Đồng Nai yêu cầu giải chấp 531 căn Aqua Marina City trước khi mở bán

531 căn nhà chưa được ký hợp đồng mua bán do đang thế chấp

Sở Xây dựng TP. Đồng Nai đề nghị Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh hoàn tất giải chấp quyền sử dụng đất liên quan đến 531 căn nhà thuộc dự án Aqua Marina City trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua với khách hàng.

Theo văn bản phản hồi của Sở Xây dựng, các căn nhà đã đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Tuy nhiên, tại thời điểm cơ quan quản lý ban hành văn bản, quyền sử dụng đất gắn với 531 căn nhà vẫn đang được chủ đầu tư thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, thường được biết đến với tên VietinBank.

Vì vậy, chủ đầu tư chưa được ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua các sản phẩm này. Việc giao dịch chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất giải chấp và đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật có liên quan.

Chủ đầu tư đề nghị xác nhận điều kiện kinh doanh từ cuối tháng 6

Ngày 29/6/2026, Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh gửi hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng thông báo điều kiện đưa 531 căn nhà hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Các sản phẩm thuộc dự án Khu đô thị Tường Minh, tên thương mại Aqua Marina City, tại phường Long Hưng, TP. Đồng Nai.

Đến ngày 22/7, Sở Xây dựng có văn bản phản hồi hồ sơ của doanh nghiệp.

Kết quả kiểm tra cho thấy các căn nhà đáp ứng những yêu cầu tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn là trở ngại khiến chủ đầu tư chưa được phép ký hợp đồng với khách hàng.

Đủ điều kiện kinh doanh nhưng chưa được phép ký hợp đồng

Người mua cần phân biệt giữa việc một sản phẩm đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai với việc chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán ngay.

Theo nội dung văn bản của Sở Xây dựng, 531 căn nhà tại Aqua Marina City đã đáp ứng các điều kiện liên quan đến hồ sơ, tiến độ và tình trạng dự án theo quy định về kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất gắn với các căn nhà đang được dùng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng.

Theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản liên quan trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua, trừ trường hợp có phương án khác đáp ứng đúng quy định pháp luật.

Do đó, khách hàng không nên hiểu văn bản của Sở Xây dựng là xác nhận dự án đã có thể mở bán hoàn toàn.

Giải chấp bất động sản là gì?

Giải chấp là việc chấm dứt biện pháp thế chấp đối với tài sản sau khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện hoặc các bên có thỏa thuận phù hợp với pháp luật.

Trong trường hợp dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng để vay vốn triển khai dự án.

Trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư phải bảo đảm căn nhà hoặc phần quyền sử dụng đất liên quan không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ thế chấp, trừ trường hợp ngân hàng nhận thế chấp đồng ý và các điều kiện pháp luật được đáp ứng.

Việc giải chấp giúp hạn chế nguy cơ cùng một tài sản vừa được dùng để bảo đảm khoản vay, vừa được bán cho khách hàng mà quyền lợi của các bên chưa được xử lý rõ ràng.

Vì sao nhà đang thế chấp chưa thể tự do mở bán?

Khi quyền sử dụng đất hoặc căn nhà đang được thế chấp, ngân hàng có quyền đối với tài sản bảo đảm theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.

Nếu chủ đầu tư mất khả năng trả nợ, ngân hàng có thể yêu cầu xử lý tài sản để thu hồi khoản vay.

Trong khi đó, khách hàng mua nhà cũng cần được bảo đảm quyền nhận nhà và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

Nếu một sản phẩm chưa được giải chấp nhưng vẫn được bán mà không có cơ chế xử lý phù hợp, có thể phát sinh xung đột quyền lợi giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua.

Vì vậy, pháp luật yêu cầu tình trạng thế chấp phải được xử lý hoặc công khai rõ ràng trước khi giao dịch.

Chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng

Ngoài yêu cầu giải chấp, Sở Xây dựng TP. Đồng Nai cũng lưu ý quy định về bảo lãnh trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh theo quy định.

Thư bảo lãnh dành cho người mua hoặc thuê mua được phát hành sau khi các bên ký hợp đồng, theo trình tự pháp luật quy định.

