Siết tín dụng bất động sản 2026: Ngân hàng đối mặt áp lực thanh khoản

Triển vọng ngành ngân hàng Việt Nam trong năm 2026 được đánh giá ở mức “tích cực vừa phải”, với mức tăng trưởng lợi nhuận trước thuế dự kiến khoảng 16% so với cùng kỳ, theo báo cáo mới công bố của SSI Research. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội tăng trưởng từ nhu cầu vốn của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng cũng đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là áp lực thanh khoản và việc siết tín dụng bất động sản.

Lợi nhuận ngành ngân hàng tăng trưởng trong năm 2025

Theo báo cáo, trong năm 2025 ngành ngân hàng vẫn duy trì mức tăng trưởng lợi nhuận khá tích cực, đạt khoảng 18,9% so với cùng kỳ, dù biên lãi thuần (NIM) có xu hướng thu hẹp.

Kết quả này chủ yếu nhờ:

Quy mô tín dụng mở rộng mạnh

Thu nhập ngoài lãi phục hồi

Hoạt động thu hồi nợ xấu tăng mạnh

Trong đó, thu nhập từ hoạt động khác – chủ yếu là thu hồi nợ xấu đã xử lý – đạt hơn 58 nghìn tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 34% tổng thu nhập ngoài lãi của toàn ngành.

Bên cạnh đó, tín dụng bán lẻ cũng ghi nhận mức tăng trưởng tốt, đặc biệt là cho vay mua nhà, góp phần thúc đẩy tăng trưởng dư nợ trong hệ thống ngân hàng.

Tín dụng bất động sản dự báo hạ nhiệt

Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, thấp hơn mức tăng thực tế 19,1% của năm 2025.

Đáng chú ý, các quy định điều hành mới được áp dụng nhằm kiểm soát chặt hơn dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó:

Tốc độ tăng tín dụng sẽ được kiểm soát theo từng quý

Tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng

Các chuyên gia dự báo tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ tăng trưởng có chọn lọc, thay vì tăng mạnh như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực đóng góp lớn vào dư nợ của hệ thống ngân hàng, do đó mọi thay đổi chính sách liên quan đến lĩnh vực này đều có tác động đáng kể đến tăng trưởng toàn ngành.

Áp lực thanh khoản tiếp tục gia tăng

Ngoài yếu tố tín dụng, ngành ngân hàng cũng đang đối mặt với áp lực thanh khoản trong bối cảnh nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn ở mức cao.

Trong năm 2025, nhiều ngân hàng đã tái cơ cấu danh mục tín dụng theo hướng tăng cho vay trung và dài hạn, nhằm cải thiện lợi suất đầu ra và hỗ trợ biên lãi thuần.

Tuy nhiên, điều này khiến tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tăng lên, kéo theo nhu cầu huy động vốn lớn hơn.

Dù thanh khoản hệ thống được hỗ trợ thông qua:

Kênh thị trường mở của Ngân hàng Nhà nước

Tiền gửi Kho bạc Nhà nước

nhưng tình trạng căng thẳng thanh khoản vẫn chưa hoàn toàn được giải tỏa.

Biên lãi thuần (NIM) tiếp tục thu hẹp

Biên lãi thuần toàn ngành ngân hàng đã giảm xuống khoảng 3,1% vào cuối năm 2025, thấp hơn so với mức 3,4% của quý IV/2024.

SSI Research dự báo NIM có thể tiếp tục giảm nhẹ xuống khoảng 3,0% vào cuối năm 2026.

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau giữa các ngân hàng:

Ngân hàng có tỷ lệ CASA cao (tiền gửi không kỳ hạn lớn) có lợi thế về chi phí vốn và khả năng ổn định NIM tốt hơn

Ngân hàng phụ thuộc nhiều vào huy động thị trường có thể chịu áp lực chi phí vốn cao và NIM suy giảm kéo dài

Triển vọng ngành ngân hàng năm 2026

Nhìn chung, ngành ngân hàng Việt Nam trong năm 2026 vẫn được đánh giá có triển vọng tăng trưởng tích cực, nhờ nhu cầu vốn của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ tăng trưởng.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản, áp lực thanh khoản và biên lãi thuần suy giảm sẽ tiếp tục là những yếu tố thách thức đối với các ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, các tổ chức tín dụng được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng cao quản trị rủi ro, đa dạng hóa nguồn thu và tối ưu chi phí vốn, nhằm duy trì đà tăng trưởng ổn định trong giai đoạn tới.