Cần quy định rõ phạt cọc trong hợp đồng mua bán bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua bất động sản, đồng thời chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này được kỳ vọng giúp giảm rủi ro cho người mua, nhưng nhiều ý kiến cho rằng cần tiếp tục làm rõ mức phạt cọc và tổng nghĩa vụ tài chính khi một bên vi phạm thỏa thuận.

Đề xuất giới hạn tiền đặt cọc không quá 5%

Theo Khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác là tiền đặt cọc chỉ được thu sau khi bất động sản đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối thu tiền của khách hàng khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Đối với người mua, việc giới hạn tiền đặt cọc giúp giảm số tiền phải bỏ ra ngay từ đầu và hạn chế thiệt hại nếu giao dịch không thể tiếp tục.

Tiền đặt cọc được tính vào lần thanh toán đầu tiên

Theo nội dung dự thảo, khoản tiền đặt cọc sẽ được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Thỏa thuận đặt cọc cũng phải thể hiện rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua bất động sản.

Đây là điểm có ý nghĩa quan trọng trong việc hạn chế tình trạng giá ghi trong thỏa thuận đặt cọc khác với giá bán sau này.

Khi giá và số tiền cọc được xác định rõ ngay từ đầu, người mua có thêm căn cứ để đánh giá nghĩa vụ tài chính trước khi tham gia giao dịch.

Giới hạn 5% chưa giải quyết toàn bộ rủi ro

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, việc giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% là cần thiết nhưng chưa đủ.

Vấn đề quan trọng không chỉ là số tiền chủ đầu tư được thu tại thời điểm đặt cọc mà còn là cách xử lý khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận.

Nếu pháp luật chỉ giới hạn số tiền đặt cọc nhưng không kiểm soát các khoản phạt, bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính khác, tổng thiệt hại mà khách hàng phải chịu vẫn có thể rất lớn.

Mức phạt có thể cao hơn nhiều tiền đặt cọc

Ví dụ, một căn hộ có giá 5 tỷ đồng thì mức đặt cọc tối đa theo đề xuất là 250 triệu đồng.

Nếu thỏa thuận chỉ quy định người mua mất toàn bộ 250 triệu đồng khi từ chối ký hợp đồng, nghĩa vụ tài chính tương đối dễ xác định.

Tuy nhiên, hợp đồng có thể đồng thời quy định thêm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc các khoản chi phí khác.

Khi cộng lại, số tiền khách hàng phải trả có thể vượt xa mức 5% giá trị bất động sản.

Điều này khiến giới hạn tiền cọc mất một phần ý nghĩa bảo vệ người mua.

Cần kiểm soát tổng nghĩa vụ chứ không chỉ tiền cọc

Theo chuyên gia, điểm cần được nghiên cứu trong quá trình sửa luật là giới hạn tổng nghĩa vụ tài chính phát sinh khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc.

Nếu chỉ quy định mức đặt cọc nhưng không kiểm soát những khoản phải trả sau đó, hợp đồng vẫn có thể tạo ra nghĩa vụ quá lớn đối với một bên.

Do đó, pháp luật có thể cần xác định một ngưỡng tối đa đối với toàn bộ các khoản liên quan đến hành vi vi phạm đặt cọc.

Ngưỡng này có thể được tính theo tỷ lệ khoản tiền đặt cọc hoặc giá trị giao dịch, tùy vào phương án được cơ quan soạn thảo lựa chọn.

Người mua thường ở vị thế yếu hơn khi đàm phán

Trong giao dịch bất động sản sơ cấp, hợp đồng và thỏa thuận đặt cọc thường được chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối soạn sẵn.

Người mua có thể lựa chọn ký hoặc không ký nhưng thường có ít khả năng thay đổi từng điều khoản.

Trong khi đó, chủ đầu tư có bộ phận pháp lý, kinh nghiệm giao dịch và khả năng xây dựng hợp đồng chuyên nghiệp hơn.

Sự chênh lệch về thông tin và khả năng đàm phán có thể khiến một số điều khoản phạt được thiết kế theo hướng bất lợi cho khách hàng.

Đây là lý do các chuyên gia đề nghị pháp luật cần đặt ra giới hạn hợp lý đối với trách nhiệm tài chính phát sinh.