Bảo lãnh nhằm bảo vệ khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.

Người mua cần kiểm tra rõ ngân hàng cấp bảo lãnh, phạm vi nghĩa vụ, thời hạn bảo lãnh và điều kiện yêu cầu ngân hàng thực hiện trách nhiệm.

Bảo lãnh ngân hàng khác với ngân hàng tài trợ dự án

Một dự án có ngân hàng cho vay hoặc nhận thế chấp không đồng nghĩa khách hàng đã được bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà.

Ngân hàng tài trợ dự án là tổ chức cung cấp tín dụng cho chủ đầu tư và có thể nhận quyền sử dụng đất, tài sản dự án làm bảo đảm.

Trong khi đó, ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo hợp đồng.

Hai quan hệ này có mục đích và nội dung pháp lý khác nhau.

Do đó, khách hàng không nên chỉ dựa vào thông tin dự án có hợp tác với ngân hàng hoặc được ngân hàng tài trợ vốn để kết luận giao dịch đã an toàn.

Chủ đầu tư phải bảo đảm các điều kiện trước khi ký hợp đồng

Sở Xây dựng yêu cầu Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh chịu trách nhiệm bảo đảm quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở và quyền sở hữu nhà ở đáp ứng các điều kiện tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trước khi ký hợp đồng, bất động sản phải có tình trạng pháp lý rõ ràng, không thuộc trường hợp đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch theo quy định.

Chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực và đầy đủ của hồ sơ đã cung cấp cho cơ quan quản lý.

Nếu vi phạm quy định về nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có thể bị xử lý theo pháp luật.

Phải thông báo tình trạng pháp lý cho khách hàng

Một yêu cầu quan trọng khác là chủ đầu tư phải thông báo rõ cho người mua hoặc thuê mua về nội dung văn bản của Sở Xây dựng và tình trạng pháp lý của dự án.

Khách hàng phải được biết 531 căn nhà đang được thế chấp tại VietinBank và chưa được ký hợp đồng mua bán, thuê mua cho đến khi giải chấp.

Việc công khai giúp người mua đánh giá chính xác điều kiện giao dịch và tránh hiểu nhầm từ nội dung quảng cáo, tư vấn của nhân viên bán hàng.

Nếu đơn vị phân phối hoặc môi giới chỉ giới thiệu rằng sản phẩm đã “đủ điều kiện mở bán” nhưng không nói rõ yêu cầu giải chấp, thông tin đó có thể chưa phản ánh đầy đủ nội dung văn bản của cơ quan quản lý.

Người mua nên yêu cầu được cung cấp bản sao văn bản xác nhận và tài liệu chứng minh việc giải chấp trước khi ký hợp đồng.

Khách hàng cần kiểm tra đúng từng căn được giải chấp

Việc giải chấp có thể được thực hiện cho toàn bộ dự án, một khu đất, một phân khu hoặc từng sản phẩm riêng lẻ.

Do đó, khách hàng cần kiểm tra chính xác căn nhà dự kiến mua đã được ngân hàng xác nhận giải chấp hay chưa.

Không nên chỉ dựa vào thông báo chung rằng chủ đầu tư đang làm thủ tục hoặc dự án đã giải chấp một phần.

Tài liệu cần thể hiện rõ mã căn, vị trí, thửa đất hoặc phạm vi tài sản không còn thuộc biện pháp thế chấp.

Nếu sản phẩm chưa được giải chấp, khách hàng không nên ký hợp đồng mua bán hoặc thanh toán số tiền lớn chỉ dựa trên cam kết miệng.

Aqua Marina City có quy mô chuyển nhượng hơn 39ha

Theo thông tin được công bố, 531 căn nhà thấp tầng thuộc phần dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng từ Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona sang Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh.

Phần dự án chuyển nhượng có diện tích khoảng 394.574,4m², tương đương gần 39,45ha.

Việc chuyển nhượng được UBND tỉnh Đồng Nai trước đây chấp thuận tại Quyết định số 986/QĐ-UBND ngày 30/3/2021.

