Sửa đổi Luật Nhà ở: Mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở

Chiều 29/7/2026, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn.

Dự án luật được đánh giá có phạm vi tác động rộng, liên quan trực tiếp đến quyền có chỗ ở của người dân, chính sách an sinh xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một trong những mục tiêu trọng tâm của lần sửa đổi này là mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, đặc biệt đối với người thu nhập thấp, người lao động, các đối tượng chính sách và những nhóm chưa đủ khả năng mua nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Dự thảo cũng định hướng bổ sung nhiều loại hình nhà ở, hoàn thiện chính sách phát triển nhà cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà có mục đích lưu trú.

Tuy nhiên, đây mới là nội dung định hướng chính sách đang được cơ quan có thẩm quyền xem xét. Các quy định cụ thể còn có thể tiếp tục được chỉnh lý trước khi trình Quốc hội thảo luận và thông qua.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 145 điều

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương và 145 điều.

So với Luật Nhà ở năm 2023 hiện có 198 điều, dự thảo giảm 53 điều, tương đương khoảng 26% tổng số điều.

Việc giảm số lượng điều được định hướng theo hướng tinh gọn quy định, hạn chế nội dung trùng lặp và tăng tính thống nhất với các luật khác như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.

Tuy nhiên, việc giảm số điều không đồng nghĩa phạm vi điều chỉnh bị thu hẹp.

Dự thảo vẫn kế thừa các nội dung cơ bản của Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời bổ sung chính sách đối với một số loại hình nhà ở chưa được quy định đầy đủ hoặc đang phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tế.

Các nội dung mới tập trung vào nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà lưu trú, chung cư có thời hạn và chính sách xử lý đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Bổ sung bốn nhóm loại hình nhà ở

Dự thảo định hướng phân loại nhà ở thành bốn nhóm chính, tương ứng với từng cơ chế phát triển, quản lý và sử dụng.

Nhóm thứ nhất là các loại nhà ở thương mại. Nhóm này bao gồm nhà ở thương mại thông thường, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và nhà ở phục vụ tái định cư.

Nhóm thứ hai là nhà ở cho thuê. Loại hình này có thể được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước hoặc vốn ngoài nhà nước, đồng thời bao gồm nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.

Nhóm thứ ba là nhà ở công vụ, phục vụ những người thuộc diện được bố trí nhà ở trong thời gian đảm nhiệm chức vụ hoặc thực hiện nhiệm vụ theo quy định.

Nhóm thứ tư là nhà ở chính sách, bao gồm nhà ở cho cán bộ cấp cao của Đảng, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở hỗ trợ thông qua các chương trình mục tiêu quốc gia.

Cách phân loại này nhằm tạo khuôn khổ pháp lý riêng cho từng nhóm, hạn chế việc áp dụng cùng một cơ chế đối với những loại hình có mục tiêu, đối tượng và nguồn vốn khác nhau.

Nhà ở thương mại giá phù hợp là điểm mới đáng chú ý

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đây được xem là phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Trong thực tế, nhiều người lao động và hộ gia đình có thu nhập trung bình không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận căn hộ thương mại có giá cao.

Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể tạo thêm lựa chọn cho nhóm đối tượng này.

Dự thảo định hướng xây dựng chính sách ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở có mức giá vừa khả năng chi trả của số đông.

Đồng thời, dự luật dự kiến xác định rõ đối tượng được mua, điều kiện tiếp cận, cơ chế kiểm soát giá bán và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Nếu chính sách được thiết kế phù hợp, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể góp phần thu hẹp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và căn hộ thương mại trung, cao cấp.

Cần làm rõ thế nào là mức giá phù hợp

Khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp cần được quy định cụ thể để có thể triển khai trong thực tế.

Giá phù hợp không thể chỉ được xác định bằng một mức tiền cố định áp dụng cho mọi địa phương.

Chi phí đất đai, xây dựng, nhân công, vật liệu và hạ tầng tại Hà Nội hoặc TP.HCM có sự khác biệt lớn so với các tỉnh, thành phố khác.

