Thu hồi đất là gì? Phân tích các quy định về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Khái niệm thu hồi đất
Trong thực tiễn pháp luật Việt Nam đã từng đề cập đến thu hồi đất, tuy nhiên chưa đưa ra định nghĩa cụ thể thu hồi đất là gì và cũng không phân tích, làm rõ những yếu tố dẫn đến thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Năm 2003 khi Luật Đất đai được sửa đổi, thuật ngữ thu hồi đất đã được giải thích tại Khoản 5 Điều 4 quy định, thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí theo quy định của Luật đất đai 2003. Mặc dù đã có những điều chỉnh và mở rộng nội hàm của khái niệm thu hồi đất, tuy nhiên những cách giải thích trên vẫn chưa đáp ứng đầy đủ và chưa thực sự chính xác về nội hàm của nó, dẫn đến cách hiểu rằng người sử dụng đất bị thu hồi chỉ là tổ chức hay Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, trong khi theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đây là những chủ thể phổ biến bị thu hồi đất.

Luật Đất Đai năm 2013 Hiến pháp ra đời đã khẳng định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Như vậy, việc thu hồi đất và bồi thường của Nhà nước đã được ghi nhận trong Hiến pháp là đạo luật gốc. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai 2013 ra đời đã quy định tại Khoản 11 Điều 3, qua đó khẳng định Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Từ quy định trên có thể hiểu thu hồi đất đai là trường hợp nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đã được trao quyền sử dụng đất trước đó. Chính vì vậy, không phải trường hợp nào nhà nước cũng có thể tự ý ra quyết định thu hồi, mà Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong những trường hợp do pháp luật quy định.

Từ những lý luận trên, có thể đưa ra khái niệm về thu hồi đất như sau: Thu hồi đất là việc Nhà nước đưa ra quyết định hành chính bằng văn bản để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao trước đó cho cá nhân, tổ chức trên cơ sở quản lý của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định của Luật đất đai.

Phân tích các quy định về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
– Quy định của pháp luật về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Điều 16 Luật đất đai 2013 quy định rõ về các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất sau đây:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

– Quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Trường hợp 1: Điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân: Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, đất đang sử dụng không phải là đất thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm;

Đề Thi Hết Học Phần Môn Luật Đất Đai thứ hai, đất có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này không được bồi thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013). Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ mà chưa được cấp cũng được bồi thường.

+ Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo: Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Thứ hai, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

+ Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Thứ hai, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

+ Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp.

+ Đề Thi Hết Học Phần Môn Luật Đất Đai đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bồi thường đất khi đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;

Thứ hai, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Trường hợp 2: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Điều kiện bồi thường về đất: Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Phương án bồi thường:

Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật đất đai năm 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế. Trường hợp diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013.

Trường hợp 3: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

Điều 78 Luật đất đai 2013 cũng quy định được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, trong trường hợp tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đề Thi Hết Học Phần Môn Luật Đất Đai thứ hai, trong trường hợp cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 4: Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất ở thì bồi thường về đất được tính như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường theo 2 phương án sau:

Phương án 1: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư, áp dụng khi có 2 điều kiện: thứ nhất, đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất ở thu hồi.

Phương án 2: Bồi thường bằng tiền, khi có 2 điều kiện sau: Thứ nhất, đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.

Tuy nhiên, trong trường hợp người được bồi thường không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền. Mức bồi thường bằng tiền sẽ tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Trường hợp 5: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

+ Điều kiện bồi thường về đất: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường.

+ Phương án bồi thường:

Phương án 1: Nhà nước bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp địa phương còn quỹ đất để bồi thường.

Phương án 2: Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

Ngoài được bồi thường về đất, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường về nhà ở, cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư còn lại vào đất khi bị thu hồi đất.

Trường hợp 6: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Điều kiện thứ nhất, khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Điều kiện thứ hai, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai 2013; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

Điều kiện thứ ba, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì được Nhà nước bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Điều kiện thứ tư, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Điều kiện thứ năm, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 luật đất đai 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

Qua những quy định của pháp luật về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và các điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bản thân thấy rằng trong thực tế thực thi pháp luật về đất đai vẫn còn rất nhiều vấn đề bất cập phát sinh, ảnh hưởng đến các quan hệ xã hội mà Nhà nước phải điều chỉnh. Đồng thời các quy định được áp dụng trong thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn do đặc điểm địa bàn dân cư từng vùng miền, sự hiểu biết của người dân về điều kiện được cấp đất do Nhà nước thu hồi đất, làm phát sinh các quan hệ xã hội trong việc người dân yêu cầu Nhà nước bồi thường.

————–

Và nếu như anh chị đang mong muốn đầu tư vào dự án bất động sản tốt, chất lượng tại Đồng Tháp hoặc đang khó khăn trong các thủ tục hành chính về đất đai đừng ngần ngại hãy liên hệ ngay Hotline của Bdsdongthap.vn để được tư vấn chi tiết.

Hotline: 0982593036 Hotmail: khaitanghong@gmail.com