Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và đầu cơ bất động sản ngắn hạn

Đề xuất bổ sung chính sách thuế để hạn chế đầu cơ đất đai

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó đề xuất bổ sung chính sách thuế ở mức cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.

Đề xuất này hướng đến mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất chờ tăng giá, chống lãng phí nguồn lực đất đai và góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định hơn.

Theo thông tin được công bố, thời hạn lấy ý kiến đối với dự thảo kéo dài đến hết ngày 10/8. Sau quá trình tổng hợp ý kiến của cơ quan, tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp và người dân, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các nội dung trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Luật Đất đai năm 2024 phát sinh một số vướng mắc

Theo nội dung tờ trình, sau gần hai năm triển khai, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra nhiều thay đổi trong quản lý và sử dụng đất nhưng đồng thời cũng bộc lộ một số khó khăn, bất cập cần được tiếp tục điều chỉnh.

Một số nguồn lực đất đai chưa được đưa vào khai thác hiệu quả, trong khi tình trạng đất bị bỏ hoang, chậm triển khai dự án, sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng nhằm mục đích đầu cơ vẫn tồn tại tại nhiều khu vực.

Việc sửa đổi luật được định hướng theo hướng tháo gỡ các điểm nghẽn, tăng hiệu quả quản lý nhà nước và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

Dự thảo cũng hướng đến việc hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm và bảo đảm sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư.

Đất bỏ hoang có thể phải chịu thuế cao

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất áp dụng chính sách thuế cao đối với đất không được đưa vào sử dụng.

Mục tiêu của chính sách này là tăng chi phí nắm giữ đối với những trường hợp có đất nhưng không khai thác, không sử dụng đúng công năng hoặc cố tình để đất trống nhằm chờ tăng giá.

Trong thực tế, việc đất bị bỏ hoang trong thời gian dài có thể gây ra nhiều hệ quả như lãng phí tài nguyên, cản trở quá trình triển khai quy hoạch, làm méo mó giá đất và hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai của người có nhu cầu sử dụng thực tế.

Nếu chính sách được thông qua, người nắm giữ nhiều diện tích đất nhưng không đưa vào sử dụng có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính lớn hơn so với hiện nay.

Tuy nhiên, mức thuế, đối tượng áp dụng, thời gian xác định đất bỏ hoang và các trường hợp được miễn, giảm vẫn cần được quy định cụ thể trong quá trình hoàn thiện pháp luật về thuế.

Giao dịch bất động sản ngắn hạn có thể bị điều tiết

Bên cạnh đất bỏ hoang, dự thảo còn đề cập chính sách thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.

Đây thường là những giao dịch trong đó nhà đầu tư mua đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất rồi nhanh chóng chuyển nhượng để hưởng chênh lệch giá, thay vì sử dụng tài sản lâu dài hoặc đưa vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn có thể làm giá bất động sản tăng nhanh, đặc biệt tại những khu vực xuất hiện thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng, nâng cấp đơn vị hành chính hoặc triển khai dự án lớn.

Khi giá được đẩy lên cao hơn giá trị sử dụng thực tế, người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc doanh nghiệp cần đất để sản xuất có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản.

Chính sách thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn được kỳ vọng sẽ hạn chế hoạt động đầu cơ, giảm các giao dịch mang tính lướt sóng và khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ tài sản trong thời gian dài hơn.

Chưa phải quy định thuế chính thức được áp dụng

Người dân cần lưu ý rằng nội dung đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch bất động sản ngắn hạn hiện mới nằm trong dự thảo được đưa ra lấy ý kiến.

Điều này có nghĩa là chính sách chưa có hiệu lực và chưa thể áp dụng ngay đối với người sử dụng đất hoặc người thực hiện giao dịch bất động sản.

Để triển khai trên thực tế, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ nhiều nội dung như thế nào được xem là đất bỏ hoang, thời gian nắm giữ bao lâu được coi là giao dịch ngắn hạn, mức thuế áp dụng và phương pháp xác định giá trị chịu thuế.

