Đề xuất bỏ xác định giá đất cụ thể có thể tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Đề xuất thay đổi cách xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, thay vào đó sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số K, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đây được xem là một trong những thay đổi đáng chú ý của dự thảo, bởi việc xác định giá đất cụ thể từ lâu là điểm nghẽn khiến nhiều dự án bất động sản không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chậm triển khai xây dựng và chưa đủ điều kiện thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Nếu được thông qua và áp dụng thống nhất, cơ chế mới có thể giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tăng khả năng dự báo chi phí và tạo cơ sở để khơi thông nhiều dự án đang đình trệ.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào chất lượng bảng giá đất, phương pháp xác định hệ số K và mức độ hoàn thiện của cơ sở dữ liệu đất đai.

Nhiều dự án chậm triển khai vì chưa xác định được giá đất

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau gần hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, nhiều quy định đã phát huy tác dụng nhưng cũng bộc lộ một số khó khăn trong quá trình thực hiện.

Một trong những vướng mắc lớn nhất là cơ chế xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Theo quy trình hiện hành, cơ quan có thẩm quyền thường phải lựa chọn đơn vị tư vấn định giá, thu thập dữ liệu thị trường, áp dụng phương pháp định giá, trình hội đồng thẩm định và hoàn tất thủ tục phê duyệt.

Quá trình này có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm đối với những hồ sơ phức tạp hoặc thiếu dữ liệu.

Khi giá đất chưa được phê duyệt, doanh nghiệp chưa thể xác định và nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Dự án vì thế có thể bị đình trệ, không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý, triển khai xây dựng hoặc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Dự thảo đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể

Theo nội dung được đề cập, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể.

Cùng với đó, dự thảo cũng không tiếp tục quy định riêng về hoạt động tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tổ chức, cá nhân tư vấn định giá đất theo cơ chế hiện nay.

Thay vào đó, nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định trên cơ sở bảng giá đất do địa phương ban hành và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cơ chế này đã được đề cập tại Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội và nay được nghiên cứu luật hóa để tạo cơ sở pháp lý thống nhất trong quá trình thực hiện.

Việc chuyển từ định giá từng dự án sang áp dụng bảng giá đất và hệ số K được kỳ vọng giúp đơn giản hóa quy trình, hạn chế tình trạng hồ sơ phải đi qua nhiều cơ quan và giảm thời gian chờ đợi của doanh nghiệp.

Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là mức giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đối với một thửa đất, khu đất hoặc dự án nhất định tại một thời điểm cụ thể.

Mức giá này có thể được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và một số nghĩa vụ tài chính khác.

Khác với bảng giá đất được áp dụng cho nhiều khu vực và loại đất, giá đất cụ thể được xác định riêng cho từng trường hợp.

Về nguyên tắc, cơ chế này hướng đến việc phản ánh sát giá trị thị trường của từng khu đất. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu thập dữ liệu, lựa chọn phương pháp định giá và thống nhất kết quả thường gặp nhiều khó khăn.

Đặc biệt, đối với những dự án được giao đất từ nhiều năm trước, dữ liệu giao dịch tại thời điểm giao đất có thể không còn đầy đủ, khiến việc xác định lại giá đất gần như không khả thi.

TP.HCM còn nhiều hồ sơ tồn đọng

Tại TP.HCM, đề xuất bỏ xác định giá đất cụ thể được kỳ vọng có thể tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tồn đọng trong thời gian dài.

Theo đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, thời gian xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024 đã được rút ngắn khoảng ba tháng so với trước.

Dù vậy, nhiều hồ sơ vẫn chưa thể hoàn tất do thiếu hướng dẫn xử lý đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.

Đối với những dự án được giao đất cách đây hàng chục năm, việc thuê đơn vị tư vấn xác định lại giá đất tại thời điểm cũ rất khó thực hiện.

Dữ liệu chuyển nhượng thực tế có thể không còn, hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, trong khi điều kiện hạ tầng, quy hoạch và thị trường đã thay đổi đáng kể.

Điều này khiến cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp đều gặp khó khăn trong việc xác định một mức giá có căn cứ pháp lý và phù hợp với thực tế.

Người mua nhà cũng bị ảnh hưởng khi dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính

Việc dự án chưa xác định được giá đất không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà.

Khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, dự án có thể chưa đủ điều kiện để hoàn tất một số thủ tục pháp lý quan trọng.

Trong nhiều trường hợp, người dân đã nhận nhà và sinh sống trong thời gian dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do nghĩa vụ tài chính của dự án chưa được giải quyết.

Tình trạng này làm hạn chế quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc để thừa kế tài sản của người mua.