Do đó, mức giá phù hợp có thể phải được xác định dựa trên thu nhập bình quân, khả năng chi trả của người dân, vị trí dự án và điều kiện kinh tế của từng khu vực.

Bên cạnh giá bán, cần tính đến diện tích căn hộ, chi phí vay mua nhà, phí quản lý và các khoản chi phí sử dụng lâu dài.

Một căn hộ có giá bán thấp nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng hoặc có chi phí vận hành cao chưa chắc đã thực sự phù hợp với người thu nhập trung bình.

Chính sách vì vậy phải đồng thời giải quyết vấn đề giá bán, vị trí, hạ tầng và khả năng tiếp cận tín dụng.

Chính sách ưu đãi phải đủ hấp dẫn doanh nghiệp

Để phát triển nhà ở giá phù hợp, Nhà nước cần xây dựng cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Giá bán nhà chịu ảnh hưởng lớn từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, thời gian hoàn tất thủ tục và chi phí vốn.

Nếu doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như dự án thương mại thông thường nhưng bị giới hạn giá bán, loại hình này sẽ khó triển khai.

Các chính sách ưu đãi có thể liên quan đến tiếp cận quỹ đất, thủ tục đầu tư, nghĩa vụ tài chính, tín dụng và hạ tầng.

Tuy nhiên, ưu đãi phải đi kèm điều kiện rõ ràng về tiến độ, chất lượng, giá bán và đối tượng được mua.

Cần tránh tình trạng dự án được hưởng ưu đãi nhưng sản phẩm cuối cùng vẫn có mức giá vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Phát triển nhà ở cho thuê thành một chương riêng

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê.

Đây là thay đổi đáng chú ý trong bối cảnh chính sách nhà ở lâu nay chủ yếu tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà.

Tại các đô thị lớn, giá nhà tăng nhanh khiến nhiều người trẻ, người lao động và hộ gia đình mới hình thành chưa có đủ khả năng mua nhà.

Phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp có thể giúp người dân có chỗ ở ổn định mà không phải chịu áp lực vay dài hạn.

Nhà ở cho thuê cũng phù hợp với nhóm lao động thường xuyên thay đổi nơi làm việc, sinh viên, chuyên gia, công nhân và người chưa xác định nhu cầu cư trú lâu dài.

Việc xây dựng một chương riêng có thể tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho đầu tư, quản lý, vận hành và bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà.

Nhà ở cho thuê có thể được đầu tư bằng nhiều nguồn vốn

Theo định hướng, nhà ở cho thuê có thể được phát triển bằng vốn nhà nước hoặc vốn ngoài nhà nước.

Nguồn vốn nhà nước có thể được sử dụng để phát triển nhà cho thuê phục vụ nhóm đối tượng chính sách, người thu nhập thấp hoặc người lao động tại những khu vực có nhu cầu lớn.

Trong khi đó, doanh nghiệp và nhà đầu tư tư nhân có thể phát triển các dự án nhà cho thuê thương mại hoặc nhà cho thuê giá hợp lý.

Để thu hút vốn tư nhân, chính sách cần bảo đảm khả năng thu hồi vốn, thời gian khai thác ổn định và cơ chế xử lý tranh chấp rõ ràng.

Nhà ở cho thuê thường có thời gian hoàn vốn dài hơn dự án bán nhà, vì doanh nghiệp phải đầu tư ban đầu lớn nhưng thu hồi vốn dần qua tiền thuê.

Do đó, nếu không có chính sách về đất đai, thuế, tín dụng hoặc thủ tục phù hợp, nhà đầu tư có thể không mặn mà với loại hình này.

Nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp

Dự thảo tiếp tục xác định nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp là một loại hình thuộc nhóm nhà ở cho thuê.

Nhu cầu nhà ở của công nhân tại các trung tâm công nghiệp vẫn rất lớn, trong khi nhiều khu nhà trọ hiện nay chưa bảo đảm đầy đủ điều kiện về diện tích, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh và hạ tầng xã hội.

Việc phát triển nhà lưu trú gần nơi làm việc có thể giúp công nhân giảm chi phí đi lại, ổn định cuộc sống và nâng cao khả năng gắn bó với doanh nghiệp.