Phạt cọc vẫn cần đủ sức ràng buộc

Việc kiểm soát mức phạt không đồng nghĩa loại bỏ trách nhiệm của bên vi phạm.

Đặt cọc có chức năng bảo đảm các bên nghiêm túc thực hiện giao dịch đã cam kết.

Nếu người mua có thể đặt cọc rồi tùy ý rút lại mà không chịu bất kỳ hậu quả nào, công cụ này sẽ không còn nhiều ý nghĩa.

Tương tự, nếu chủ đầu tư nhận cọc rồi đơn phương bán tài sản cho người khác mà không chịu trách nhiệm thì quyền lợi của khách hàng cũng không được bảo vệ.

Do đó, vấn đề là xây dựng mức trách nhiệm đủ ràng buộc nhưng không quá mức.

Cần cân bằng trách nhiệm của cả người mua và chủ đầu tư

Các quy định về phạt cọc không nên chỉ tập trung vào trường hợp người mua vi phạm.

Nếu chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện giao dịch, thay đổi giá bán, không bảo đảm điều kiện pháp lý hoặc vi phạm các cam kết trong thỏa thuận, trách nhiệm đối với khách hàng cũng phải được xác định rõ.

Nguyên tắc xử lý cần bảo đảm tính tương xứng giữa hai bên.

Nếu người mua phải chịu mức phạt lớn khi vi phạm nhưng chủ đầu tư chỉ phải hoàn trả tiền cọc khi không thực hiện cam kết, hợp đồng có thể tạo ra sự mất cân bằng.

Bộ luật Dân sự đã có quy định về đặt cọc

Một hướng được đề xuất là làm rõ việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự đối với đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được pháp luật dân sự quy định.

Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản có đặc thù là giá trị giao dịch rất lớn và hợp đồng thường được doanh nghiệp soạn sẵn cho số lượng lớn khách hàng.

Do đó, một số ý kiến cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần có quy định riêng nhằm bảo vệ tốt hơn người mua.

Bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn

Một khoản phạt tương đối nhỏ tính theo tỷ lệ phần trăm có thể trở thành số tiền rất lớn khi áp dụng cho bất động sản.

Ví dụ, với căn hộ 10 tỷ đồng, chỉ 5% giá trị giao dịch đã tương đương 500 triệu đồng.

Nếu ngoài khoản tiền này còn có thêm phạt vi phạm hoặc bồi thường, tổng nghĩa vụ có thể ảnh hưởng đáng kể đến tài chính của người mua.

Đây là điểm khác biệt so với nhiều giao dịch tiêu dùng có giá trị thấp hơn.

Cần quy định rõ trường hợp được phạt cọc

Không phải mọi trường hợp giao dịch không tiếp tục đều nên được xử lý giống nhau.

Người mua có thể chủ động thay đổi quyết định nhưng cũng có trường hợp giao dịch không thể tiếp tục do dự án không đủ điều kiện, chủ đầu tư thay đổi thông tin hoặc phát sinh vấn đề pháp lý.

Nếu nguyên nhân không thuộc lỗi của khách hàng, việc áp dụng phạt cọc có thể không phù hợp.

Do đó, hợp đồng cần xác định rõ từng trường hợp bên nào bị xem là vi phạm và trách nhiệm tương ứng.

Không nên dùng thuật ngữ chung chung trong thỏa thuận

Những cụm từ như “không tiếp tục giao dịch”, “không hợp tác” hoặc “không hoàn thành thủ tục” có thể tạo ra nhiều cách hiểu.

Hợp đồng nên quy định cụ thể hành vi nào bị xem là vi phạm.

Ví dụ, người mua không đến ký hợp đồng sau khi đã được thông báo hợp lệ bao nhiêu lần, chậm thanh toán trong thời gian nào hoặc cung cấp hồ sơ không đúng cam kết.

Điều khoản càng rõ thì khả năng phát sinh tranh chấp càng thấp.

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại cần được phân biệt

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai khái niệm khác nhau.

Phạt vi phạm thường dựa trên mức đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong khi đó, bồi thường thiệt hại liên quan đến tổn thất thực tế phát sinh do hành vi vi phạm.

