Quy hoạch Trung tâm Tài chính Quốc tế 898ha tác động bất động sản TP.HCM

Trung tâm Tài chính Quốc tế mở ra chu kỳ phát triển đô thị mới

Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP.HCM, với phạm vi nghiên cứu quy hoạch khoảng 898ha, được kỳ vọng tạo ra động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản thành phố trong dài hạn.

Không chỉ là nơi tập trung các hoạt động tài chính, ngân hàng và đầu tư quốc tế, trung tâm còn được dự báo làm gia tăng nhu cầu đối với văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp, căn hộ hạng sang và các dịch vụ phục vụ đội ngũ chuyên gia nước ngoài.

Dòng vốn, doanh nghiệp và nhân lực chất lượng cao tập trung về khu vực trung tâm tài chính có thể từng bước tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành các cụm thương mại – dịch vụ có giá trị lớn và tạo thêm động lực phát triển cho khu vực trung tâm hiện hữu cùng đô thị mới Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, tác động thực tế đến thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, khả năng hoàn thiện hạ tầng, cơ chế vận hành trung tâm tài chính và tình hình kinh tế trong từng giai đoạn.

Quy mô Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM khoảng 898ha

Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam được định hướng phát triển theo mô hình “Một trung tâm – Hai điểm đến”, trong đó TP.HCM đóng vai trò trung tâm tài chính toàn diện và cửa ngõ kết nối dòng vốn quốc tế.

Đà Nẵng được định hướng phối hợp phát triển một số lĩnh vực tài chính chuyên biệt, qua đó hình thành hệ thống có sự liên kết và bổ trợ giữa hai địa phương.

Tại TP.HCM, phạm vi nghiên cứu quy hoạch Trung tâm Tài chính Quốc tế có tổng diện tích khoảng 898ha. Trong đó, khu đất khoảng 9,2ha tại đô thị mới Thủ Thiêm được xác định là khu vực lõi ưu tiên phát triển trong giai đoạn đầu.

Việc lựa chọn Thủ Thiêm làm một trong những khu vực trọng tâm xuất phát từ lợi thế về quỹ đất, vị trí nằm đối diện trung tâm hiện hữu qua sông Sài Gòn và khả năng kết nối với các dự án hạ tầng lớn.

Nếu được đầu tư đồng bộ, khu vực này có thể trở thành phần mở rộng của trung tâm thương mại – tài chính hiện nay, đồng thời tạo sự liên kết giữa khu vực Bến Thành, trung tâm Sài Gòn và đô thị mới Thủ Thiêm.

Thu hút doanh nghiệp tài chính và nguồn vốn quốc tế

Theo thông tin được công bố, tính đến tháng 3/2026, Trung tâm Tài chính Quốc tế đã thu hút hơn 500 doanh nghiệp đăng ký trở thành thành viên, cùng 13 thành viên sáng lập và đối tác chiến lược.

Tổng vốn đăng ký được đề cập đạt khoảng 9 tỷ USD.

Việc tập trung các tổ chức tài chính, ngân hàng, công ty công nghệ và quỹ đầu tư có thể tạo ra hệ sinh thái tài chính mới, hỗ trợ huy động và phân bổ vốn cho các ngành có giá trị gia tăng cao.

Những lĩnh vực được kỳ vọng hưởng lợi gồm công nghệ cao, bán dẫn, tài chính xanh, kinh tế số, đổi mới sáng tạo và dịch vụ tài chính chuyên sâu.

Khi số lượng doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế tăng lên, nhu cầu về không gian làm việc, nhà ở, lưu trú, mua sắm, giáo dục và chăm sóc sức khỏe cũng có thể gia tăng tương ứng.

Đây là cơ sở để các phân khúc bất động sản thương mại và nhà ở cao cấp phát triển, đặc biệt tại những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm tài chính.

Văn phòng hạng A có thể hưởng lợi sớm nhất

Văn phòng hạng A được đánh giá là phân khúc có khả năng phản ứng sớm trước sự hình thành của Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM.

