Đất nền Đà Nẵng: Nóng thật hay chỉ là hiệu ứng tâm lý?

Thị trường hồi sinh mạnh mẽ sau giai đoạn “đóng băng”

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến giai đoạn sôi động nhất kể từ sau đại dịch Covid-19. Giá đất nền, căn hộ và giao dịch đồng loạt tăng mạnh từ khu trung tâm ra vùng ven. Theo báo cáo tháng 8/2025 của DKRA, nguồn cung đất nền tăng 45%, trong khi lượng tiêu thụ sơ cấp tăng tới 21,6 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Khu vực Ngũ Hành Sơn nổi lên là tâm điểm với 100% nguồn cung mới và 98% lượng tiêu thụ sơ cấp, chứng minh sức hút đầu tư ngày càng tăng. Đất nền trung tâm được chào bán 66–70 triệu đồng/m², trong khi đất hẻm dao động 25–50 triệu đồng/m².

“Hiệu ứng sáp nhập” và dòng tiền đầu cơ quay lại

Một trong những yếu tố kích thích mạnh nhất là thông tin sáp nhập hành chính Đà Nẵng – Quảng Nam, giúp mở rộng không gian phát triển đô thị. Ngay sau khi thông tin được xác nhận, giá đất tại Điện Nam – Điện Ngọc tăng mạnh, dao động 2,7–4,2 tỷ đồng/lô, trong khi các dự án khu Tây Bắc như Golden Hills, Bàu Tràm Lakeside tăng 10–15% chỉ trong nửa năm.
Ngoài ra, dòng tiền đầu tư từ Hà Nội và TP.HCM đổ về mạnh, góp phần tạo nên làn sóng giao dịch sôi động, nhất là tại các khu vực như Cẩm Lệ, Hòa Vang và Hòa Xuân.

Cơ sở hạ tầng – Nền tảng cho tăng trưởng thật

Đợt phục hồi lần này được đánh giá không đến từ “tin đồn”, mà được nâng đỡ bởi các dự án hạ tầng lớn đang triển khai:
Cầu Hòa Xuân mở rộng
Cao tốc Đà Nẵng – Kon Tum
Khu thương mại tự do Liên Chiểu
Những công trình này đóng vai trò “xương sống” cho tăng trưởng dài hạn, tạo sức hút bền vững thay vì “sóng ngắn hạn” như các năm trước.

Dịch chuyển sang phân khúc căn hộ

Cùng với đất nền, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh. Nguồn cung sơ cấp tăng 29%, lượng tiêu thụ tăng 2,2 lần so với cùng kỳ. Các khu vực nổi bật gồm Hòa Cường (chiếm 39% nguồn cung) và An Hải (chiếm 58% lượng tiêu thụ).
Giá sơ cấp ổn định ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp tăng nhẹ 3–5%, phản ánh nhu cầu ở thực và cho thuê tăng mạnh nhờ du lịch hồi phục và dòng khách lưu trú ổn định.

Chuyên gia cảnh báo: Giữ tỉnh táo giữa “sóng lớn”

Theo ông Trần Vũ, đồng sáng lập SPE.R, giá đất Đà Nẵng chỉ mới quay về mức đỉnh 2019, tương đương tăng tổng cộng 10–15% trong 6 năm — nếu tính cả lạm phát, giá trị thực gần như đi ngang.
Khoảng 50–60% nhà đầu tư hiện nay mua để ở hoặc cho thuê, không bán ra, cho thấy thị trường đang dựa trên dòng tiền thật, không phải “đòn bẩy tài chính”.
Tuy nhiên, rủi ro vẫn nằm ở các dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc nhà đầu tư vay vốn quá nhiều. Các chuyên gia khuyến nghị:
“Khi đầu tư, mức trả gốc và lãi vay không nên vượt 70% thu nhập dư hàng tháng. Thanh khoản quan trọng hơn lợi nhuận kỳ vọng.”
Triển vọng cuối năm 2025

Từ nay đến cuối năm, thị trường Đà Nẵng được dự báo sẽ giữ đà tăng ổn định, không “sốt ảo” nhưng vẫn duy trì tâm lý tích cực nhờ:

Lãi suất vay cố định ở mức khoảng 6,8%/năm.
Chưa áp dụng thuế nhà thứ hai, giúp dòng tiền ổn định.
Hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, đặc biệt tại khu Tây Bắc và ven biển.
Đất nền Đà Nẵng vì vậy vẫn là phân khúc hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần phân tích kỹ tính pháp lý, tiềm năng hạ tầng và quản trị dòng vốn hợp lý để tránh “nóng ảo” trong giai đoạn phục hồi mạnh mẽ hiện nay.