Sau đó, dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu vào ngày 13/9/2025 và điều chỉnh lần thứ nhất ngày 27/5/2026.

Người mua cần kiểm tra sản phẩm dự kiến giao dịch có thuộc đúng phạm vi dự án đã được chuyển nhượng và đứng tên chủ đầu tư hiện tại hay không.

Tên thương mại và tên pháp lý của dự án

Aqua Marina City là tên thương mại được sử dụng để giới thiệu dự án trên thị trường.

Tên pháp lý được đề cập trong hồ sơ là Khu đô thị Tường Minh, thuộc phần dự án Aqua Dona trước đây tại Long Hưng.

Khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra tên pháp lý của dự án, pháp nhân chủ đầu tư, quyết định chuyển nhượng và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tên thương mại có thể thay đổi theo chiến lược kinh doanh, nhưng quyền và nghĩa vụ pháp lý phải gắn với đúng doanh nghiệp được cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Đơn vị phát triển, đơn vị phân phối hoặc thương hiệu quảng cáo không mặc nhiên có quyền ký hợp đồng mua bán nếu không phải chủ đầu tư hoặc bên được ủy quyền hợp pháp.

Không nên đặt cọc khi chưa đủ điều kiện giao dịch

Trong thời gian chưa hoàn tất giải chấp, người mua cần thận trọng với các đề nghị đặt chỗ, giữ căn hoặc ký thỏa thuận có nội dung tương tự hợp đồng mua bán.

Tên gọi của văn bản không quyết định bản chất giao dịch.

Nếu khách hàng phải chuyển một khoản tiền lớn, lựa chọn căn cụ thể và cam kết tiếp tục thanh toán, thỏa thuận đó có thể mang bản chất huy động vốn hoặc giao dịch nhà ở.

Người mua nên kiểm tra căn cứ pháp lý, điều kiện hoàn tiền và chủ thể nhận tiền.

Không nên chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của môi giới, nhân viên kinh doanh hoặc đơn vị không đứng tên trong hồ sơ dự án.

Cần kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế

Ngoài tình trạng thế chấp, người mua nhà hình thành trong tương lai cần kiểm tra tiến độ thực tế tại công trường.

Văn bản đủ điều kiện kinh doanh chỉ áp dụng tại thời điểm cơ quan quản lý xem xét hồ sơ và không thay thế việc khách hàng tự đánh giá khả năng hoàn thành dự án.

Người mua nên kiểm tra hệ thống hạ tầng, đường nội khu, cấp điện, cấp nước, thoát nước và tiến độ xây dựng từng căn.

Hợp đồng phải quy định rõ thời gian bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện, chế tài chậm tiến độ và trách nhiệm làm giấy chứng nhận.

Nếu tiến độ thực tế chậm hơn đáng kể so với quảng cáo, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích trước khi giao dịch.

Thanh toán phải phù hợp với tiến độ

Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo tiến độ và trong giới hạn pháp luật cho phép.

Người mua không nên thanh toán phần lớn giá trị sản phẩm khi dự án mới ở giai đoạn đầu hoặc chưa hoàn thành các điều kiện cần thiết.

Mỗi khoản thanh toán cần có hóa đơn, phiếu thu hoặc chứng từ ngân hàng rõ ràng.

Nội dung chuyển tiền phải ghi đúng mục đích theo hợp đồng.

Nếu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối yêu cầu thanh toán vào tài khoản không thuộc bên ký hợp đồng, khách hàng cần kiểm tra văn bản ủy quyền và căn cứ pháp lý.

Văn bản của Sở Xây dựng không bảo đảm lợi nhuận đầu tư

Việc cơ quan quản lý xác nhận điều kiện pháp lý không đồng nghĩa dự án chắc chắn tăng giá hoặc bảo đảm khả năng sinh lời.

Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, tiện ích, tiến độ, chất lượng xây dựng và sức mua trên thị trường.

Nhà đầu tư cần đánh giá giá bán hiện tại, khả năng cho thuê, chi phí vốn và thanh khoản thứ cấp.

Không nên dựa vào nội dung “đủ điều kiện kinh doanh” để bỏ qua việc phân tích hiệu quả tài chính.

