Giải pháp nhiều nhưng giá bất động sản vẫn chưa “hạ nhiệt”

Trong hơn 2 năm qua, nhiều hội nghị, diễn đàn và chính sách về bình ổn thị trường bất động sản đã được đưa ra. Tuy nhiên, giá nhà ở vẫn neo cao, người dân khó tiếp cận, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn.

Thực trạng giá bất động sản

Hà Nội: Giá căn hộ sơ cấp trung bình 70–80 triệu đồng/m², tăng 33% so với 2024. Một số dự án hạng sang chạm mức 150–300 triệu đồng/m².
TP.HCM: Giá sơ cấp trung bình 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với 2024. Dự án cao cấp tại trung tâm có mức giá >300 triệu đồng/m².
Nhà liền kề & biệt thự: Tại Hà Nội dao động 100–200 triệu đồng/m², nhiều dự án vượt 300 triệu đồng/m²; tại TP.HCM khoảng 230–300 triệu đồng/m².
Dù nhiều giải pháp được bàn thảo, giá vẫn tăng đều, chưa có dấu hiệu giảm.

Vì sao giá khó hạ?

Mục tiêu chính sách chồng chéo: Chính phủ cùng lúc phải cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, an toàn tài chính, thu ngân sách và an sinh nhà ở. Ưu tiên tăng trưởng kinh tế khiến mục tiêu hạ giá nhà chưa được đặt lên hàng đầu.
Thị trường vốn nhỏ, dễ đầu cơ: Tâm lý “lướt sóng” phổ biến, giá bị đẩy lên bởi đầu cơ, lan rộng thành sốt giá.
Chi phí đầu vào tăng: Tiền sử dụng đất, vật liệu (cát, thép, xi măng, điện, xăng dầu) và đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính kéo dài.
Thiếu giải pháp hành chính mạnh: Các biện pháp kiểm soát trực tiếp như khống chế lợi nhuận, hạn chế chuyển nhượng chưa được áp dụng triệt để.

Giải pháp được đề xuất

Kiểm soát lợi nhuận: Giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức 40–60% dựa trên chi phí thực tế.
Siết chuyển nhượng: Quy định thời gian tối thiểu 2–5 năm trước khi được phép bán lại căn hộ.
Hạn chế mua nhiều: Mỗi cá nhân chỉ được mua một căn hộ trong một giai đoạn nhất định, tránh đầu cơ.
Tăng nguồn cung nhà ở xã hội: Tháo gỡ thủ tục pháp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, khuyến khích phát triển phân khúc giá hợp lý.
Giảm chi phí đầu vào: Rút gọn thủ tục hành chính, giảm phí sử dụng đất, kiểm soát giá vật liệu.
Doanh nghiệp chia sẻ lợi nhuận: Hạ kỳ vọng lợi nhuận để sản phẩm tiếp cận được với nhóm người mua ở thực.

Kết luận

Thực trạng hiện nay cho thấy thị trường bất động sản vẫn bị chi phối bởi đầu cơ và chi phí cao, trong khi giải pháp thiên về hỗ trợ tài chính và doanh nghiệp, chưa đi thẳng vào nhu cầu thực tế của người dân.
Chỉ khi ưu tiên an sinh xã hội và nhu cầu ở thực được đặt lên hàng đầu, đồng thời áp dụng biện pháp hành chính mạnh kết hợp chính sách tín dụng hợp lý, thị trường mới có thể cân bằng, giá nhà mới dần trở về mức hợp lý.