Nếu một hợp đồng đồng thời áp dụng cả phạt vi phạm và bồi thường, tổng trách nhiệm tài chính có thể tăng đáng kể.

Do đó, dự thảo luật cần xem xét cách xử lý khi nhiều loại nghĩa vụ cùng phát sinh.

Cần hạn chế việc chia nhỏ các khoản phạt

Nếu pháp luật chỉ giới hạn một khoản “phạt cọc”, doanh nghiệp có thể sử dụng các tên gọi khác như phí hành chính, phí xử lý hồ sơ, phí hủy giao dịch hoặc bồi thường cố định.

Khi đó, tổng nghĩa vụ của khách hàng vẫn có thể vượt xa mức giới hạn.

Vì vậy, chuyên gia đề xuất cần kiểm soát tổng số tiền người vi phạm phải chịu thay vì chỉ giới hạn tên gọi của một khoản.

Đây là cách hạn chế việc thiết kế hợp đồng để né quy định.

Chỉ được thu cọc khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh

Một điểm quan trọng của dự thảo là chủ đầu tư không được nhận tiền cọc quá sớm.

Bất động sản phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trước khi chủ đầu tư được ký thỏa thuận và thu tiền.

Quy định này hướng đến giải quyết tình trạng dự án mới chỉ có chủ trương hoặc đang làm thủ tục nhưng đã nhận tiền “giữ chỗ”, “thiện chí”, “đăng ký nguyện vọng” từ khách hàng.

Nếu những khoản tiền này thực chất nhằm bảo đảm quyền mua bất động sản, rủi ro cho khách hàng có thể tương tự đặt cọc.

Cần kiểm soát các khoản “giữ chỗ” biến tướng

Trên thị trường có nhiều tên gọi khác nhau như tiền giữ chỗ, booking, phiếu đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên.

Tên gọi của khoản tiền không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất pháp lý.

Nếu khách hàng chuyển tiền để được quyền lựa chọn và mua một bất động sản cụ thể trong tương lai, cơ quan quản lý cần xem xét bản chất giao dịch.

Nếu không kiểm soát, doanh nghiệp có thể tránh giới hạn 5% bằng cách sử dụng một loại thỏa thuận khác trước khi ký hợp đồng đặt cọc chính thức.

Không nên chuyển tiền cho môi giới nếu chưa rõ tư cách nhận cọc

Người mua cũng cần xác định ai là bên trực tiếp nhận tiền.

Đơn vị môi giới không mặc nhiên có quyền nhận đặt cọc thay cho chủ đầu tư.

Nếu tiền được chuyển vào tài khoản cá nhân của môi giới hoặc nhân viên bán hàng, rủi ro có thể tăng đáng kể.

Khách hàng nên yêu cầu xem văn bản ủy quyền hoặc tài liệu xác định rõ quyền nhận tiền của bên trung gian.

Nội dung chuyển khoản cũng cần ghi đúng mục đích và thông tin sản phẩm.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán

Việc dự thảo yêu cầu thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua giúp hạn chế tình trạng khách hàng đặt tiền trước nhưng chưa biết giá chính thức.

Nếu người mua chỉ được thông báo một khoảng giá dự kiến, đến khi ký hợp đồng chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá cao hơn đáng kể.

Khách hàng lúc này phải lựa chọn giữa việc chấp nhận giá mới hoặc mất tiền cọc.

Quy định giá ngay từ đầu giúp giảm rủi ro này.

Cần ghi rõ các khoản phí khác ngoài giá bán

Ngoài giá bất động sản, khách hàng có thể phải thanh toán thêm phí quản lý, phí bảo trì, thuế, lệ phí hoặc những khoản liên quan khác.

Thỏa thuận đặt cọc nên xác định rõ khoản nào đã nằm trong giá và khoản nào chưa bao gồm.

Nếu không, tổng chi phí thực tế có thể cao hơn đáng kể so với con số khách hàng được giới thiệu khi đặt cọc.

Người mua cần kiểm tra điều kiện mở bán trước khi đặt cọc

Một trong những khuyến nghị quan trọng là không chỉ dựa vào lời giới thiệu của nhân viên kinh doanh.