Văn bản của Sở Xây dựng chỉ phản ánh tình trạng pháp lý và điều kiện giao dịch tại thời điểm xem xét, không phải bảo chứng về giá trị hoặc lợi nhuận.

Đồng Nai kiểm tra tiến độ 16 dự án nhà ở xã hội

Bên cạnh việc xử lý hồ sơ của Aqua Marina City, Sở Xây dựng TP. Đồng Nai cũng triển khai kế hoạch kiểm tra tiến độ thực tế tại 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.

Thời gian kiểm tra dự kiến từ ngày 27/7 đến ngày 31/7/2026.

Hoạt động này nhằm đánh giá tiến độ thi công, xác định những khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp tháo gỡ để đẩy nhanh việc hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội.

Các dự án được kiểm tra nằm tại nhiều xã, phường như An Phước, Phước Tân, Long Hưng, Tam Hiệp, Nhơn Trạch, Phước An, Bảo Vinh, Trảng Bom, Hố Nai, Đồng Xoài và Bình Phước.

Nhiều dự án nằm trên quỹ đất 20%

Trong danh sách kiểm tra có các dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên phần quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các khu đô thị và khu dân cư thương mại.

Bên cạnh đó còn có khu cư xá công nhân và các dự án nhà ở xã hội độc lập do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Việc kiểm tra giúp cơ quan quản lý xác định dự án nào đang triển khai đúng kế hoạch, dự án nào chậm tiến độ và nguyên nhân cụ thể.

Đối với trường hợp vướng thủ tục, địa phương có thể phối hợp tháo gỡ.

Nếu chủ đầu tư không triển khai dù đã được giao đất và hoàn tất điều kiện cần thiết, cơ quan chức năng có thể xem xét xử lý theo quy định.

Nguồn cung nhà ở xã hội cần được đẩy nhanh

Đồng Nai là khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp và lực lượng lao động nhập cư, nên nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở công nhân tương đối lớn.

Việc các dự án chậm triển khai có thể làm gia tăng áp lực nhà ở, khiến người lao động tiếp tục phải thuê trọ trong những khu vực chưa bảo đảm đầy đủ hạ tầng và an toàn.

Công tác kiểm tra tiến độ không chỉ nhằm hoàn thành chỉ tiêu số lượng mà còn phải bảo đảm chất lượng, giá bán và đúng đối tượng thụ hưởng.

Các dự án nhà ở xã hội cần được kết nối với khu công nghiệp, giao thông công cộng, trường học và cơ sở y tế.

Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm nếu vi phạm

Sở Xây dựng nhấn mạnh Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các vi phạm nếu có.

Nếu ký hợp đồng khi tài sản chưa được giải chấp hoặc chưa đáp ứng điều kiện pháp luật, doanh nghiệp có thể bị xử phạt, buộc khắc phục hậu quả hoặc chịu trách nhiệm trong tranh chấp với khách hàng.

Trường hợp cung cấp thông tin sai lệch, che giấu tình trạng thế chấp hoặc huy động vốn trái quy định, mức độ xử lý sẽ phụ thuộc vào tính chất và hậu quả của hành vi.

Khách hàng phát hiện dấu hiệu vi phạm nên lưu giữ hợp đồng, chứng từ thanh toán, nội dung quảng cáo và trao đổi với nhân viên bán hàng để phản ánh đến cơ quan quản lý.

Người mua cần ưu tiên an toàn pháp lý

Trường hợp 531 căn nhà Aqua Marina City cho thấy một sản phẩm có thể đã hoàn tất nhiều thủ tục nhưng vẫn chưa được phép ký hợp đồng do còn vướng thế chấp.

Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra ít nhất ba nhóm tài liệu gồm văn bản đủ điều kiện kinh doanh, tài liệu giải chấp và bảo lãnh ngân hàng.

Bên cạnh đó, cần xác minh đúng chủ đầu tư, tên pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và tình trạng thế chấp của từng căn.

Việc kiểm tra kỹ có thể làm quá trình mua nhà kéo dài hơn nhưng giúp hạn chế nguy cơ tranh chấp, không được bàn giao nhà hoặc khó thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.