Theo số liệu phân tích thị trường, tính đến quý I/2026, khu vực nằm trong phạm vi trung tâm tài chính có khoảng 438.000m² sàn văn phòng hạng A, chiếm gần 90% tổng nguồn cung văn phòng cao cấp của thành phố.

Tỷ trọng này cho thấy hoạt động thương mại – tài chính cao cấp hiện vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm hiện hữu và Thủ Thiêm.

Các dự án văn phòng hạng A mới được đưa vào thị trường trong giai đoạn 2020–2025 như The Nexus, Riverfront Financial Centre, Saigon Marina IFC, The Mett và The Hallmark đều nằm trong phạm vi được định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Việc các dự án mới tập trung tại cùng một khu vực có thể hình thành cụm văn phòng cao cấp tương đối hoàn chỉnh, giúp các doanh nghiệp tiếp cận thuận lợi hơn với đối tác, khách hàng và các dịch vụ hỗ trợ tài chính.

Giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm ở mức cao

Giá thuê văn phòng hạng A trong phạm vi trung tâm tài chính được ghi nhận ở mức trung bình khoảng 62 USD/m² mỗi tháng.

Mức giá này cao đáng kể so với nhiều tòa nhà văn phòng hạng A nằm ngoài khu vực trung tâm, phản ánh lợi thế về vị trí, khả năng kết nối và mức độ tập trung của các doanh nghiệp lớn.

Nhóm khách thuê chủ yếu hiện nay thuộc các lĩnh vực ngân hàng, tài chính, công nghệ và bảo hiểm. Diện tích thuê phổ biến của các doanh nghiệp lớn dao động từ khoảng 1.000–3.000m².

Khi Trung tâm Tài chính Quốc tế đi vào hoạt động, nhu cầu thuê văn phòng có thể tiếp tục tăng từ các tổ chức tài chính quốc tế, công ty quản lý tài sản, quỹ đầu tư, doanh nghiệp công nghệ tài chính và các đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, khả năng tăng giá thuê còn phụ thuộc vào nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy, tốc độ gia nhập thị trường của doanh nghiệp quốc tế và diễn biến chung của kinh tế toàn cầu.

Dự kiến bổ sung 290.000m² văn phòng hạng A đến năm 2030

Theo dự báo, khu vực Trung tâm Tài chính Quốc tế có thể được bổ sung khoảng 290.000m² sàn văn phòng hạng A đến năm 2030.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án được tái khởi động hoặc tiếp tục triển khai sau thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Trong tổng số 16 tòa nhà văn phòng được thống kê tại khu vực, có 12 công trình đạt các chứng chỉ công trình xanh.

Đây là một lợi thế trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia ngày càng quan tâm đến tiêu chuẩn môi trường, mức tiêu thụ năng lượng, sức khỏe người lao động và các cam kết phát triển bền vững.

Xu hướng doanh nghiệp dịch chuyển sang các tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, vị trí thuận lợi và tiêu chuẩn môi trường cao thường được gọi là “flight to quality”.

Xu hướng này có thể khiến các tòa nhà hiện đại tiếp tục thu hút khách thuê, trong khi những công trình cũ phải cải tạo để nâng cao khả năng cạnh tranh.

Thị trường bán lẻ cao cấp được kỳ vọng mở rộng

Sự xuất hiện của một trung tâm tài chính quy mô lớn không chỉ tạo nhu cầu về nơi làm việc mà còn thúc đẩy hoạt động mua sắm, ăn uống, giải trí và sử dụng dịch vụ.

Tại các trung tâm thương mại cao cấp ở khu vực trung tâm TP.HCM, tỷ lệ diện tích trống được ghi nhận ở mức dưới 5%.

Giá thuê mặt bằng tầng trệt tại một số vị trí có thể dao động từ khoảng 150–300 USD/m² mỗi tháng, cao hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác của thành phố.

