Vốn cho bất động sản đang được chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên nhu cầu thực

Trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tăng nhanh hơn tốc độ huy động vốn, dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản đang được điều tiết theo hướng thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 14/5/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm chỉ khoảng 15%. Trong khi đó, huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,9%, đạt khoảng 18,1 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy áp lực thanh khoản trong hệ thống ngân hàng đang gia tăng khi tín dụng tăng nhanh hơn khả năng huy động vốn.

Ông Nguyễn Phi Lân, đại diện NHNN, cho biết cơ quan quản lý vẫn tạo điều kiện cho bất động sản tiếp cận vốn nhưng theo hướng có chọn lọc hơn. Theo ông, nếu dòng vốn dồn quá lớn vào bất động sản thì các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Các chuyên gia nhận định định hướng này cho thấy NHNN không siết tín dụng bất động sản theo hướng cực đoan, nhưng cũng không để dòng tiền chảy quá mạnh vào các phân khúc rủi ro hoặc mang tính đầu cơ cao.

Theo đánh giá của VCBS, tín dụng bất động sản trong năm 2026 vẫn có thể tăng trưởng nhưng tốc độ sẽ chậm hơn và được kiểm soát chặt hơn so với năm 2025. NHNN hiện ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực tăng trưởng mới như chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, khoa học công nghệ và kinh tế tuần hoàn.

Ngay từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Những ngân hàng không tuân thủ quy định có thể bị xem xét giảm room tín dụng.

Tại đại hội cổ đông thường niên của nhiều ngân hàng lớn, lãnh đạo các nhà băng vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam, song đều nhấn mạnh yếu tố “chọn lọc” trong cấp tín dụng.

Ông Ngô Chí Dũng, Chủ tịch VPBank cho rằng bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở dài hạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xác định đúng phân khúc có nhu cầu thực thay vì nhìn toàn bộ thị trường như một khối đồng nhất.

Trong khi đó, Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh nhận định bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực tăng trưởng mạnh trong 5-10 năm tới nhưng rủi ro cũng rất lớn nếu kiểm soát không chặt chẽ. Theo ông, ngân hàng hiện chỉ tài trợ cho các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và chủ đầu tư có năng lực tài chính rõ ràng. Những dự án thiếu pháp lý hoặc có nguy cơ thanh khoản thấp gần như không còn cơ hội tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Đại diện SHB cũng cho biết ngân hàng này tiếp tục duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức tương đối lớn nhưng ưu tiên các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ, hạ tầng và bất động sản công nghiệp – những lĩnh vực được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ tốt.

Theo các chuyên gia, định hướng điều tiết dòng vốn hiện nay có thể giúp thị trường bất động sản tái cơ cấu theo hướng lành mạnh hơn. Các dự án yếu kém, thiếu pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn hơn trong tiếp cận vốn, trong khi những dự án đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng thanh khoản tốt sẽ tiếp tục được ưu tiên.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam không nên phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Theo ông, cần phát triển thêm các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tín thác bất động sản và các quỹ nhà ở để giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và hạn chế rủi ro lan truyền khi thị trường biến động.