Thu tiền thuê đất một lần, doanh nghiệp có được ghi nhận toàn bộ doanh thu?

Một vấn đề đang được nhiều doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp quan tâm là sau khi khách hàng thanh toán 100% tiền thuê đất một lần, được bàn giao đất trên thực địa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, liệu doanh nghiệp có được ghi nhận toàn bộ doanh thu ngay tại thời điểm bàn giao hay không. Nội dung này vừa được Bộ Tài chính hướng dẫn trên cơ sở các quy định hiện hành về kế toán doanh nghiệp.

Theo tình huống được đặt ra, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cho thuê lại quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng, khách hàng thanh toán toàn bộ tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được bàn giao đất thực tế, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có toàn quyền khai thác, sử dụng, thế chấp hoặc cho thuê lại theo quy định pháp luật. Sau khi bàn giao, doanh nghiệp không còn quyền kiểm soát đáng kể đối với tài sản đã giao.

Dựa trên bản chất giao dịch này, nhiều doanh nghiệp cho rằng phần lớn rủi ro và lợi ích đã được chuyển giao cho khách hàng, từ đó có thể đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Thông tư 99/2025/TT-BTC và các chuẩn mực kế toán hiện hành. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cho biết việc ghi nhận doanh thu không thể chỉ căn cứ vào việc đã thu tiền hay đã bàn giao thực địa mà phải đánh giá đầy đủ bản chất hợp đồng.

Theo hướng dẫn từ Bộ Tài chính, đối với các giao dịch phát sinh nghĩa vụ thực hiện trong hiện tại và tương lai, doanh thu phải được phân bổ theo giá trị hợp lý của từng nghĩa vụ và chỉ được ghi nhận khi nghĩa vụ tương ứng đã hoàn thành. Đối với trường hợp cho thuê tài sản mà doanh nghiệp nhận trước tiền của nhiều kỳ, số tiền này về nguyên tắc phải được phân bổ theo thời gian thuê, trừ khi bản chất hợp đồng cho thấy giao dịch thực chất là chuyển giao quyền kiểm soát tài sản.

Cơ quan quản lý cũng viện dẫn Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 về doanh thu và thu nhập khác. Theo đó, doanh thu bán hàng chỉ được ghi nhận khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện như doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích, không còn quyền kiểm soát tài sản, doanh thu xác định chắc chắn, có khả năng thu được lợi ích kinh tế và xác định được chi phí liên quan.

Bên cạnh đó, Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 về thuê tài sản cũng quy định quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp được phân loại là thuê hoạt động. Với các hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, số tiền nhận trước thường phải được phân bổ dần trong suốt thời gian thuê nếu hợp đồng không thể hiện rõ việc chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu.

Từ các căn cứ trên, Bộ Tài chính cho biết doanh nghiệp cần căn cứ vào toàn bộ điều khoản hợp đồng giữa Nhà nước với chủ đầu tư, giữa chủ đầu tư với khách hàng, các quy định của pháp luật đất đai và bản chất thực tế của giao dịch để xác định hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của chuẩn mực doanh thu hay chuẩn mực thuê tài sản.

Điều này đồng nghĩa, không phải mọi trường hợp khách hàng trả tiền một lần và đã nhận bàn giao đất đều mặc nhiên được ghi nhận toàn bộ doanh thu ngay lập tức. Việc hạch toán một lần hay phân bổ nhiều kỳ sẽ phụ thuộc vào bản chất pháp lý của hợp đồng, mức độ chuyển giao quyền kiểm soát, quyền và nghĩa vụ còn lại của doanh nghiệp đối với khách hàng.

Giới chuyên môn đánh giá đây là vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến báo cáo tài chính, lợi nhuận và nghĩa vụ thuế của nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trong giai đoạn 2026 trở đi, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn, quỹ đất và hoạt động cho thuê khu công nghiệp đang tăng trưởng mạnh.