Ngoài ra, cần phân biệt giữa hoạt động đầu cơ với những trường hợp người dân phải chuyển nhượng bất động sản sớm vì nhu cầu tài chính, thay đổi nơi cư trú, phân chia tài sản, xử lý thừa kế hoặc các nguyên nhân khách quan khác.

Việc xây dựng chính sách cần bảo đảm hạn chế đầu cơ nhưng không tạo gánh nặng không hợp lý đối với người mua nhà, đất có nhu cầu thực tế.

Luật hóa việc xử lý đất không đưa vào sử dụng

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề xuất luật hóa các quy định về xử lý đất bỏ hoang, đất sử dụng sai mục đích và đất bị sử dụng lãng phí.

Theo định hướng được nêu, trường hợp người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải đưa đất vào khai thác.

Nếu hết thời hạn yêu cầu mà người sử dụng đất vẫn không chấp hành, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định.

Cơ chế này nhằm khắc phục tình trạng một số tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân được giao đất, cho thuê đất nhưng không triển khai dự án, để đất trống hoặc sử dụng không đúng mục tiêu đã được phê duyệt.

Việc thu hồi đất trong trường hợp vi phạm phải được thực hiện đúng căn cứ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định pháp luật, bảo đảm quyền giải trình, khiếu nại hoặc khởi kiện của người sử dụng đất.

Chậm đưa đất vào sử dụng phải nộp tiền lũy tiến

Đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, dự thảo đề xuất người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền được tính lũy tiến theo thời gian chậm thực hiện.

Điều này đồng nghĩa với việc thời gian để đất không được khai thác càng kéo dài thì nghĩa vụ tài chính có thể càng lớn.

Cơ chế thu tiền lũy tiến được kỳ vọng tạo áp lực kinh tế để chủ đầu tư nhanh chóng triển khai dự án, tránh tình trạng giữ đất trong nhiều năm nhưng không đầu tư xây dựng.

Nếu người sử dụng đất tiếp tục không khắc phục vi phạm, quỹ đất có thể bị thu hồi để giao cho đơn vị khác có năng lực và nhu cầu sử dụng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, việc xác định lỗi chậm tiến độ cũng cần xem xét các nguyên nhân khách quan như vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý kéo dài, thay đổi quy hoạch hoặc việc cơ quan nhà nước chậm bàn giao đất.

Điều tiết giá trị đất tăng thêm từ quy hoạch và hạ tầng

Dự thảo còn đề xuất hoàn thiện cơ chế điều tiết phần giá trị đất tăng thêm không xuất phát từ hoạt động đầu tư của người sử dụng đất.

Giá trị bất động sản có thể tăng mạnh khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị hoặc đầu tư đường giao thông, cầu, metro và các công trình hạ tầng công cộng.

Trong những trường hợp này, người sở hữu đất có thể hưởng khoản chênh lệch lớn dù không trực tiếp bỏ vốn xây dựng hạ tầng làm tăng giá trị tài sản.

Chính sách tài chính đất đai được đề xuất nhằm điều tiết một phần địa tô chênh lệch, tạo nguồn lực để Nhà nước tiếp tục đầu tư hạ tầng, phát triển nhà ở chính sách và thực hiện các chương trình an sinh xã hội.

Việc điều tiết cần được xây dựng minh bạch, có phương pháp tính rõ ràng và tránh tình trạng thu trùng nhiều khoản nghĩa vụ tài chính đối với cùng một phần giá trị tăng thêm.

Quản lý chặt đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước

Một nội dung khác của dự thảo là đẩy nhanh việc đưa các quỹ đất chưa được khai thác hiệu quả vào sử dụng, đặc biệt là đất có nguồn gốc từ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Trong thực tế, một số khu đất sau cổ phần hóa có vị trí thuận lợi và giá trị thương mại lớn nhưng chưa được xử lý rõ ràng hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích.