Các khu nhà lưu trú cần được bố trí đồng bộ với trường học, cơ sở y tế, khu sinh hoạt cộng đồng và phương tiện giao thông.

Chính sách cũng cần quy định rõ mức giá thuê, tiêu chuẩn diện tích, điều kiện sử dụng và trách nhiệm quản lý.

Nếu chỉ tập trung xây dựng chỗ ngủ mà thiếu dịch vụ thiết yếu, loại hình này khó đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống lâu dài của người lao động.

Bổ sung quy định đối với nhà có mục đích lưu trú

Dự thảo dự kiến bổ sung quy định về phát triển, quản lý và vận hành nhà có mục đích lưu trú.

Các loại hình được đề cập gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề và những sản phẩm có tên gọi khác nhưng có mục đích sử dụng để lưu trú.

Trong những năm qua, một số loại hình như căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng phát triển nhanh nhưng còn tồn tại nhiều vướng mắc liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng, quản lý vận hành và cấp giấy chứng nhận.

Việc đưa các loại hình này vào Luật Nhà ở có thể tạo cơ sở để quản lý đúng mục đích và hạn chế việc quảng cáo sản phẩm như nhà ở lâu dài khi dự án chỉ được phê duyệt cho mục đích thương mại, dịch vụ hoặc du lịch.

Người mua cần được cung cấp rõ thông tin về mục đích sử dụng đất, thời hạn dự án, quyền sở hữu và những hạn chế khi khai thác sản phẩm.

Không nên đánh đồng nhà lưu trú với nhà ở lâu dài

Một trong những rủi ro của thị trường bất động sản là việc sử dụng tên gọi thương mại khiến khách hàng nhầm lẫn giữa nhà ở và công trình lưu trú.

Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch hoặc căn hộ kết hợp văn phòng có thể được thiết kế giống nhà ở nhưng không nhất thiết được sử dụng để đăng ký cư trú lâu dài.

Thời hạn sở hữu và quyền sử dụng cũng có thể khác so với căn hộ chung cư được xây dựng trên đất ở.

Do đó, dự thảo cần quy định rõ trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư và đơn vị phân phối.

Hợp đồng mua bán phải thể hiện chính xác tính chất pháp lý, thời hạn sử dụng và quyền của người mua.

Việc quản lý chặt chẽ giúp hạn chế tranh chấp về cấp giấy chứng nhận, quyền cư trú và khai thác tài sản sau khi dự án đi vào hoạt động.

Đề xuất bổ sung chung cư có thời hạn

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đề cập việc bổ sung loại hình chung cư có thời hạn.

Đây là nội dung cần được phân biệt với thời hạn sử dụng của tòa nhà chung cư.

Một công trình chung cư có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng và kết quả kiểm định, trong khi quyền sở hữu căn hộ là vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân.

Nếu bổ sung loại hình chung cư có thời hạn, dự luật phải làm rõ thời hạn sở hữu được xác định như thế nào, giá bán có khác biệt ra sao và quyền lợi của người mua khi hết thời hạn.

Người mua phải được biết rõ ngay từ trước khi ký hợp đồng rằng sản phẩm được sở hữu ổn định hay chỉ trong một khoảng thời gian nhất định.

Việc thiếu thông tin rõ ràng có thể làm phát sinh tranh chấp và ảnh hưởng đến niềm tin của thị trường.

Xử lý chung cư thuộc diện phải phá dỡ

Dự thảo dự kiến bổ sung quy định về xác lập quyền sở hữu tài sản của người dân và phương án xử lý đối với trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Nhiều chung cư cũ tại các đô thị lớn đã xuống cấp nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại thường kéo dài do khó thống nhất phương án bồi thường và tái định cư.

Người dân quan tâm đến quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất chung, diện tích tái định cư và khoản chi phí phải nộp thêm.

Chủ đầu tư lại cần một phương án tài chính đủ khả thi để thực hiện dự án.

Dự luật cần thiết lập cơ chế cân bằng giữa quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ, yêu cầu bảo đảm an toàn công trình và hiệu quả đầu tư.

Đối với chung cư nguy hiểm, cần có quy trình kiểm định, di dời và bố trí chỗ ở tạm thời rõ ràng.