Do đó, việc tháo gỡ khâu xác định giá đất có thể góp phần giải quyết không chỉ tiến độ dự án mà còn quyền lợi pháp lý của hàng nghìn hộ dân.

Bảng giá đất và hệ số K được áp dụng như thế nào?

Theo cơ chế được đề xuất, nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành theo quy định, thể hiện mức giá của từng loại đất tại từng khu vực, tuyến đường hoặc vị trí.

Hệ số K là hệ số được sử dụng để điều chỉnh mức giá trong bảng giá đất sao cho phù hợp hơn với điều kiện thực tế tại từng thời điểm, khu vực hoặc loại dự án.

Về nguyên tắc, giá đất tính nghĩa vụ tài chính có thể được xác định bằng cách lấy mức giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tương ứng.

Cách làm này được kỳ vọng đơn giản hơn so với việc phải tổ chức định giá riêng cho từng dự án.

Tuy nhiên, hệ số K phải được xây dựng trên dữ liệu thực tế và cập nhật thường xuyên để hạn chế chênh lệch quá lớn giữa giá tính nghĩa vụ tài chính và giá thị trường.

Doanh nghiệp có thể dự báo chi phí sớm hơn

Một trong những lợi ích lớn của cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K là giúp doanh nghiệp xác định tương đối sớm chi phí sử dụng đất.

Theo quy trình hiện nay, doanh nghiệp có thể hoàn tất nhiều thủ tục đầu tư nhưng vẫn chưa biết chính xác số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

Việc không dự báo được chi phí khiến doanh nghiệp khó xây dựng phương án tài chính, xác định giá bán và đánh giá hiệu quả đầu tư.

Nếu chi phí đất được xác định theo công thức rõ ràng, doanh nghiệp có thể chủ động hơn ngay từ giai đoạn nghiên cứu dự án.

Điều này cũng giúp các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư và đối tác có thêm căn cứ để đánh giá khả năng tài chính của dự án trước khi cấp vốn hoặc hợp tác.

Giảm thời gian và chi phí thực hiện thủ tục

Theo ý kiến của một số doanh nghiệp bất động sản, quy trình xác định giá đất cụ thể hiện nay có nhiều tầng nấc.

Doanh nghiệp phải chờ lựa chọn tổ chức tư vấn, lập phương án giá đất, thẩm định kết quả, lấy ý kiến hội đồng và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu hồ sơ bị yêu cầu điều chỉnh hoặc bổ sung, toàn bộ quá trình có thể kéo dài thêm nhiều tháng.

Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí lãi vay, nhân sự, quản lý dự án và duy trì bộ máy.

Việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K có thể giảm số bước trung gian, hạn chế chi phí tư vấn và rút ngắn thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Khi dự án được triển khai sớm hơn, nguồn cung nhà ở và bất động sản thương mại cũng có thể được bổ sung nhanh hơn cho thị trường.

Có thể góp phần tăng nguồn cung bất động sản

Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản tại nhiều đô thị lớn suy giảm là dự án bị kéo dài thủ tục pháp lý.

Trong đó, nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong các khâu thường xuyên gây đình trệ.

Nếu cơ chế mới giúp các dự án hoàn thành nhanh thủ tục tính tiền sử dụng đất, một số dự án đang bị dừng có thể được tái khởi động.

Nguồn cung căn hộ, nhà ở và mặt bằng thương mại nhờ đó có thể được cải thiện.

Khi nguồn cung tăng, thị trường có thêm lựa chọn và giảm áp lực khan hiếm sản phẩm.

Tuy nhiên, khả năng tác động đến giá bán còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chi phí xây dựng, lãi vay, quỹ đất, chính sách tín dụng và nhu cầu thị trường.

Giảm dư địa phát sinh cơ chế “xin – cho”

Cơ chế xác định giá đất cụ thể đòi hỏi nhiều bước đánh giá và phê duyệt đối với từng dự án.

Khi tiêu chí, dữ liệu hoặc phương pháp định giá chưa rõ ràng, kết quả có thể phụ thuộc nhiều vào quá trình xem xét của cơ quan quản lý và hội đồng thẩm định.

Điều này có thể tạo ra sự thiếu thống nhất giữa các hồ sơ tương tự, đồng thời làm phát sinh tâm lý e ngại trách nhiệm trong quá trình phê duyệt.

Việc sử dụng bảng giá đất và hệ số K theo công thức công khai có thể hạn chế một phần dư địa áp dụng tùy nghi.

Doanh nghiệp và người dân có thể tự ước tính nghĩa vụ tài chính dựa trên dữ liệu đã được công bố.

