Doanh nghiệp bất động sản vay mới 276.000 tỷ, dư nợ ngành vượt 400.000 tỷ

Quy mô vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đã tăng mạnh trở lại trong năm 2025. Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của 78 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, tổng giá trị khoản vay mới trong năm 2025 lên tới hơn 276.000 tỷ đồng, tăng 42% so với năm 2024.

Sự gia tăng này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang dần quay lại chu kỳ mở rộng đầu tư sau giai đoạn khó khăn của thị trường, đồng thời phản ánh nhu cầu vốn lớn để phát triển dự án và xử lý các nghĩa vụ tài chính từ chu kỳ trước.

Dư nợ toàn ngành lập kỷ lục mới

Không chỉ gia tăng vay mới, tổng dư nợ của ngành bất động sản cũng đạt mức cao nhất trong nhiều năm.

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 409.000 tỷ đồng, tăng hơn 40% so với cuối năm 2024 và gấp hơn hai lần so với năm 2021 – thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp.

Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản của ngành hiện vào khoảng 22%, cao hơn mức trung bình 18 – 19% trong những năm trước đó. Điều này cho thấy đòn bẩy tài chính của khối doanh nghiệp địa ốc đang quay trở lại mức cao như giai đoạn trước khủng hoảng.

Các doanh nghiệp vay vốn lớn nhất

Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, một số doanh nghiệp có quy mô vay mới rất lớn trong năm 2025.

Cụ thể:

Vinhomes vay mới hơn 53.000 tỷ đồng

Becamex IDC vay gần 10.000 tỷ đồng

Tổng Công ty Tín Nghĩa (TID) khoảng 8.000 tỷ đồng

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng có giá trị vay mới trên 4.000 tỷ đồng, gồm:

Novaland

Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP)

Taseco Land (TAL)

Khang Điền (KDH)

Các khoản vay này chủ yếu phục vụ cho việc mở rộng danh mục dự án, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất.

Dư nợ tập trung vào các doanh nghiệp lớn

Theo thống kê, 6 doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhất chiếm tới 75% tổng dư nợ của toàn ngành, tương đương khoảng 306.000 tỷ đồng.

Nhóm này bao gồm:

Vinhomes

Sunshine Group

Novaland

Kinh Bắc

Becamex IDC

Khang Điền

Trong nhóm này, tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản có sự khác biệt khá lớn. Một số doanh nghiệp duy trì tỷ lệ dưới 20%, trong khi nhiều doanh nghiệp khác dao động từ 30% đến 47%, phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính khác nhau.

Áp lực nợ ngắn hạn tại nhiều doanh nghiệp

Một điểm đáng chú ý là nhiều doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng nợ ngắn hạn trên tổng dư nợ rất cao, thậm chí vượt 80%.

Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn bởi chu kỳ phát triển dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, trong khi nợ ngắn hạn cần được thanh toán trong thời gian ngắn.

Các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ ngắn hạn cao phần lớn là những doanh nghiệp chưa mở rộng dự án mới trong thời gian gần đây, như:

LDG

Vạn Phát Hưng

First Real

Quốc Cường Gia Lai

CenLand

Phần lớn các khoản vay này liên quan đến các nghĩa vụ tài chính tồn đọng từ giai đoạn trước.

Doanh nghiệp chi hàng trăm nghìn tỷ trả nợ

Trong năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải dành nguồn tiền lớn để thanh toán các nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, toàn ngành đã chi khoảng:

184.700 tỷ đồng để trả nợ gốc

27.400 tỷ đồng tiền lãi vay

Tính theo tổng dư nợ, chi phí lãi vay tương đương khoảng 6 – 7% mỗi năm.

Tuy nhiên, mức lãi suất thực tế có thể cao hơn do một phần chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị tài sản theo chuẩn mực kế toán, thay vì ghi nhận trực tiếp vào chi phí tài chính.

Khả năng kiểm soát đòn bẩy sẽ quyết định sức khỏe doanh nghiệp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi, khả năng kiểm soát đòn bẩy tài chính và cân đối dòng tiền sẽ trở thành yếu tố quyết định sức khỏe của các doanh nghiệp.

Ngoài ra, khi nhiều khoản vay mua nhà của người dân bắt đầu kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực tài chính của người mua nhà cũng gia tăng. Điều này có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường, từ đó tác động gián tiếp đến dòng tiền bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản.

Sự khác biệt trong năng lực tài chính và quản trị rủi ro vì vậy được dự báo sẽ khiến thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp trong giai đoạn tới.