Người mua nên kiểm tra văn bản xác nhận bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đây là căn cứ quan trọng để xác định chủ đầu tư đã có thể thực hiện hoạt động bán hàng.

Nếu dự án chưa đủ điều kiện, khách hàng nên thận trọng với yêu cầu chuyển tiền dưới bất kỳ tên gọi nào.

Không nên đặt cọc chỉ vì áp lực “sắp hết căn”

Một số chiến dịch bán hàng tạo cảm giác sản phẩm sắp hết hoặc giá chuẩn bị tăng để thúc đẩy khách hàng chuyển tiền nhanh.

Trong khi đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và việc kiểm tra hồ sơ cần thời gian.

Người mua không nên bỏ qua bước đọc hợp đồng và xác minh pháp lý chỉ vì lo mất cơ hội.

Một quyết định đặt cọc nhanh có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài nếu sau đó phát hiện điều khoản bất lợi.

Đọc kỹ điều khoản hoàn trả tiền cọc

Thỏa thuận cần quy định rõ trong trường hợp nào khách hàng được nhận lại tiền cọc.

Ví dụ, dự án không đủ điều kiện ký hợp đồng, chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ theo cam kết hoặc có thay đổi đáng kể về sản phẩm.

Thời hạn hoàn tiền cũng nên được ghi rõ.

Nếu chỉ quy định “sẽ hoàn trả” mà không có thời gian cụ thể, khách hàng có thể phải chờ lâu.

Cần quy định thời gian ký hợp đồng chính thức

Đặt cọc chỉ là bước trước khi các bên ký hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Do đó, thỏa thuận cần xác định thời điểm hoặc thời hạn dự kiến ký hợp đồng chính thức.

Nếu thời hạn kéo dài không giới hạn, tiền của khách hàng có thể bị giữ trong thời gian dài mà giao dịch chưa hoàn tất.

Người mua cũng khó chủ động kế hoạch tài chính.

Chủ đầu tư phải minh bạch mẫu hợp đồng trước khi nhận cọc

Một vấn đề có thể được cân nhắc là yêu cầu khách hàng được tiếp cận dự thảo hợp đồng mua bán trước hoặc cùng thời điểm đặt cọc.

Nếu người mua chỉ được xem hợp đồng sau khi đã chuyển tiền, khả năng thương lượng hoặc rút khỏi giao dịch bị hạn chế.

Khách hàng có thể phát hiện nhiều điều khoản không phù hợp nhưng phải chấp nhận để tránh mất cọc.

Việc cung cấp mẫu hợp đồng sớm sẽ giúp quyết định đặt cọc được đưa ra trên cơ sở đầy đủ thông tin hơn.

Điều khoản phạt cần được trình bày dễ nhận biết

Các điều khoản liên quan đến mất tiền cọc, phạt vi phạm và bồi thường có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua.

Do đó, chúng không nên được đặt trong những phần khó nhận biết hoặc sử dụng ngôn ngữ quá phức tạp.

Một hướng có thể nghiên cứu là yêu cầu những điều khoản này được trình bày rõ, tách biệt và khách hàng xác nhận đã đọc.

Điều này giúp giảm tranh chấp về việc người mua không được thông tin đầy đủ.

Hợp đồng mẫu cần bảo đảm cân bằng quyền lợi

Doanh nghiệp thường sử dụng một mẫu hợp đồng cho hàng trăm hoặc hàng nghìn khách hàng.

Nếu mẫu hợp đồng có điều khoản bất cân xứng, phạm vi ảnh hưởng rất lớn.

Cơ quan quản lý vì vậy cần tiếp tục rà soát các điều khoản mẫu, đặc biệt những nội dung liên quan đến đặt cọc, chấm dứt giao dịch và trách nhiệm tài chính.

Doanh nghiệp cũng cần xây dựng hợp đồng theo hướng dễ hiểu và cân bằng hơn.

Chủ đầu tư cũng cần được bảo vệ trước hành vi đầu cơ giữ chỗ

Ở chiều ngược lại, việc giới hạn quá thấp trách nhiệm của khách hàng cũng có thể phát sinh rủi ro.