Việc quản lý không chặt chẽ có thể làm phát sinh nguy cơ thất thoát tài sản công, chuyển dịch lợi ích không minh bạch hoặc sử dụng đất sai với phương án đã được phê duyệt.

Dự thảo hướng đến nâng cao tính công khai, phòng ngừa tham nhũng, lợi ích nhóm và bảo đảm các quỹ đất này được quản lý, khai thác theo đúng quy định.

Điều chỉnh thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Bên cạnh chính sách thuế và tài chính, dự thảo còn sửa đổi các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo trong lĩnh vực đất đai.

Việc điều chỉnh nhằm phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và hạn chế tình trạng chồng chéo hoặc không rõ cơ quan có trách nhiệm giải quyết.

Thẩm quyền cần được quy định cụ thể để người dân biết nơi nộp đơn, thời hạn xử lý và trình tự thực hiện khi phát sinh tranh chấp hoặc không đồng ý với quyết định hành chính về đất đai.

Việc phân cấp cũng phải đi kèm cơ chế kiểm tra, giám sát để bảo đảm quyết định được ban hành đúng pháp luật và hạn chế rủi ro tiêu cực trong quá trình giải quyết hồ sơ.

Chính sách thuế có thể tác động đến thị trường bất động sản

Nếu được thông qua, chính sách đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch bất động sản ngắn hạn có thể làm thay đổi hành vi của người sở hữu tài sản.

Những nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều đất nhưng không khai thác có thể cân nhắc bán, cho thuê hoặc đưa đất vào sử dụng để giảm chi phí tài chính.

Nguồn cung bất động sản trên thị trường nhờ đó có thể tăng lên, góp phần hạn chế tình trạng khan hiếm giả tạo và giữ giá ở mức cao do đầu cơ.

Đối với giao dịch ngắn hạn, mức thuế cao hơn có thể làm giảm lợi nhuận của hoạt động lướt sóng, qua đó hạn chế các đợt tăng giá nhanh dựa trên tin đồn.

Dù vậy, nếu chính sách không được thiết kế hợp lý, chi phí thuế cũng có thể được chuyển vào giá bán, làm tăng chi phí giao dịch và ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường.

Cần xây dựng tiêu chí xác định đất bỏ hoang rõ ràng

Một trong những vấn đề quan trọng là phải xác định chính xác trường hợp nào được xem là đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Đất không có công trình xây dựng chưa chắc đã là đất bỏ hoang, bởi một số loại đất được sử dụng cho nông nghiệp, bảo tồn, trồng cây lâu năm, dự trữ phát triển hoặc các mục đích đặc thù khác.

Tương tự, đất đã được giao để thực hiện dự án nhưng chưa triển khai có thể xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư hoặc do vướng mắc khách quan ngoài khả năng kiểm soát.

Do đó, quy định cần có tiêu chí cụ thể về mục đích sử dụng, thời hạn, mức độ khai thác, nguyên nhân chậm tiến độ và trách nhiệm của các bên liên quan.

Đây là cơ sở để tránh việc áp dụng thuế hoặc thu hồi đất một cách máy móc, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và ổn định hơn

Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và hoạt động đầu cơ bất động sản cho thấy định hướng tăng cường sử dụng công cụ tài chính để quản lý thị trường.

Thay vì chỉ xử lý khi có hành vi vi phạm, chính sách thuế có thể tác động trực tiếp đến chi phí nắm giữ tài sản, từ đó khuyến khích người sử dụng đất khai thác hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, để đạt mục tiêu chống đầu cơ, chống lãng phí và bảo vệ người mua có nhu cầu thực, các quy định cần được xây dựng đồng bộ với hệ thống dữ liệu đất đai, đăng ký giao dịch, định giá bất động sản và quản lý thuế.

Việc công khai thông tin quy hoạch, lịch sử giao dịch, giá đất và tình trạng pháp lý của tài sản cũng là điều kiện quan trọng để chính sách được thực hiện minh bạch, hạn chế thất thu và tránh phát sinh cơ chế xin – cho.