Cải tạo chung cư phải bảo đảm quyền lợi của cư dân

Việc phá dỡ và xây dựng lại chung cư không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan trực tiếp đến đời sống của hàng nghìn hộ gia đình.

Cư dân cần được thông tin đầy đủ về kết quả kiểm định, thời gian di dời, nơi ở tạm cư và phương án tái định cư.

Phương án bồi thường phải dựa trên nguyên tắc minh bạch, công bằng và phù hợp với điều kiện thực tế.

Nếu người dân phải đóng thêm tiền để nhận căn hộ mới, cách tính khoản chênh lệch phải được công khai.

Trong trường hợp cư dân không có khả năng tài chính, cần có chính sách tín dụng hoặc lựa chọn căn hộ phù hợp.

Nhà đầu tư cũng phải cam kết tiến độ, chất lượng và trách nhiệm nếu chậm bàn giao.

Hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội tiếp tục là một cấu phần quan trọng trong nhóm nhà ở chính sách.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tăng cao, nhu cầu nhà ở xã hội tại các thành phố và khu công nghiệp ngày càng lớn.

Việc sửa luật cần tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán, thủ tục xét duyệt và tiếp cận vốn.

Nếu thủ tục phát triển dự án kéo dài, doanh nghiệp khó đưa sản phẩm ra thị trường đúng tiến độ.

Ngược lại, nếu xét duyệt người mua không chặt chẽ, nhà ở xã hội có thể bị mua bán sai đối tượng hoặc sử dụng cho mục đích đầu tư.

Chính sách cần vừa rút ngắn thủ tục vừa bảo đảm đúng đối tượng, công khai giá bán và kiểm soát việc chuyển nhượng.

Mở rộng cơ hội nhưng không tạo thêm rào cản

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh chính sách nhà ở phải mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, không tạo thêm rào cản.

Định hướng này có ý nghĩa quan trọng khi xây dựng các điều kiện mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở chính sách.

Nếu hồ sơ quá phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập thiếu linh hoạt hoặc thời gian xét duyệt kéo dài, người có nhu cầu thực có thể không tiếp cận được chính sách.

Ngược lại, nếu điều kiện quá lỏng lẻo, chính sách có thể bị lợi dụng.

Do đó, thủ tục cần được số hóa, kết nối dữ liệu dân cư, thuế, bảo hiểm và đăng ký đất đai để giảm giấy tờ cho người dân.

Cơ quan quản lý nên chủ động xác minh thông tin từ hệ thống dữ liệu thay vì yêu cầu người đăng ký tự xin nhiều loại giấy xác nhận.

Lấy người dân làm trung tâm

Một trong những định hướng được đặt ra là lấy người dân làm trung tâm trong quá trình sửa đổi luật.

Điều này có nghĩa chính sách không chỉ tập trung vào số lượng dự án hoặc tổng số căn nhà được xây dựng.

Hiệu quả của chính sách phải được đánh giá bằng khả năng người dân thực sự tiếp cận được nhà ở.

Một dự án nhà ở xã hội xây dựng xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng hoặc có giá vượt khả năng chi trả chưa thể được xem là đáp ứng đầy đủ nhu cầu.

Tương tự, một khu nhà cho thuê giá thấp nhưng điều kiện sống không bảo đảm cũng không đạt mục tiêu an sinh.

Việc phát triển nhà ở phải gắn với giao thông, việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Cải cách thủ tục hành chính là động lực

Dự thảo được yêu cầu hoàn thiện theo hướng lấy cải cách thủ tục hành chính làm động lực.

Hiện nay, một dự án nhà ở có thể phải thực hiện nhiều thủ tục liên quan đến quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và kinh doanh bất động sản.

Nếu quy định chồng chéo hoặc cơ quan xử lý không thống nhất, dự án có thể bị kéo dài trong nhiều năm.

Thời gian thủ tục tăng làm phát sinh chi phí lãi vay, chi phí quản lý và biến động giá vật liệu.

Những khoản chi phí này cuối cùng có thể được cộng vào giá bán nhà.

