Xây dựng không phép có thể bị phạt đến 160 triệu đồng

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực với nhiều mức xử phạt mới trong lĩnh vực xây dựng. Đáng chú ý, chủ đầu tư tổ chức thi công công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp phép có thể bị phạt tới 160 triệu đồng. Riêng nhà ở riêng lẻ xây dựng không phép có thể bị phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.

Đối với vi phạm của chủ đầu tư về trật tự xây dựng, Điều 25 quy định nhiều nhóm hành vi bị xử phạt, bao gồm xây dựng sai giấy phép, xây dựng không phép, thi công không bảo đảm an toàn hoặc cơi nới, lấn chiếm không gian và diện tích thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của người khác.

Đáng chú ý, đối với hành vi tổ chức thi công công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp giấy phép, mức phạt được xác định theo loại công trình.

Cụ thể:

• Nhà ở riêng lẻ: phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.
• Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: phạt từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.
• Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: phạt từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

Ngoài tiền phạt, chủ đầu tư còn có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với hành vi vi phạm.

Nhà ở riêng lẻ xây không phép có thể bị phạt đến 80 triệu đồng

Một trong những nội dung người dân cần đặc biệt lưu ý là mức xử phạt đối với nhà ở riêng lẻ.

Nếu nhà ở thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư tự tổ chức thi công khi chưa được cấp phép, mức phạt có thể từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

Do đó, trước khi xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần xác định công trình của mình thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay thuộc trường hợp được miễn giấy phép theo quy định pháp luật về xây dựng.

Việc đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa chủ đất đương nhiên được phép tiến hành xây dựng ngay.

Quyền sử dụng đất và quyền tổ chức thi công xây dựng là hai vấn đề pháp lý khác nhau. Công trình vẫn phải đáp ứng các điều kiện về mục đích sử dụng đất, quy hoạch, giấy phép xây dựng và những yêu cầu khác có liên quan.

Công trình lớn xây không phép bị phạt đến 160 triệu đồng

Đối với các công trình có quy mô lớn hơn, mức xử phạt cũng cao hơn đáng kể.

Công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật nhưng thi công khi chưa được cấp giấy phép xây dựng có thể bị phạt từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt tăng lên từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

Như vậy, mức phạt tối đa 160 triệu đồng được nhắc đến trong quy định mới không phải áp dụng đồng loạt đối với mọi trường hợp xây dựng không phép.

Đối với nhà ở riêng lẻ thông thường, khung tiền phạt thấp hơn, ở mức từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

Có giấy phép nhưng xây sai vẫn bị phạt

Không chỉ xây dựng hoàn toàn không có giấy phép mới bị xử phạt.

Trường hợp đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng thi công không đúng nội dung giấy phép cũng có thể bị xử lý.

Đối với giấy phép xây dựng mới, hành vi tổ chức thi công không đúng nội dung giấy phép có thể bị phạt:

• Từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.
• Từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
• Từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Vì vậy, sau khi được cấp giấy phép, chủ đầu tư cũng cần thi công đúng những nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các thay đổi lớn về vị trí, quy mô, chiều cao, diện tích xây dựng hoặc những nội dung khác thuộc phạm vi giấy phép cần được xem xét và thực hiện thủ tục điều chỉnh phù hợp trước khi thi công.

Sửa chữa, cải tạo sai giấy phép cũng có thể bị xử phạt

Đối với trường hợp được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn nhưng chủ đầu tư thi công không đúng nội dung giấy phép, Nghị định cũng quy định mức phạt riêng.

Nhà ở riêng lẻ có thể bị phạt từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực bảo vệ di tích, khu vực di sản thế giới, vùng đệm di sản hoặc một số công trình xây dựng khác có thể bị phạt từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, mức phạt từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng.

Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi có thể bị phạt từ 90 triệu đồng đến 110 triệu đồng.

Xây nhà làm nứt, lún công trình bên cạnh cũng có thể bị phạt

Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn siết trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm an toàn đối với các công trình lân cận.

Nếu tổ chức thi công không đúng biện pháp được phê duyệt, không bảo đảm an toàn và dẫn đến lún, nứt, hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc công trình bên cạnh, chủ đầu tư có thể bị xử phạt ngay cả khi chưa gây thiệt hại về sức khỏe hoặc tính mạng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, mức phạt có thể từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

Một số nhà ở nằm trong khu vực bảo vệ di tích, di sản hoặc công trình khác có thể bị phạt từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt có thể lên tới 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng.

Quy định này đặc biệt đáng lưu ý đối với việc xây dựng nhà trong khu dân cư đông đúc, nơi khoảng cách giữa các công trình nhỏ và việc đào móng, ép cọc hoặc thi công tầng hầm có nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến nhà liền kề.

Cơi nới, lấn chiếm không gian có thể bị phạt hơn 200 triệu đồng

Một nhóm hành vi khác có mức xử phạt rất cao là xây dựng cơi nới hoặc lấn chiếm.

Theo quy định, hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc không gian đang được tổ chức, cá nhân khác quản lý và sử dụng hợp pháp hoặc thuộc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung có thể bị xử phạt.

Đối với nhà ở riêng lẻ, mức phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt có thể từ 200 triệu đồng đến 220 triệu đồng.

Các trường hợp thường cần đặc biệt lưu ý gồm việc xây ban công, mái che, tầng trên hoặc bộ phận công trình vượt khỏi ranh giới quyền sử dụng đất; chiếm lối đi chung hoặc sử dụng phần diện tích thuộc không gian công cộng.

Bị phạt tiền chưa đồng nghĩa công trình được tồn tại

Một điểm rất quan trọng là việc nộp phạt vi phạm hành chính không mặc nhiên hợp pháp hóa công trình xây dựng không phép hoặc sai phép.

Ngoài hình thức phạt tiền, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi.

Do đó, chủ đầu tư không nên hiểu theo hướng có thể xây trước rồi chỉ cần nộp tiền phạt sau.

Tùy tình trạng pháp lý, thời điểm phát hiện vi phạm và tính chất công trình, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu thực hiện các thủ tục hoặc biện pháp khắc phục theo quy định.

Nếu công trình không đáp ứng điều kiện để xử lý theo hướng được phép tiếp tục tồn tại, người vi phạm còn có thể phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Xây nhà năm 2026 cần kiểm tra những gì trước khi khởi công?

Để hạn chế nguy cơ bị xử phạt, trước khi tổ chức thi công, chủ đầu tư nên kiểm tra ít nhất ba vấn đề.

Thứ nhất là tình trạng pháp lý của đất, bao gồm mục đích sử dụng đất và quyền sử dụng hợp pháp.

Thứ hai là công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng hay được miễn giấy phép.

Thứ ba là nếu phải có giấy phép, chỉ nên tổ chức thi công sau khi đã được cấp phép và phải xây dựng đúng nội dung được phê duyệt.

Đối với những công trình nằm trong khu vực quy hoạch, khu vực di tích, tuyến đường có chỉ giới xây dựng hoặc khu vực có quy định quản lý kiến trúc riêng, chủ đầu tư càng cần kiểm tra kỹ trước khi triển khai.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Với các mức phạt mới, cá nhân và doanh nghiệp cần đặc biệt thận trọng trước khi tổ chức thi công. Riêng việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc diện phải có giấy phép nhưng chưa được cấp phép đã có thể bị phạt tới 80 triệu đồng, trong khi các công trình quy mô lớn có thể chịu mức phạt tối đa 160 triệu đồng.