Quy định thuế mới cho cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026

Từ năm 2026, các hộ gia đình và cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản cần chú ý thực hiện đúng các quy định mới về thuế và kê khai. Theo cơ quan thuế, việc tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn giúp hoạt động cho thuê diễn ra minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của chính người kinh doanh.

Doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế?

Theo quy định mới, nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê bất động sản phụ thuộc vào tổng doanh thu trong năm.

Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống/năm:
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên/năm:
Cá nhân phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

Cách tính thuế cụ thể như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Ngưỡng 500 triệu đồng được xem là mức miễn thuế đối với thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân.

Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê

Nếu cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, quy định cho phép khấu trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

Mức khấu trừ 500 triệu đồng chỉ được áp dụng tổng cộng cho tất cả hợp đồng cho thuê trong năm.

Cá nhân có thể lựa chọn hợp đồng cho thuê nào được áp dụng mức khấu trừ để tối ưu nghĩa vụ thuế.

Trong trường hợp hợp đồng cho thuê chưa sử dụng hết mức khấu trừ 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục áp dụng phần còn lại cho các hợp đồng khác cho đến khi đủ mức khấu trừ.

Ai phải thực hiện kê khai thuế?

Việc kê khai thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản có thể được thực hiện theo hai hình thức.

Cá nhân trực tiếp kê khai

Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản cho cá nhân khác thuê, người cho thuê phải tự kê khai và nộp thuế trực tiếp với cơ quan thuế.

Tổ chức thuê khai thuế thay

Nếu bên thuê là tổ chức và trong hợp đồng có thỏa thuận về việc khai thuế thay và nộp thuế thay, tổ chức thuê sẽ thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho cá nhân cho thuê.

Hồ sơ khai thuế cần chuẩn bị

Đối với cá nhân trực tiếp kê khai thuế, hồ sơ bao gồm:

Tờ khai thuế hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS

Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS

Trường hợp tổ chức thuê thực hiện kê khai thay, hồ sơ sẽ sử dụng:

Tờ khai Mẫu số 01/TCKT

Phụ lục bảng kê cá nhân cho thuê bất động sản Mẫu số 02/BK-KTBĐS

Các biểu mẫu này được quy định trong Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân cho thuê bất động sản có thể lựa chọn một trong hai hình thức kê khai thuế.

Khai thuế hai lần trong năm:

Lần 1: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế

Lần 2: Chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo

Khai thuế một lần trong năm:

Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất 31/1 của năm sau

Trong trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, thời hạn nộp hồ sơ được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế cần được nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa phương khác nhau, người cho thuê có thể:

Lập một hồ sơ khai thuế tổng hợp

Chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ

Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải được xác định theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Cần tuân thủ để tránh rủi ro pháp lý

Cơ quan thuế khuyến cáo cá nhân và hộ gia đình có hoạt động cho thuê bất động sản cần tuân thủ đầy đủ quy định về đăng ký kinh doanh và nghĩa vụ thuế.

Việc kê khai đúng và đầy đủ không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.