Do đó, cải cách thủ tục không chỉ có lợi cho doanh nghiệp mà còn có thể góp phần giảm chi phí sản phẩm đối với người mua.

Tinh giản thủ tục nhưng không hạ thấp tiêu chuẩn

Rút ngắn thủ tục không đồng nghĩa bỏ qua các yêu cầu về chất lượng, an toàn và pháp lý.

Dự án nhà ở vẫn phải bảo đảm quy hoạch, kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Nhà nước có thể giảm số bước, tích hợp thủ tục và phân định rõ trách nhiệm giữa các cơ quan.

Hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu không nên tiếp tục yêu cầu doanh nghiệp hoặc người dân nộp lại.

Việc kiểm tra có thể được thực hiện theo mức độ rủi ro, thay vì áp dụng cùng một quy trình đối với tất cả dự án.

Đồng thời, chế tài đối với hành vi cung cấp hồ sơ sai, xây dựng không đúng phép hoặc vi phạm quyền lợi người mua cần đủ nghiêm.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các dự án nhà ở.

Nếu quỹ đất không được chuẩn bị đầy đủ hoặc thủ tục giao đất, định giá kéo dài, nguồn cung khó được cải thiện.

Luật Nhà ở sửa đổi cần đồng bộ với Luật Đất đai để bảo đảm cơ chế bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà thương mại giá phù hợp.

Các địa phương cần xác định nhu cầu nhà ở trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và dành quỹ đất phù hợp.

Quỹ đất phải có khả năng kết nối hạ tầng và việc làm, thay vì chỉ bố trí tại những khu vực xa trung tâm, khó phát triển.

Đất dành cho dự án nhưng chậm triển khai cũng cần được rà soát để tránh lãng phí.

Huy động nguồn lực đầu tư và nguồn lực xã hội

Nhu cầu nhà ở rất lớn nên ngân sách nhà nước không thể tự mình đáp ứng toàn bộ.

Dự thảo hướng đến việc khơi thông nguồn lực đầu tư và nguồn lực xã hội.

Doanh nghiệp, tổ chức tài chính, hợp tác xã và người dân có thể tham gia phát triển nhà ở dưới nhiều hình thức.

Nhà nước cần xây dựng cơ chế chia sẻ rủi ro và lợi ích rõ ràng.

Đối với dự án phục vụ an sinh xã hội, có thể cần ưu đãi về đất, thuế, tín dụng hoặc thủ tục.

Đổi lại, chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết về giá bán, chất lượng và đối tượng thụ hưởng.

Việc huy động nguồn lực xã hội phải đi kèm giám sát, tránh tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để phát triển dự án thương mại thông thường.

Hoàn thiện chính sách nhà ở công vụ

Dự thảo tiếp tục xác định nhà ở công vụ là một nhóm nhà ở riêng.

Nhà ở công vụ được bố trí cho người đủ điều kiện trong thời gian thực hiện nhiệm vụ, không phải tài sản được cấp để sở hữu lâu dài.

Chính sách cần quy định rõ đối tượng, tiêu chuẩn diện tích, thời gian sử dụng và trách nhiệm trả lại nhà.

Việc quản lý phải bảo đảm công khai, tránh sử dụng sai đối tượng hoặc để nhà công vụ bỏ trống trong thời gian dài.

Cơ sở dữ liệu về nhà công vụ cần được cập nhật để cơ quan quản lý biết rõ số lượng, tình trạng sử dụng và nhu cầu thực tế.

Nhà ở cho lực lượng vũ trang

Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đưa vào nhóm nhà ở chính sách.

Đây là nhóm có đặc thù công tác, thường phải làm việc tại các khu vực có yêu cầu về an ninh, quốc phòng hoặc điều kiện sinh hoạt khó khăn.

Chính sách cần bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở nhưng đồng thời xác định rõ đối tượng, tiêu chuẩn và cơ chế quản lý.

Việc phát triển dự án cần phù hợp với quy hoạch và nhu cầu thực tế, hạn chế tình trạng đầu tư dàn trải hoặc sử dụng sai mục đích.

Giá bán, giá thuê và điều kiện chuyển nhượng cũng cần được quy định minh bạch.