Một số người có thể đặt cọc nhiều sản phẩm nhằm giữ quyền mua rồi chuyển nhượng cơ hội hoặc rút khỏi giao dịch khi thị trường thay đổi.

Điều này làm ảnh hưởng kế hoạch bán hàng và dòng tiền của dự án.

Do đó, đặt cọc vẫn cần có mức ràng buộc đủ để ngăn hành vi đặt chỗ thiếu nghiêm túc.

Ngưỡng phạt cần tương xứng với thiệt hại

Một phương án được chuyên gia đề cập là xây dựng ngưỡng tối đa nhưng vẫn cho phép bên bị vi phạm yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế trong những trường hợp phù hợp.

Tuy nhiên, thiệt hại phải có căn cứ chứng minh.

Không nên mặc định một khoản bồi thường rất lớn mà không liên quan đến tổn thất thực tế.

Cách tiếp cận này có thể giúp bảo vệ bên bị vi phạm nhưng vẫn hạn chế việc lạm dụng điều khoản phạt.

Cần làm rõ trách nhiệm khi ngân hàng từ chối cho vay

Nhiều người mua căn hộ phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.

Nếu sau khi đặt cọc, khách hàng không được ngân hàng phê duyệt khoản vay thì vấn đề xử lý tiền cọc thường dễ phát sinh tranh chấp.

Thỏa thuận nên quy định rõ việc không được vay có được xem là lý do miễn trách nhiệm hay không.

Nếu chủ đầu tư hoặc đơn vị bán hàng đã cam kết hỗ trợ vay nhưng khoản vay không được chấp thuận, trách nhiệm của các bên cũng cần được xác định rõ.

Tránh quảng cáo “cam kết vay được” khi chưa có xác nhận

Môi giới có thể sử dụng thông tin như “hỗ trợ vay 70%” hoặc “chắc chắn được ngân hàng duyệt” để thúc đẩy khách hàng đặt cọc.

Tuy nhiên, quyết định cho vay cuối cùng phụ thuộc vào ngân hàng và hồ sơ tài chính của từng khách hàng.

Người mua nên yêu cầu xác minh chính sách tín dụng trước khi ký thỏa thuận.

Không nên coi lời cam kết miệng của nhân viên bán hàng là bảo đảm chắc chắn.

Tranh chấp cọc thường xảy ra trước khi ký hợp đồng mua bán

Giai đoạn đặt cọc là thời điểm giao dịch chưa hoàn tất nhưng khách hàng đã chuyển một khoản tiền đáng kể.

Nếu các điều khoản không rõ ràng, đây có thể trở thành điểm phát sinh tranh chấp.

Những vấn đề thường gặp gồm thay đổi giá, thay đổi diện tích, không được vay, chậm ký hợp đồng hoặc dự án chưa đủ pháp lý.

Việc chuẩn hóa quy định đặt cọc có thể giúp hạn chế tranh chấp ngay từ đầu.

Quy định 5% có thể giúp giảm huy động vốn trá hình

Nếu chủ đầu tư chỉ được nhận tối đa 5% và chỉ sau khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, khả năng sử dụng tiền cọc như một hình thức huy động vốn sớm có thể được hạn chế.

Trong giai đoạn trước, một số dự án nhận lượng tiền lớn từ khách hàng khi thủ tục còn chưa hoàn tất.

Nếu dự án bị đình trệ, việc hoàn tiền có thể gặp khó khăn.

Quy định mới hướng đến việc tách rõ tiền cọc bảo đảm giao dịch với hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp.

Cần quy định chế tài nếu thu cọc vượt 5%

Để giới hạn 5% có hiệu quả, pháp luật cần đi kèm chế tài đủ rõ đối với chủ đầu tư vi phạm.

Nếu doanh nghiệp thu vượt nhưng mức xử phạt thấp hơn lợi ích thu được, quy định có thể không đủ sức răn đe.

Ngoài xử phạt hành chính, cần làm rõ trách nhiệm hoàn trả tiền và xử lý hợp đồng.

Cần kiểm soát cả đơn vị phân phối

Chủ đầu tư có thể không trực tiếp thu tiền mà để đơn vị phân phối hoặc môi giới ký thỏa thuận với khách hàng.

Nếu luật chỉ kiểm soát hành vi của chủ đầu tư mà không điều chỉnh đầy đủ bên trung gian, có thể xuất hiện kẽ hở.

