Danh mục chủ nợ Novaland dày đặc: Áp lực nợ hơn 67.000 tỷ đồng

Novaland đang bước vào giai đoạn quan trọng của quá trình tái cấu trúc tài chính khi tổng dư nợ đã vượt mốc 67.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, cấu trúc chủ nợ ngày càng trở nên phức tạp với sự tham gia của ngân hàng, trái phiếu và các quỹ đầu tư quốc tế, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp.

Cấu trúc nợ thay đổi: Giảm ngắn hạn, tăng dài hạn

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ của Novaland đạt 67.191 tỷ đồng. Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển trong cấu trúc nợ:

Nợ ngắn hạn giảm 14,8% xuống còn 31.518 tỷ đồng

Nợ dài hạn tăng 45,1% lên 35.673 tỷ đồng

Chiến lược này cho thấy doanh nghiệp đang chủ động kéo dài kỳ hạn trả nợ nhằm giảm áp lực thanh toán trước mắt. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc gia tăng phụ thuộc vào nguồn vốn dài hạn và chi phí tài chính cao hơn.

Ngân hàng trở thành chủ nợ lớn nhất

Dư nợ vay ngân hàng của Novaland đã tăng mạnh lên 27.181 tỷ đồng, chiếm gần 40% tổng nghĩa vụ tài chính.

Một số ngân hàng lớn đang cấp tín dụng gồm:

VPBank: hơn 8.000 tỷ đồng

MB: gần 7.900 tỷ đồng

TPBank: hơn 3.600 tỷ đồng

VietinBank, MSB: mỗi ngân hàng khoảng 2.000 tỷ đồng

Các khoản vay này chủ yếu gắn với từng dự án cụ thể như Cát Lái, Hồ Tràm, Tiến Thành… với lãi suất dao động từ 8,5% đến hơn 10%, thậm chí có khoản lên tới 15,5%/năm.

Điểm tích cực là một số khoản vay có thời gian ân hạn gốc, giúp giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, rủi ro vẫn lớn khi nhiều khoản yêu cầu thanh toán gốc một lần khi đến hạn.

Trái phiếu và quỹ đầu tư: Chi phí vốn cao

Ở kênh trái phiếu, dư nợ hiện còn khoảng 25.000 tỷ đồng, chiếm 37% tổng nghĩa vụ tài chính.

Các trái chủ lớn gồm:

UBS (Singapore): hơn 8.000 tỷ đồng

Chứng khoán Dầu khí, SSI, MB, BIDV

Dù Novaland đã giảm quy mô trái phiếu và không phát hành mới trong năm 2025, áp lực đáo hạn vẫn rất lớn:

Khoảng 14.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2026

Lãi suất duy trì mức cao từ 10,5% – 11,5%

Song song, doanh nghiệp còn vay gần 15.000 tỷ đồng từ các quỹ đầu tư và tổ chức tài chính quốc tế. Đây là nhóm vốn có chi phí cao, thường đi kèm điều kiện khắt khe:

Lợi suất 13,5% – 14%

Có tài sản đảm bảo hoặc quyền chuyển đổi cổ phần

Một số khoản vay mang tính “lai” giữa nợ và vốn, cho phép chuyển đổi thành cổ phiếu NVL, cho thấy mức độ linh hoạt nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro pha loãng.

Áp lực dòng tiền và nghĩa vụ đáo hạn

Trong năm 2026, Novaland sẽ phải đối mặt với:

4.730 tỷ đồng nợ ngắn hạn đến hạn

Hơn 14.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn

Đây là áp lực rất lớn trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn và việc bán hàng vẫn gặp nhiều thách thức.

Việc hợp tác với LPBank cho thấy nỗ lực mở rộng nguồn vốn và cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần trong bài toán tổng thể.

Tín hiệu phục hồi nhưng chưa bền vững

Kết quả kinh doanh năm 2025 ghi nhận:

Doanh thu: 6.965 tỷ đồng

Lợi nhuận sau thuế: 1.819 tỷ đồng

Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận đến từ hoàn nhập dự phòng. Nếu loại bỏ yếu tố này, doanh nghiệp vẫn có thể ghi nhận lỗ.

Dù vậy, hoạt động cốt lõi đã có dấu hiệu cải thiện, với:

952 sản phẩm được bàn giao

Dòng tiền thu về gần 3.000 tỷ đồng

Triển vọng và bài toán cốt lõi

Giai đoạn 2026–2030, Novaland đặt kế hoạch:

Bàn giao gần 36.500 sản phẩm

Doanh thu kỳ vọng hàng chục nghìn tỷ đồng

Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là:

Tốc độ triển khai dự án

Khả năng bán hàng

Kiểm soát đòn bẩy tài chính

Kết luận: Dòng tiền là chìa khóa sống còn

Danh mục chủ nợ dày đặc cho thấy Novaland đang ở giai đoạn “cân não” giữa tái cấu trúc và duy trì vận hành. Dù đã có những tín hiệu phục hồi, bài toán lớn nhất vẫn là dòng tiền và khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Nếu kiểm soát tốt, doanh nghiệp có thể phục hồi từ năm 2026. Ngược lại, áp lực nợ lớn vẫn là rủi ro đáng kể trong trung và dài hạn.