Tác động đến thị trường bất động sản

Nếu được thiết kế phù hợp, Luật Nhà ở sửa đổi có thể giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng hơn.

Nguồn cung hiện nay tại nhiều khu vực tập trung vào phân khúc có giá cao, trong khi nhà giá phù hợp và nhà cho thuê còn hạn chế.

Việc bổ sung hành lang pháp lý cho các loại hình này có thể thu hút thêm doanh nghiệp và tạo nguồn cung đa dạng.

Thị trường sẽ không chỉ dựa vào mô hình xây nhà để bán mà có thêm nhà cho thuê dài hạn, nhà lưu trú và các dự án dành cho nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, hiệu quả còn phụ thuộc vào chính sách đất đai, tín dụng và khả năng triển khai tại từng địa phương.

Người dân cần lưu ý đây mới là định hướng sửa luật

Các loại hình và chính sách được đề cập hiện mới thuộc định hướng xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi.

Điều này không đồng nghĩa các quy định đã được áp dụng ngay.

Dự thảo còn phải được tiếp tục hoàn thiện, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua theo quy trình.

Nội dung cuối cùng có thể thay đổi về tên gọi, điều kiện, đối tượng và thời điểm có hiệu lực.

Người dân khi mua nhà, thuê nhà hoặc đầu tư bất động sản vẫn phải tuân thủ Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hiện hành tại thời điểm giao dịch.

Không nên dựa vào thông tin về dự thảo để thực hiện giao dịch chưa phù hợp với pháp luật đang có hiệu lực.

Dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 8

Sau khi tiếp thu ý kiến tại phiên họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản thống nhất với những nội dung chính của hồ sơ định hướng luật.

Theo kết luận được nêu tại phiên họp, hồ sơ có thể được hoàn thiện để trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ dự kiến tổ chức trong tháng 8/2026.

Quá trình thảo luận tiếp theo sẽ tập trung đánh giá tính khả thi của các nhóm chính sách, sự thống nhất với pháp luật liên quan và khả năng triển khai trong thực tế.

Các vấn đề như nhà ở thương mại giá phù hợp, chung cư có thời hạn, nhà ở cho thuê và quyền của chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ được dự báo tiếp tục nhận được nhiều ý kiến.

Cần bảo đảm chính sách có thể đi vào cuộc sống

Mục tiêu của Luật Nhà ở sửa đổi là tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở.

Tuy nhiên, chính sách chỉ có ý nghĩa khi có thể triển khai trong thực tế.

Quy định cần rõ ràng để địa phương, doanh nghiệp và người dân có thể áp dụng thống nhất.

Các khái niệm mới như nhà ở thương mại giá phù hợp hoặc chung cư có thời hạn phải được giải thích cụ thể.

Chính sách ưu đãi cần đủ hấp dẫn nhưng không tạo cơ chế xin – cho.

Thủ tục tiếp cận nhà ở chính sách phải đơn giản nhưng vẫn kiểm soát đúng đối tượng.

Đặc biệt, cần có nguồn lực và cơ chế giám sát để bảo đảm các mục tiêu được thực hiện đúng tiến độ.

Hướng đến thị trường nhà ở an toàn và bền vững

Định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 cho thấy chính sách đang chuyển dần từ tập trung vào sở hữu nhà sang đa dạng hóa hình thức tiếp cận chỗ ở.

Người dân có thể mua nhà thương mại, tiếp cận nhà ở xã hội, thuê nhà dài hạn hoặc sử dụng những loại hình phù hợp với thu nhập và nhu cầu cư trú.

Sự đa dạng này có thể giúp giảm áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá, đồng thời thúc đẩy thị trường cho thuê chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, để mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, cần đồng thời kiểm soát giá đất, giảm thủ tục, phát triển hạ tầng và cải thiện nguồn vốn dài hạn.

Luật Nhà ở chỉ là một phần của hệ thống chính sách.

Hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào sự phối hợp giữa pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, tín dụng và kinh doanh bất động sản.

Mục tiêu quan trọng nhất là tạo ra nguồn cung nhà ở đa dạng, có chất lượng, phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của người dân.