Do đó, trách nhiệm của đơn vị môi giới, sàn giao dịch và người hành nghề cũng cần được xác định.

Người mua nên lưu giữ toàn bộ chứng từ

Khi đặt cọc, khách hàng cần lưu thỏa thuận, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, thông tin quảng cáo và trao đổi với nhân viên bán hàng.

Nếu phát sinh tranh chấp, những tài liệu này giúp xác định nội dung các bên đã cam kết.

Không nên giao tiền mặt mà không có chứng từ hoặc chuyển khoản vào tài khoản không xác định rõ chủ thể.

Không ký nếu còn điều khoản chưa hiểu

Giá trị hợp đồng bất động sản có thể tương đương nhiều năm thu nhập của một gia đình.

Do đó, khách hàng có quyền dành thời gian đọc kỹ trước khi ký.

Nếu có thuật ngữ hoặc điều khoản không hiểu, nên yêu cầu giải thích hoặc tham khảo ý kiến của người có chuyên môn.

Không nên ký chỉ dựa trên lời giải thích miệng rằng điều khoản “chỉ là thủ tục”.

Cần hướng dẫn cụ thể về tổng nghĩa vụ tài chính

Theo TS Trần Xuân Lượng, cơ quan quản lý nên nghiên cứu quy định rõ hơn về mức phạt, bồi thường và tổng nghĩa vụ phát sinh khi vi phạm.

Đây là điểm giúp giới hạn đặt cọc 5% thực sự phát huy tác dụng.

Nếu tổng trách nhiệm được kiểm soát hợp lý, người mua có thể biết trước mức rủi ro tối đa trước khi ký thỏa thuận.

Doanh nghiệp cũng có một khung pháp lý rõ để xây dựng hợp đồng.

Quy định phải áp dụng cân bằng cho cả hai bên

Một khung pháp lý tốt không chỉ bảo vệ khách hàng mà cũng cần bảo đảm quyền chính đáng của chủ đầu tư.

Nếu người mua vi phạm cam kết, doanh nghiệp có quyền được bù đắp thiệt hại hợp lý.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư vi phạm, khách hàng cũng phải được hoàn trả tiền và nhận mức bồi thường tương xứng.

Tính đối xứng này giúp tăng niềm tin và giảm tranh chấp.

Không nên để phạt cọc trở thành nguồn thu

Mục đích của đặt cọc là bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải tạo ra một nguồn doanh thu riêng cho một bên.

Nếu hợp đồng được thiết kế theo cách chủ đầu tư hưởng lợi lớn khi khách hàng không tiếp tục mua, mục đích của cơ chế đặt cọc có thể bị biến dạng.

Do đó, mức phạt nên hướng đến bù đắp rủi ro và bảo đảm cam kết chứ không khuyến khích việc chấm dứt giao dịch.

Dự thảo vẫn có thể tiếp tục được điều chỉnh

Quy định giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% hiện nằm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình thảo luận, tiếp thu và hoàn thiện của cơ quan soạn thảo và Quốc hội.

Do đó, người dân và doanh nghiệp cần phân biệt giữa đề xuất trong dự thảo và quy định pháp luật đã có hiệu lực.

Thị trường cần một cơ chế đặt cọc minh bạch hơn

Việc giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% có thể là bước quan trọng để bảo vệ người mua bất động sản và hạn chế huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện.

Tuy nhiên, để chính sách có hiệu quả, pháp luật cần đi xa hơn việc kiểm soát khoản tiền ban đầu.

Mức phạt, bồi thường, phí và tổng nghĩa vụ tài chính khi vi phạm cũng cần được thiết kế minh bạch, hợp lý và cân bằng giữa các bên.

Khi người mua có thể biết rõ ngay từ đầu số tiền tối đa có thể mất và trường hợp nào phát sinh trách nhiệm, nguy cơ tranh chấp sẽ giảm đáng kể.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng có khuôn khổ rõ ràng để sử dụng đặt cọc đúng chức năng là bảo đảm một giao dịch nghiêm túc, thay vì biến khoản tiền này thành công cụ tạo áp lực tài chính lên khách hàng.