Tuy nhiên, để thực sự minh bạch, quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số K cũng phải được công khai, có cơ chế giám sát và giải trình rõ ràng.

Bỏ giá đất cụ thể không đồng nghĩa buông quản lý

Việc bỏ cơ chế giá đất cụ thể không có nghĩa Nhà nước không còn kiểm soát giá đất hoặc nghĩa vụ tài chính.

Thay đổi chủ yếu nằm ở phương pháp xác định giá.

Thay vì định giá riêng từng khu đất thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định, Nhà nước sẽ quản lý bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Cơ quan quản lý vẫn có trách nhiệm xây dựng dữ liệu, cập nhật giá, kiểm tra việc kê khai và xử lý các trường hợp vi phạm.

Nếu bảng giá đất được xây dựng quá thấp so với thị trường, Nhà nước có thể thất thu ngân sách và phần giá trị đất tăng thêm có nguy cơ chuyển dịch không hợp lý sang doanh nghiệp.

Ngược lại, nếu bảng giá hoặc hệ số K quá cao, chi phí đầu tư tăng mạnh và có thể được tính vào giá bán sản phẩm.

Do đó, vấn đề quan trọng không chỉ là bỏ giá đất cụ thể mà còn là xây dựng được cơ chế thay thế cân bằng và sát thực tế.

Tác động đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề cập việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thay cho giá đất cụ thể.

Đây là nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Nếu bảng giá đất và hệ số K phản ánh sát giá trị thực tế, quá trình xác định mức bồi thường có thể nhanh và minh bạch hơn.

Người dân có thể dễ dàng tiếp cận thông tin, kiểm tra cách tính và so sánh giữa các trường hợp trong cùng khu vực.

Tuy nhiên, nếu mức giá áp dụng thấp hơn đáng kể so với giá chuyển nhượng thực tế, người bị thu hồi đất có thể cho rằng quyền lợi chưa được bảo đảm.

Vì vậy, cơ chế xây dựng bảng giá đất cần tính đến đặc điểm từng khu vực, mục đích sử dụng và giá trị sinh lợi của đất.

Trách nhiệm của địa phương sẽ lớn hơn

Khi bỏ cơ chế xác định giá đất riêng cho từng dự án, trách nhiệm xây dựng bảng giá đất và hệ số K của chính quyền địa phương sẽ tăng lên.

Bảng giá đất không thể chỉ mang tính hình thức hoặc duy trì trong thời gian dài mà không cập nhật.

Cơ quan quản lý cần thu thập dữ liệu giao dịch, đấu giá, chuyển nhượng, thu nhập từ đất và các yếu tố hạ tầng, quy hoạch để xác định mức giá phù hợp.

Quá trình xây dựng cần có sự tham gia của cơ quan chuyên môn, chuyên gia, tổ chức nghề nghiệp và cộng đồng dân cư.

Dữ liệu đầu vào, phương pháp tính và căn cứ điều chỉnh cũng cần được công khai để hạn chế tranh chấp và khiếu nại.

Nếu địa phương cập nhật chậm hoặc áp dụng hệ số thiếu nhất quán, cơ chế mới có thể tiếp tục phát sinh vướng mắc dưới một hình thức khác.

Cơ sở dữ liệu đất đai là điều kiện quan trọng

Cơ chế bảng giá đất và hệ số K chỉ có thể hoạt động hiệu quả khi hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ và đáng tin cậy.

Dữ liệu cần bao gồm thông tin về thửa đất, quy hoạch, mục đích sử dụng, lịch sử giao dịch, giá trúng đấu giá, giá kê khai và tình trạng pháp lý.

Hiện nay, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trong một số trường hợp thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Nếu cơ quan quản lý chỉ dựa vào dữ liệu kê khai không chính xác, bảng giá đất có thể không phản ánh đúng thị trường.

Do đó, cần đồng bộ dữ liệu đất đai với dữ liệu thuế, công chứng, ngân hàng, đăng ký giao dịch và hệ thống thanh toán.

Việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản cũng có thể giúp cơ quan quản lý theo dõi giá trị chuyển nhượng thực tế tốt hơn.

Nguy cơ bảng giá đất không theo kịp thị trường

Thị trường bất động sản có thể biến động nhanh theo quy hoạch, hạ tầng, dòng vốn và nguồn cung.

Trong khi đó, việc ban hành hoặc điều chỉnh bảng giá đất thường phải trải qua quy trình hành chính và lấy ý kiến.

Nếu bảng giá đất không được cập nhật kịp thời, mức giá áp dụng có thể thấp hơn hoặc cao hơn đáng kể so với thị trường.

Tình trạng này có thể gây thất thu ngân sách, tạo chênh lệch lợi ích hoặc làm tăng nghĩa vụ tài chính không hợp lý.

