khác, thì cuối cùng, gánh nặng vẫn rơi vào người mua nhà ở thực – đối tượng đáng lẽ cần được bảo vệ nhất.