TP.HCM khảo sát gần 10.000 tuyến đường để xây dựng hệ số K: Giá đất sắp biến động?

TP.HCM triển khai xây dựng hệ số K áp dụng từ 1/7/2026

UBND TP.HCM vừa phê duyệt dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên toàn địa bàn, dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Theo kế hoạch, thành phố sẽ tiến hành khảo sát quy mô lớn với gần 10.000 tuyến đường, nhằm cập nhật giá đất sát với thực tế thị trường, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Đây là bước đi quan trọng trong việc triển khai Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Khảo sát 9.746 tuyến đường, thu thập 29.000 phiếu giá đất

Dự án sẽ thực hiện:

29.000 phiếu điều tra giá đất
Trên 9.746 tuyến đường và đoạn đường
Mỗi tuyến có tối thiểu 3 phiếu khảo sát

Việc khảo sát do các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện, nhằm thu thập dữ liệu giá đất theo từng khu vực, vị trí cụ thể.

Các thông tin sẽ bao gồm:

• Loại đất và mục đích sử dụng
• Phân vùng giá trị đất
• Lựa chọn thửa đất chuẩn
• Xây dựng bảng so sánh giá

Dữ liệu sau khi thu thập sẽ được tổng hợp để xây dựng hệ số K đến từng thửa đất.

Hệ số K là gì và vì sao quan trọng?

Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất, được sử dụng để nhân với bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Công thức cơ bản:

Tiền sử dụng đất = Giá đất trong bảng giá × Hệ số K

Vai trò của hệ số K:

• Phản ánh sát giá thị trường hơn so với bảng giá đất cố định
• Là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
• Ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, phí và chi phí đầu tư
• Tác động đến giá bất động sản trên thị trường
• Dữ liệu được xây dựng theo từng phường, xã

Phạm vi triển khai dự án trên toàn TP.HCM, với đơn vị khảo sát cơ bản là:

Phường
Xã
Đặc khu

Dữ liệu từ cấp cơ sở sẽ được tổng hợp thành hệ thống dữ liệu chung cho toàn thành phố.

Dự án có sự phối hợp của nhiều cơ quan như:

• Sở Nông nghiệp và Môi trường (chủ trì)
• Sở Tài chính
• Sở Xây dựng
• Cơ quan thuế
• UBND các địa phương

Tổng kinh phí thực hiện hơn 12,6 tỷ đồng, từ ngân sách nhà nước, với thời gian triển khai từ tháng 3 đến tháng 6/2026.

Tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM

Việc xây dựng hệ số K mới được đánh giá sẽ tạo ra nhiều tác động đáng kể đến thị trường:

1. Giá đất có thể điều chỉnh mạnh theo khu vực

Các khu vực có giá thị trường cao nhưng bảng giá thấp sẽ có hệ số K tăng mạnh.

2. Chi phí đầu tư bất động sản thay đổi

Do hệ số K ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại bài toán tài chính.

3. Tăng tính minh bạch thị trường

Dữ liệu khảo sát lớn giúp giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

4. Ảnh hưởng đến người mua và nhà đầu tư

Người mua có thể phải chịu mức giá cao hơn nếu chi phí đất tăng, đặc biệt ở khu vực trung tâm.

Liên hệ với bảng giá đất mới năm 2026

Trước đó, TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Tuy nhiên, bảng giá đất chỉ là cơ sở ban đầu. Hệ số K sẽ đóng vai trò điều chỉnh để:

• Bám sát biến động thực tế
• Áp dụng linh hoạt theo từng vị trí
• Tính toán nghĩa vụ tài chính chính xác hơn

Trong thời gian chưa ban hành hệ số K, TP.HCM vẫn áp dụng quy định hiện hành theo Luật Đất đai 2024.

Kết luận

Việc TP.HCM triển khai khảo sát gần 10.000 tuyến đường để xây dựng hệ số K cho thấy xu hướng quản lý đất đai ngày càng sát với thực tế thị trường.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây là yếu tố cần theo dõi chặt chẽ, bởi hệ số K mới có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, giá bán và lợi nhuận trong thời gian tới.