Hệ số K được xem là công cụ giúp điều chỉnh linh hoạt hơn, nhưng tiêu chí xác định hệ số phải rõ ràng.

Nếu hệ số được quyết định theo từng trường hợp mà không có cơ sở dữ liệu và công thức thống nhất, nguy cơ thiếu minh bạch vẫn có thể tồn tại.

Cần cơ chế chuyển tiếp cho dự án cũ

Một vấn đề quan trọng trong quá trình sửa luật là xử lý các dự án đã được giao đất, cho thuê đất hoặc phê duyệt từ nhiều năm trước.

Những dự án này có thể đã trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau, chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 1993, năm 2003, năm 2013 hoặc năm 2024.

Nếu cơ chế mới được áp dụng, cần quy định rõ bảng giá đất nào được sử dụng, thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và hệ số K tương ứng.

Trường hợp sử dụng bảng giá tại thời điểm giao đất có thể gặp khó khăn nếu dữ liệu cũ không đầy đủ.

Trong khi đó, nếu áp dụng giá tại thời điểm hiện tại, doanh nghiệp có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn nhiều so với thời điểm được giao đất.

Quy định chuyển tiếp cần bảo đảm hài hòa lợi ích, tránh gây thất thu ngân sách nhưng cũng không tạo nghĩa vụ vượt quá khả năng thực hiện của dự án.

Doanh nghiệp không mặc nhiên được giảm tiền sử dụng đất

Việc bỏ cơ chế giá đất cụ thể không đồng nghĩa doanh nghiệp chắc chắn phải nộp ít tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất hơn.

Số tiền phải nộp còn phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số K được áp dụng.

Nếu bảng giá đất mới được xây dựng sát thị trường và hệ số điều chỉnh ở mức cao, nghĩa vụ tài chính có thể tương đương hoặc cao hơn so với kết quả định giá cụ thể trước đây.

Lợi ích chính của cơ chế mới nằm ở tính rõ ràng, tốc độ xử lý và khả năng dự báo, không nhất thiết là giảm số tiền phải nộp.

Doanh nghiệp vẫn phải tính toán đầy đủ chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và pháp lý trước khi triển khai dự án.

Người dân cần theo dõi tác động đến quyền lợi đất đai

Đề xuất mới không chỉ liên quan đến doanh nghiệp bất động sản mà còn có thể ảnh hưởng đến người dân trong các trường hợp thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Người dân cần theo dõi cách xây dựng bảng giá đất tại địa phương, mức hệ số K và thời điểm áp dụng.

Đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất có thể thay đổi tùy theo bảng giá mới và tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính.

Đối với người bị thu hồi đất, mức bồi thường cũng có thể được xác định theo cơ chế mới.

Khi có dự thảo bảng giá đất hoặc phương án điều chỉnh, người dân nên tham gia góp ý và kiểm tra thông tin liên quan đến khu vực mình đang sử dụng đất.

Cơ chế mới có thể hỗ trợ thị trường nhưng không giải quyết mọi vướng mắc

Bỏ xác định giá đất cụ thể có thể tháo gỡ một nút thắt quan trọng, nhưng không phải là giải pháp duy nhất để phục hồi thị trường bất động sản.

Nhiều dự án còn gặp khó khăn về quy hoạch, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng và tín dụng.

Do đó, ngay cả khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính nhanh hơn, dự án vẫn cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý khác trước khi triển khai hoặc mở bán.

Hiệu quả của chính sách cần được đặt trong tổng thể cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện dữ liệu, tăng tính minh bạch và kiểm soát thị trường.

Kỳ vọng khơi thông các dự án đang đình trệ

Đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể và chuyển sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K được kỳ vọng tạo ra thay đổi lớn trong quản lý tài chính đất đai.

Cơ chế mới có thể giúp giảm thời gian xử lý hồ sơ, tăng khả năng dự báo chi phí và tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các dự án tồn đọng nhiều năm.

Đối với thị trường bất động sản, việc tháo gỡ nghĩa vụ tài chính có thể góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án, bổ sung nguồn cung và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Tuy nhiên, thành công của chính sách phụ thuộc vào việc bảng giá đất và hệ số K có phản ánh sát thị trường hay không, dữ liệu có minh bạch hay không và quy định chuyển tiếp có đủ rõ ràng để áp dụng thống nhất hay không.

Thay đổi phương pháp xác định giá đất có thể giảm bớt một điểm nghẽn lớn, nhưng đồng thời cũng đặt ra trách nhiệm cao hơn đối với cơ quan quản lý trong việc bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.