Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất giấy tay trước 2024, người dân có thêm cơ hội hợp thức hóa

Một đề xuất mới liên quan đến sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản khi cơ quan soạn thảo đề xuất xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển nhượng bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2024. Nếu được thông qua, đây có thể trở thành bước tháo gỡ quan trọng cho hàng loạt giao dịch tồn đọng suốt nhiều năm, đặc biệt tại các địa phương có tỷ lệ mua bán đất bằng giấy tay còn phổ biến.

Trong thực tế hơn một thập kỷ qua, dù quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng siết chặt, vẫn tồn tại số lượng lớn giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, không qua công chứng hoặc chứng thực. Hệ quả là nhiều người mua dù đã thanh toán đầy đủ nhưng không thể hoàn tất thủ tục sang tên, không thể thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hợp pháp hoặc luôn đối mặt với nguy cơ tranh chấp pháp lý.

Tại nhiều địa phương khu vực Tây Nguyên như Lâm Đồng, tình trạng giao dịch đất bằng giấy tay vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt ở phân khúc đất nông nghiệp hoặc đất chuyển nhượng giữa người dân địa phương. Không ít trường hợp đất đã qua nhiều đời mua bán, nhiều lần chuyển nhượng nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý, khiến giá trị tài sản bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, cách gọi “đất giấy tay” thực chất chỉ là cách gọi phổ biến trong đời sống, còn về mặt pháp lý cần xác định rõ từng nhóm trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật. Theo phân tích từ các quy định của Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ, hiện có thể chia thành ba nhóm chính.

Nhóm thứ nhất là người sử dụng đất đang có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ. Những trường hợp này về nguyên tắc đủ điều kiện để đăng ký đất đai lần đầu và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhóm thứ hai là người nhận chuyển nhượng từ người đã có giấy tờ hợp lệ. Theo khoản 5 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu có tài liệu chứng minh việc mua bán hoặc chuyển nhượng thực tế. Đây là nhóm giao dịch mà nhiều người vẫn quen gọi là giao dịch giấy tay. Tuy nhiên, phải có văn bản hoặc chứng cứ cụ thể, không thể chỉ dựa vào thỏa thuận miệng.

Nhóm thứ ba là các trường hợp người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo quy định, kể cả người sử dụng trước đó. Dù vậy, pháp luật hiện hành vẫn cho phép đăng ký lần đầu và xem xét cấp giấy chứng nhận nếu chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục và không có tranh chấp theo từng giai đoạn luật định.

Theo giới chuyên môn, nếu đề xuất sửa luật lần này được thông qua, thị trường có thể được hưởng lợi lớn khi một lượng lớn quỹ đất đang “đóng băng pháp lý” được đưa vào hệ thống quản lý chính thức. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường, thúc đẩy dòng vốn và hạn chế giao dịch ngầm trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý việc hợp thức hóa không đồng nghĩa mọi giao dịch giấy tay đều tự động được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và các điều kiện khác theo quy định pháp luật.

Có thể thấy, nếu quy định mới được ban hành, đây sẽ là tín hiệu tích cực cho hàng triệu người dân đang sở hữu đất mua bằng giấy tay nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, đồng thời tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững hơn.