Tín dụng bất động sản tăng 43%: Dòng vốn vẫn chảy mạnh dù đã bị kiểm soát

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã triển khai nhiều biện pháp nhằm kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhưng số liệu mới nhất cho thấy dòng vốn vào ngành này vẫn duy trì mức tăng trưởng rất cao trong những tháng đầu năm 2026. Điều này đặt ra câu hỏi liệu các biện pháp siết tín dụng hiện nay đã thực sự phát huy hiệu quả hay chưa.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh bất chấp định hướng kiểm soát

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống đến hết quý I/2026 đạt gần 19,2 triệu tỷ đồng, tăng hơn 3% so với cuối năm 2025. Trong khi tín dụng chung tăng ở mức khá thấp thì tín dụng kinh doanh bất động sản lại ghi nhận mức tăng đáng chú ý.

Tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,5% so với cuối năm 2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Khoản tín dụng này hiện chiếm khoảng 11,65% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Theo đánh giá của SSI Securities Corporation, tín dụng bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ trong bối cảnh cơ quan quản lý đang định hướng kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.

Kênh trái phiếu vẫn là nguồn vốn lớn của doanh nghiệp địa ốc

Không chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 4 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 77.800 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 58,3%. Một số báo cáo khác còn ghi nhận tổng giá trị phát hành lên tới hơn 93.300 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh từ mức bình quân 10,1%/năm trong năm 2025 lên khoảng 13,5%/năm trong quý I/2026. Điều này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang phải trả chi phí vốn cao hơn để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt hơn.

Áp lực nợ trái phiếu vẫn rất lớn

Một trong những rủi ro đáng chú ý của thị trường hiện nay là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Năm 2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán đạt gần 216.700 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 120.600 tỷ đồng, tương đương hơn 55% toàn thị trường. Đây là lĩnh vực có áp lực đáo hạn lớn nhất và cũng là nhóm thường xuyên ghi nhận các trường hợp chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong những năm gần đây.

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát rủi ro bất động sản không thể chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng mà cần đồng thời giám sát chặt kênh trái phiếu doanh nghiệp để hạn chế các nguy cơ phát sinh từ việc sử dụng vốn sai mục đích hoặc mất khả năng thanh toán.

Nợ vay doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên các sàn HoSE, HNX và UPCoM đã vượt 427.300 tỷ đồng vào cuối quý I/2026, tăng khoảng 6% so với đầu năm. Tuy nhiên, chi phí lãi vay trong quý lại giảm khoảng 11%, cho thấy một số doanh nghiệp đã chủ động tái cơ cấu nguồn vốn hoặc được hưởng các khoản vay với điều kiện tốt hơn trước.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa

Nhìn tổng thể, dù cơ quan quản lý đã áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng, dòng vốn vào bất động sản vẫn duy trì ở mức cao thông qua cả hệ thống ngân hàng và thị trường trái phiếu. Điều này phản ánh nhu cầu vốn rất lớn của ngành địa ốc trong bối cảnh nhiều dự án đang được triển khai trở lại.

Tuy nhiên, xu hướng sắp tới có thể sẽ phân hóa rõ rệt hơn. Dòng vốn nhiều khả năng tiếp tục ưu tiên các dự án nhà ở, khu công nghiệp và bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, trong khi các dự án mang tính đầu cơ hoặc hiệu quả thấp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.