Trong vòng 5 năm tới, khu vực Trung tâm Tài chính Quốc tế được dự báo có thể tiếp nhận thêm khoảng 95.000m² diện tích bán lẻ.

Nguồn cung mới dự kiến đến từ các dự án như Saigon Centre giai đoạn 3 và Lotte Eco Smart City.

Sự gia tăng của cộng đồng chuyên gia, doanh nhân và lao động thu nhập cao có thể hỗ trợ nhu cầu đối với các thương hiệu quốc tế, nhà hàng cao cấp, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, giải trí và mua sắm trải nghiệm.

Khách sạn cao cấp tại Thủ Thiêm còn dư địa phát triển

Hơn 70% nguồn cung khách sạn 5 sao của TP.HCM hiện tập trung tại khu vực trung tâm hiện hữu.

Trong khi đó, khu vực Thủ Thiêm vẫn còn thiếu các khách sạn hạng sang và siêu sang tương xứng với định hướng phát triển thành trung tâm tài chính mới.

Khi số lượng tổ chức tài chính, nhà đầu tư và chuyên gia quốc tế gia tăng, nhu cầu lưu trú ngắn hạn và dài hạn tại Thủ Thiêm có thể tăng theo.

Điều này có thể thúc đẩy các thương hiệu khách sạn quốc tế nghiên cứu mở rộng hiện diện tại khu vực, đồng thời tạo điều kiện phát triển căn hộ dịch vụ, khách sạn kết hợp văn phòng và các sản phẩm lưu trú cao cấp.

Dự kiến đến năm 2030, khu vực Trung tâm Tài chính Quốc tế có thể được bổ sung khoảng 1.200 phòng khách sạn 5 sao.

Căn hộ hạng sang và siêu sang thiết lập mặt bằng giá mới

Thị trường nhà ở cũng được dự báo chịu tác động đáng kể từ quy hoạch Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Nhu cầu nhà ở có thể đến từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp, nhân sự cấp cao trong lĩnh vực tài chính – công nghệ và nhóm nhà đầu tư có khả năng tài chính lớn.

Một số dự án tại khu vực lõi đã ghi nhận mức giá chào bán vượt 16.000 USD/m², qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc căn hộ siêu sang tại TP.HCM.

Đến năm 2030, phạm vi Trung tâm Tài chính Quốc tế được dự báo có thể tiếp nhận khoảng 10.000 căn hộ mới. Riêng khu vực Thủ Thiêm dự kiến chiếm khoảng 8.000 căn.

Nguồn cung này có thể góp phần hình thành cộng đồng dân cư cao cấp gắn với các khu văn phòng, thương mại, khách sạn và dịch vụ tài chính.

Tuy nhiên, giá bán cao cũng đặt ra câu hỏi về khả năng hấp thụ, đặc biệt khi thị trường phụ thuộc nhiều vào nhóm khách hàng có tài sản lớn và nhà đầu tư quốc tế.

Hạ tầng kết nối quyết định giá trị bất động sản Thủ Thiêm

Khả năng phát triển của thị trường bất động sản quanh Trung tâm Tài chính Quốc tế phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông.

Đối với Thủ Thiêm, các công trình kết nối với trung tâm hiện hữu, sân bay, mạng lưới metro và các khu đô thị phía Đông có vai trò đặc biệt quan trọng.

Hạ tầng thuận lợi có thể rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng phạm vi tiếp cận của người lao động và tăng khả năng khai thác thương mại của các dự án.

Ngược lại, nếu tiến độ các công trình hạ tầng chậm hơn kế hoạch, khả năng khai thác văn phòng, thương mại và nhà ở tại khu vực cũng có thể bị ảnh hưởng.

Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời tiến độ Trung tâm Tài chính Quốc tế với tình trạng triển khai hạ tầng và các dự án bất động sản cụ thể.

Cơ hội phát triển quỹ đầu tư bất động sản và chứng khoán hóa tài sản

Bất động sản được đánh giá là lĩnh vực có thể hưởng lợi gián tiếp từ hệ thống huy động và phân bổ vốn của Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Một trong những kỳ vọng đáng chú ý là thúc đẩy sự phát triển của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, còn gọi là REIT.

