Gỡ nút thắt vốn và pháp lý cho thị trường bất động sản năm 2026

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với “điểm nghẽn kép” khi cả dòng vốn tín dụng lẫn hệ thống pháp lý đều tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp và người mua nhà. Các chuyên gia cho rằng muốn thị trường phục hồi bền vững cần đồng thời tái cấu trúc dòng vốn và đẩy nhanh cải cách thể chế, ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holding, việc áp dụng chính sách tín dụng “cào bằng” cho mọi loại hình bất động sản đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất của thị trường. Ông cho rằng nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu thực không thể chịu cùng mặt bằng lãi suất và hạn mức tín dụng như bất động sản đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng cao cấp.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực tài chính ngày càng lớn khi quy định hiện hành yêu cầu chủ đầu tư phải có tối thiểu 20% vốn đối ứng, trong khi chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành phần móng. Thực tế, chi phí đền bù, tiền sử dụng đất và thủ tục pháp lý đã chiếm tới 30-40% tổng mức đầu tư trước khi dự án bước vào giai đoạn xây dựng.

Theo ông Hiếu, nhiều doanh nghiệp sau khi gần như sử dụng hết vốn tự có lại rơi vào tình trạng thiếu thêm 10-20% vốn để hoàn thiện dự án, buộc phải phụ thuộc vào ngân hàng. Điều này khiến chi phí vốn tăng cao và cuối cùng bị cộng trực tiếp vào giá bán nhà ở, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng tài chính.

Từ thực tế đó, đại diện OBC Holding kiến nghị cần sớm tách riêng dòng tín dụng dành cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực thay vì áp dụng chung cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần phân loại các nhóm bất động sản để cấp tín dụng phù hợp. Theo ông, nhà ở xã hội có mức độ an toàn rất cao, khoảng 99%, trong khi nhà ở vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp cũng thuộc nhóm rủi ro thấp.

Ngoài câu chuyện tín dụng, thị trường còn đang đối mặt với tình trạng “đứt gãy niềm tin” do hàng loạt dự án bị ách tắc pháp lý kéo dài. Theo HoREA, hiện cả nước có khoảng 4.500 dự án vướng pháp lý, khiến hơn 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư bị “đóng băng”.

Riêng tại TP.HCM, hiện có 838 hồ sơ nhà đất và dự án đang trong diện tháo gỡ, chưa kể thêm hơn 100 trường hợp được kiến nghị xử lý khẩn cấp. Điều này cho thấy áp lực giải phóng nguồn lực cho thị trường đang ở mức rất lớn.

Một khó khăn khác là dư địa tăng trưởng tín dụng năm 2026 được dự báo chỉ khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước trong khi nhu cầu vốn của thị trường vẫn rất cao. Dù lãi suất danh nghĩa có xu hướng giảm, chi phí vốn thực tế của doanh nghiệp bất động sản vẫn cao do điều kiện vay bị siết chặt hơn.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng như trước đây. Việc tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng đa tầng, đa kênh đang trở thành yêu cầu sống còn đối với doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp được khuyến nghị cần kết hợp nhiều nguồn vốn khác nhau như vốn chủ sở hữu, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản (REIT), vốn ứng trước từ khách hàng và dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư để giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Giới chuyên gia nhận định, để thị trường phục hồi bền vững, giải pháp không chỉ nằm ở việc nới lỏng tín dụng mà còn cần thay đổi cách phân bổ dòng vốn theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Song song đó, cải cách thủ tục pháp lý và tháo gỡ các dự án tồn đọng cần được đẩy nhanh để giải phóng nguồn lực đang bị “chôn” trong các dự án dở dang.