Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản: Nguy cơ “phanh gấp” thị trường, người mua ở thực chịu thiệt

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Dù mục tiêu là hạn chế đầu cơ, nhưng nhiều chuyên gia cảnh báo chính sách này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng đóng băng và tác động tiêu cực đến người mua nhà ở thực.

1. Rủi ro dòng tiền bị chặn, thị trường dễ “đóng băng”

Theo ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, việc áp thuế cao cho chuyển nhượng trong thời gian ngắn sẽ khiến các nhà đầu tư hạn chế tham gia thị trường. Điều này làm giảm lượng giao dịch, gây tắc nghẽn thanh khoản và khiến nhiều dự án khó bán.
Ngoài ra, khi nguồn vốn đầu tư rút khỏi thị trường, chủ đầu tư sẽ mất nhiều năm mới bán hết sản phẩm, chi phí tài chính và lãi vay đội lên, kéo giá bất động sản sơ cấp tăng. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư cũng sẽ cộng thêm khoản thuế vào giá bán, khiến giá nhà leo thang.
Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch DTJ Group cho rằng, thuế là công cụ điều tiết thị trường, nhưng mức thuế quá cao và áp dụng đột ngột sẽ khiến lợi nhuận kỳ vọng sụt giảm, buộc nhà đầu tư chuyển sang vàng, chứng khoán, làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản.

2. Thị trường phục hồi chậm, thời điểm áp dụng chưa phù hợp

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh miền Nam, Property Guru Việt Nam, ví chính sách này như “phanh gấp” khi thị trường mới bắt đầu phục hồi. Ông dẫn khảo sát cho thấy 59% người mua bất động sản là để đầu tư, trong đó 39% có ý định bán trong vòng 1 năm.
Nhóm lướt sóng – vốn chiếm tỷ trọng lớn – sẽ bị ảnh hưởng mạnh nếu áp mức thuế 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm. Điều này khiến họ rút lui, làm giảm thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp.

3. Nguy cơ thiếu nguồn cung và tăng giá

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cảnh báo, nếu nhà đầu tư giữ tài sản lâu để tránh thuế, nguồn cung trên thị trường thứ cấp sẽ khan hiếm. Nếu không bổ sung nguồn cung mới, giá nhà có thể tiếp tục tăng.
Một số lãnh đạo doanh nghiệp cũng lo ngại mức thuế 10% sẽ gây sốc, khiến các bên giao dịch “hai giá” để lách luật, gây thất thu ngân sách và rủi ro pháp lý.

4. Kiến nghị lộ trình và mức thuế hợp lý hơn

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất mức thuế linh hoạt:
Dưới 1 năm: 10%
Từ 1–<2 năm: 6%
Từ 2–<5 năm: 4%
Từ 5 năm trở lên hoặc nhận thừa kế: 2%
Ông Lê Viết Hải – Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình – cũng cho rằng thuế suất ban đầu nên thấp (khoảng 5%), rồi tăng dần để thị trường thích nghi, tránh gây “sốc”.

5. Quy định trong dự thảo mới

Theo dự thảo, thu nhập tính thuế = Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý.
Nếu không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính theo giá bán nhân thuế suất, tùy thời gian nắm giữ.
Dưới 2 năm: 10%
Từ 2–<5 năm: 6%
Từ 5–<10 năm: 4%
Từ 10 năm trở lên hoặc thừa kế: 2%
Tóm lại, các chuyên gia đồng thuận rằng mục tiêu chống đầu cơ là cần thiết, nhưng cần lộ trình mềm dẻo, mức thuế hợp lý và thời điểm áp dụng phù hợp để không làm thị trường bất động sản – vốn đang phục hồi chậm – rơi vào trạng thái “đóng băng” và ảnh hưởng tiêu cực tới người mua ở thực.