Thông qua REIT, nhà đầu tư có thể tham gia sở hữu gián tiếp các tài sản tạo dòng tiền như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn hoặc kho vận mà không cần trực tiếp mua toàn bộ bất động sản.

Trung tâm tài chính cũng có thể tạo điều kiện phát triển hoạt động chứng khoán hóa tài sản, huy động vốn qua thị trường vốn và xây dựng các sản phẩm tài chính dài hạn.

Nếu được vận hành minh bạch, những công cụ này có thể giúp doanh nghiệp bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao tính thanh khoản.

Thị trường bất động sản có thể chuyên nghiệp hơn

Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế có thể tạo thêm yêu cầu về tính minh bạch và chuyên nghiệp đối với thị trường bất động sản TP.HCM.

Các nhà đầu tư tổ chức thường quan tâm đến tiêu chuẩn công bố thông tin, khả năng quản trị, pháp lý tài sản, chất lượng vận hành và dòng tiền thực tế.

Điều này có thể thúc đẩy doanh nghiệp phát triển bất động sản nâng cao năng lực quản trị, chuẩn hóa báo cáo tài chính và áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế.

Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, chất lượng xây dựng tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Ngược lại, những dự án dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu tiến độ thực tế có thể khó thu hút nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Không phải mọi bất động sản quanh khu vực đều tăng giá

Quy hoạch Trung tâm Tài chính Quốc tế có thể tạo kỳ vọng lớn đối với thị trường, nhưng không đồng nghĩa mọi bất động sản nằm gần khu vực đều chắc chắn tăng giá.

Mức độ hưởng lợi của từng tài sản phụ thuộc vào vị trí, khoảng cách đến trung tâm tài chính, khả năng kết nối giao thông, quy hoạch sử dụng đất, pháp lý và chất lượng dự án.

Một số khu vực có thể chịu ảnh hưởng bởi giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch hoặc thời gian triển khai kéo dài.

Ngoài ra, mức giá đã tăng cao trước khi hạ tầng và trung tâm tài chính được vận hành cũng có thể làm giảm biên độ tăng giá trong tương lai.

Nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào thông tin quy hoạch để đưa ra quyết định mà cần xem xét giá trị sử dụng, khả năng khai thác và dòng tiền của từng sản phẩm.

Cần kiểm tra pháp lý trước khi đầu tư

Các thông tin về quy hoạch, vị trí công trình, nguồn cung tương lai và tiến độ triển khai có thể được điều chỉnh trong quá trình cơ quan quản lý hoàn thiện phương án.

Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính, điều kiện bán hàng và tiến độ thực hiện.

Đối với sản phẩm hình thành trong tương lai, cần xác định dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc mở bán theo quy định hay chưa.

Nhà đầu tư cũng nên thận trọng với các thông tin quảng cáo cho rằng bất động sản chắc chắn tăng giá nhờ nằm gần Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Quy hoạch là một yếu tố hỗ trợ, nhưng hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào thời gian, chi phí vốn, thanh khoản và khả năng khai thác thực tế.

Trung tâm Tài chính Quốc tế có thể tái định hình bất động sản TP.HCM

Với phạm vi nghiên cứu khoảng 898ha, Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM được kỳ vọng tạo ra một không gian phát triển mới cho các hoạt động tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp.

Văn phòng hạng A có thể là phân khúc hưởng lợi sớm nhất, tiếp theo là bán lẻ, khách sạn, căn hộ cao cấp và các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền.

Bên cạnh việc làm gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, trung tâm tài chính còn có thể thúc đẩy các phương thức huy động vốn mới, cải thiện tính minh bạch và nâng cao mức độ chuyên nghiệp của thị trường.

Tuy nhiên, tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai, chất lượng hạ tầng, khả năng thu hút doanh nghiệp quốc tế và sức hấp thụ của từng phân khúc.