Nhiều rủi ro khi mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý

Thời gian gần đây, tại TP. Hồ Chí Minh, tình trạng mua bán, chuyển nhượng bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn diễn ra khá phổ biến, tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho người dân. Các giao dịch này thường được thực hiện thông qua hợp đồng nguyên tắc, giấy tay, phiếu thu, thỏa thuận nội bộ hoặc dựa vào thông tin từ môi giới không chính thống. Trong nhiều trường hợp, người mua phải đối mặt với tranh chấp kéo dài, thậm chí có nguy cơ mất trắng tài sản đã bỏ ra.

Trước thực trạng này, ngày 28/01/2026, Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Thông báo số 2374 nhằm cảnh báo người dân về những rủi ro khi thực hiện giao dịch bất động sản không đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Theo cơ quan chức năng, nhiều chủ đầu tư do năng lực tài chính hạn chế, không đủ nguồn vốn để hoàn thiện dự án đã tìm cách “lách luật” bằng việc huy động vốn dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn đầu tư hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở, trong khi dự án chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.

Đáng lo ngại hơn, có những dự án nhà ở chưa hoàn tất thủ tục giao đất, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được rao bán công khai. Sau khi chuyển nhượng bằng giấy tay cho nhà đầu tư thứ cấp, các giao dịch này tiếp tục được sang nhượng qua nhiều người khác, tạo thành chuỗi mua bán không được pháp luật bảo vệ. Hậu quả là người mua không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, phát sinh tranh chấp phức tạp, kéo dài nhiều năm và rất khó thu hồi lại số tiền đã chi trả.

Theo đánh giá của cơ quan điều tra Công an TP. Hồ Chí Minh, đây là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây. Do đó, người dân cần hết sức thận trọng khi tham gia các giao dịch bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Để hạn chế rủi ro, cơ quan đăng ký đất đai khuyến cáo người dân cần kiểm tra kỹ thông tin thửa đất trước khi giao dịch. Các nội dung quan trọng bao gồm: diện tích thửa đất có trùng khớp với Giấy chứng nhận hay không; vị trí, hình thể thửa đất trên thực tế so với hồ sơ pháp lý; mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng; các hạn chế về quyền sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, đất nằm trong hành lang an toàn công trình hoặc đang bị thế chấp, kê biên. Việc kiểm tra đầy đủ các yếu tố này có ý nghĩa quyết định đối với tính pháp lý của giao dịch.

Ngoài ra, người mua cũng cần tìm hiểu thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hoặc các biện pháp ngăn chặn liên quan đến thửa đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất, cần xác định rõ thửa đất đó có đủ điều kiện tách thửa và diện tích sau tách có đáp ứng quy định pháp luật hay không.

Đối với giao dịch bất động sản trong dự án phát triển nhà ở, người mua cần đặc biệt quan tâm đến uy tín và năng lực của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án như quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất, giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Trong trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước xác nhận dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, mọi giao dịch bất động sản cần được lập hợp đồng theo đúng mẫu quy định, được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Sau khi ký kết, người mua phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai đúng thời hạn để đảm bảo quyền lợi của mình.

Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh khuyến cáo người dân chỉ nên thực hiện giao dịch bất động sản khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan. Trong trường hợp cần thiết, người dân có thể chủ động liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc hệ thống văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn, cung cấp thông tin chính xác trước khi xác lập giao dịch. Đây là biện pháp quan trọng nhằm phòng ngừa rủi ro, bảo vệ tài sản và hạn chế các tranh chấp pháp lý phát sinh về sau.