3 nguyên nhân khiến cung – cầu nhà ở xã hội mất cân đối

Dù chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu vẫn diễn ra tại nhiều đô thị lớn. Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân của thực trạng này xuất phát từ nhiều yếu tố liên quan đến cấu trúc thị trường, quỹ đất và thủ tục đầu tư.

Thông tin được ông Hà Quang Hưng – Cục Phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, bảo đảm công bằng thụ hưởng”.

Tiến độ chương trình nhà ở xã hội đang cải thiện

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện đang triển khai hơn 600 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 700.000 căn hộ, tương đương 70% mục tiêu của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Riêng trong năm 2025, số lượng căn hộ hoàn thành đạt 103.136 căn, lần đầu tiên vượt mốc 100.000 căn trong một năm và vượt chỉ tiêu được Thủ tướng giao.

So với giai đoạn 2023 – 2024, khi mỗi năm chỉ hoàn thành khoảng 40.000 – 50.000 căn, đây được xem là bước tiến đáng kể.

Bên cạnh đó, chỉ trong hai tháng đầu năm 2026, cả nước đã khởi công 28 dự án nhà ở xã hội với khoảng 21.000 căn hộ.

Hiện có khoảng 220 dự án với quy mô 215.000 căn đang triển khai, hướng tới mục tiêu đạt khoảng 125% kế hoạch vào năm 2026.

Nguyên nhân thứ nhất: Lệch phân khúc bất động sản

Theo Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến cung – cầu nhà ở xã hội mất cân đối là nguồn cung bất động sản tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu phát triển:

Căn hộ cao cấp

Bất động sản trung – cao cấp

Các dự án đô thị quy mô lớn

Trong khi đó, phân khúc nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp và trung bình lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Giá nhà thương mại liên tục tăng cao đã khiến nhiều người dân không còn khả năng tiếp cận nhà ở, từ đó gia tăng áp lực lên nhu cầu nhà ở xã hội.

Nguyên nhân thứ hai: Hạn chế về quỹ đất

Một nguyên nhân quan trọng khác là quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội chưa đáp ứng yêu cầu.

Dù nhiều địa phương đã bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhưng phần lớn các khu đất này:

Nằm xa trung tâm đô thị

Hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện

Thiếu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, dịch vụ

Điều này khiến các dự án nhà ở xã hội kém hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.

Nguyên nhân thứ ba: Thủ tục đầu tư phức tạp

Theo Bộ Xây dựng, trước đây thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, làm chậm tiến độ phát triển nguồn cung.

Các bước như:

Lựa chọn chủ đầu tư

Phê duyệt dự án

Hoàn thiện thủ tục pháp lý

Tiếp cận nguồn vốn

thường mất nhiều thời gian, khiến nhiều dự án không thể triển khai nhanh như kỳ vọng.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù, giúp tháo gỡ dần các vướng mắc này.

Kỳ vọng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới

Theo Bộ Xây dựng, việc cải cách thủ tục hành chính, bổ sung nguồn vốn tín dụng và đẩy mạnh phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội sẽ giúp tăng tốc nguồn cung trong những năm tới.

Nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và tạo sự cân bằng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.