Thị trường bất động sản 2026: Dịch chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực?

Năm 2026 được dự báo là giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS), với xu hướng dịch chuyển rõ nét sang nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Sự thay đổi này không chỉ tác động đến cung – cầu mà còn định hình lại chiến lược đầu tư, phát triển dự án và quản lý thị trường theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Tái cấu trúc sau chu kỳ tăng nóng

Theo thống kê của VARS, năm 2025 tổng nguồn cung nhà ở đạt hơn 128.000 sản phẩm mới, tăng 88% so với năm 2024 – mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025. Riêng quý IV/2025 ghi nhận 42.000 sản phẩm mới, tăng mạnh so với cùng kỳ. Tổng số giao dịch đạt 88.000, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 68%.

Tuy nhiên, nửa cuối năm 2025, giá căn hộ và đất nền đã tiệm cận ngưỡng “đỉnh”, vượt khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực. Thanh khoản bắt đầu suy giảm, lãi suất tín dụng cao khiến dòng tiền đầu cơ ngắn hạn gặp khó khăn.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và biên lợi nhuận lướt sóng thu hẹp, thị trường buộc phải tự điều chỉnh. Nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, chuyển sang chiến lược trung và dài hạn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Hạ tầng dẫn dắt xu hướng dịch chuyển dân cư

Các chuyên gia nhận định, bất động sản năm 2026 sẽ “ăn theo” hạ tầng giao thông, công nghiệp, thương mại và cấu trúc dân cư.

Tại Hà Nội, kế hoạch giãn dân khoảng 860.000 người ra khỏi khu vực bên trong Vành đai 3 trong giai đoạn 2026 – 2035 được xem là động lực quan trọng. Người dân có thể chuyển tới các khu đô thị mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, nơi được đầu tư hạ tầng kết nối mạnh mẽ như Vành đai 4, Vành đai 3,5 hay các cầu vượt sông.

Tương tự, tại TP.HCM, xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven và các địa phương lân cận như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch ngày càng rõ nét. Quỹ đất nội đô hạn hẹp, giá cao và chi phí sinh hoạt đắt đỏ khiến người dân tìm kiếm không gian sống mới phù hợp hơn.

Hạ tầng kết nối như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành hay các tuyến vành đai đang tạo “lợi ích kép”: vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, vừa hình thành các cộng đồng dân cư thực, chuyển dịch từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu ở thật.

Phục hồi có chọn lọc, không bùng nổ diện rộng

Các chuyên gia cho rằng, năm 2026 thị trường BĐS sẽ phục hồi có chọn lọc thay vì bùng nổ đồng loạt. Nhà đầu tư sau chu kỳ điều chỉnh đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến pháp lý minh bạch, tiến độ hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Xu hướng này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, cân đối cơ cấu phân khúc thay vì chạy theo cao cấp hóa hoặc đầu cơ quỹ đất.

Tăng nguồn cung và minh bạch hóa thị trường

Cơ quan quản lý xác định mục tiêu năm 2026 là hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy nguồn cung đa dạng phân khúc nhằm bình ổn cung – cầu và giảm áp lực tăng giá.

Đáng chú ý, đề xuất thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được kỳ vọng tạo một “sàn giao dịch chính thống”, vận hành trên hệ thống dữ liệu minh bạch, kiểm soát rủi ro.

Song song đó, việc vận hành đồng bộ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS sẽ giúp chuẩn hóa dữ liệu dự án, pháp lý, tiến độ và giao dịch. Đây được xem là nền tảng để hạn chế đầu cơ, thao túng giá và củng cố niềm tin thị trường.

Hướng tới phát triển bền vững

Sự kết hợp giữa hoàn thiện pháp luật, tăng nguồn cung và minh bạch thông tin được đánh giá là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản 2026 phát triển ổn định, bền vững.

Thị trường có thể không còn những “cơn sốt” diện rộng như trước, nhưng thay vào đó là một cấu trúc lành mạnh hơn, nơi nhu cầu ở thực đóng vai trò trung tâm. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để bất động sản thực sự trở thành nền tảng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội trong dài hạn.